新城南：市场力量盘活商业洼地
南城，被老北京人看做是最有“京味儿”的区域，但也一直被冠以“现代商业贫瘠”。不过一切从2009年开始不同。随着北京市政府实行《促进城市南部地区加快发展行动计划》（以下简称“城南行动计划”），城南发展走上快行线，沃尔玛、家乐福，以及北京华联、中坤集团等内外资巨头纷纷启动城南攻略，同时，植根城南的本土商家也开启了全国连锁之路。
昨日，代市长王安顺向市人大代表作政府工作报告，在对2013年工作提出建议时指出，不断缩小区域发展差距，仍是市政府的重点工作之一。报告中提到，将实施第二阶段“城南行动计划”，特别是要统筹安排，集中力量，完善专项规划，做好前期工作，扎实推进北京新机场和新航城建设。
在一系列利好政策之下，城南的商业潜力逐渐被挖掘出来，与此同时，整个北京的商业格局也在发生着改变。
记者观察
地产巨头“剑指城南”
进军城南对于地产巨头来说，已经从一次投资上升到战略布局。
十多年前的一次盛情难却，让通过进军冰岛开发旅游闻名业界的中坤集团，于十多年后在城南享受着“无心插柳柳成荫”的快意。
如今，距离首都第二机场不远的黄金区域，就将成为中坤集团第二个中坤广场的所在地。目前，中坤集团将在其土地范围内开发城市综合体。据了解，大兴中坤广场一期将用几年时间建设完成。
按照市政协委员、北京中坤投资集团董事长黄怒波的规划，这片区域将由拥有千间客房的顶级酒店、大量写字楼、公寓，以及高端配套商业共同组成。同时，中坤集团还会建设大剧院供歌剧、娱乐秀演出。目前，中坤集团在黄山宏村斥2.3亿元打造的大型实景文化演出也可能移植到大兴中坤广场。“这将是中坤集团新的战略重点”，黄怒波说，中坤之前在商业领域做得一切成功的尝试或者积累的经验，都会放在大兴中坤广场。按照黄怒波的想法，这家商场将聚集中坤集团的精华。
将位于城南的商业项目作为展示企业实力的坐标，证明在黄怒波眼中，城南商业已经今非昔比，而且足够分量。
黄怒波认为，拥有首都第二机场这一优势，对当地商业、经济发展是决定性的。这是城南经济拥有后发优势的基础。
谈到如何在近20年前就“慧眼识珠”时，黄怒波以朋友的盛情难却作为回应。但挖掘更深层次的原因可以看出，黄怒波带领的中坤集团跟上了城南经济发展的大方向。
如今，即将开建的大兴中坤广场，已不止承担为北京城南提供便利的商业设施，更是中坤集团商业地产战略的重要棋子。
中坤集团布局城南并不是个案，昨日，市政协委员、兆泰置地副董事长王全接受记者采访时透露，兆泰置地将在南三环木樨园地区建设一座体量达到8万平方米的服装批零商场，主要引入国产自主品牌，作为“服装品牌孵化器”。据了解，中坤投资和兆泰置地都是首次进军城南。
郊区商场“进城”掘金
肖英是北京华冠商贸有限公司总经理。从小在北京城南房山长大的她，正在执掌房山区一家龙头商业企业。可以说，她与她的企业一起见证了房山以及城南的经济变迁。
本月20日，华冠在公益桥开出了其在丰台的第一家店，这也是北京首个郊区商场进军市区的案例。在这背后，企业的努力自不必说，时势带来的积极推动更尤为重要。
从1995年开出首家自选超市至今，华冠已经扎根城南最南端的房山区近18年。但在肖英看来，2009年“城南行动计划”的实施为企业“走出去”推波助澜。
在肖英眼中，城南商业在近三年来有了翻天覆地的改变。除了消费者构成升级和消费观念的提升，也和政府在轨道交通建设、道路改扩建上下的功夫关系紧密。2009年首个“城南行动计划”实施后，轨道交通成了先行者。
起于良乡城南苏庄，跨过京广铁路、长阳镇、永定河世界公园到达郭公庄站，与9号线衔接的地铁房山线，从2009年开始建设，并在2010年底实现通车。虽然建设初期未能实现与其他地铁线路的接驳，导致房山地铁成为“孤线”，但运营方创造性地在地铁大葆台车站外设置了公交临1路。通过这辆公交车，乘客就可以实现与大兴线新宫站的换乘。这让房山区消费者的出行，以及其他区域消费者进入房山更加方便。
“这对于企业而言很有帮助。”肖英说，良乡华冠购物中心的经营情况就足以体现。在轨道交通的不断发展下，华冠购物中心去年的客流量整体上升了25%左右，这也让该购物中心成为了去年北京市单店增幅最高的商场之一。
据肖英介绍，原来商场的购物高峰时段是10时和16时，来购物的消费者大多是周边居民。由于经常光顾，不少顾客商场工作人员都认识。但随着城南商业的变化，现在的客流跟原来有了很大不同，周末和平时晚间的客流明显增多，为此，商场的营业时间也在随之有所延长。
记者了解到，华冠购物中心深入良乡镇“腹地”，但其商业辐射面积却大于不少城里的社区商场。除了附近居民外，包括良乡大学城内的学生客流、长阳镇新住宅区的居民等客流也成为该商场的常客。
日前，华冠新的百货店亮相公益桥，让这个18年来一直偏安于房山的企业实现了“走出去”战略的第一步。肖英告诉记者，6.7万平方米的商业面积要做到准时开业十分不易。这得益于“城南行动计划”的支撑，政府很快地对企业需求进行组织和调整。“在门店筹备期间，房山、丰台区商务委为企业开辟了绿色通道。有些一般需要2-3个月才能办好的手续，在政府的协调下两周就办完了。以前需要挨个部门跑的工作，现在由于综合办公，一次就解决了。”
外埠企业城南扎根
去年6月，大兴区首家城市综合体落户在北部新区。这一次，大兴区迎来的新鲜血液是来自上海的地产巨头绿地集团。作为绿地集团首个购物中心项目，绿地缤纷城没有选择大本营上海，也没有落户北京城区，而是挑选了北京南五环外的大兴区清源路。这也引发了业界一些不同的声音。
2009年，绿地集团以30.25亿元竞得这块占地面积约243亩的地块，用于项目建设。当时，这一地块周围还没通路，人迹罕至。如今，地铁大兴线已经开到商场门口，未来还将直通购物中心B1层。
从去年6月至今，绿地缤纷城营业半年多以来，总客流量超过800万人次，销售额达到1.4亿元。据绿地缤纷城总经理王智明估算，在购物中心的带动下，该商业综合体为企业带来的住宅、公寓、写字楼销售金额已经超过90亿元。
然而，王智明依然记得一开始项目招商时遇到的种种困难。“前期接触了很多快时尚品牌，包括我们认为很适合商场的餐饮、休闲等业态，但这些品牌认为大兴区的居民购买力不足，所以没有进来。”但现在有的品牌商已经开始暗自后悔，因为在城南经济大发展的背景下，大兴地区的居民构成和消费能力已经今非昔比。
首个绿地缤纷城项目的初步告捷，给了绿地植根城南的信心。据记者了解，绿地集团第二家购物中心也将继续落子城南。王智明透露，绿地集团第二个缤纷城项目将于春节后在房山长阳开工，预计将在明年开业。
从大兴北部新区到房山长阳新城，绿地这个来自上海地产巨头布局城南的思路已经根深蒂固。“我们认为，与北京市的其他地区相比，城南的新区无论在商业运营层面还是物业投资层面，都是一片蓝海。这是城市化进程带来的必然机会。”同时，现代化的商业设施进军城南，不仅可以满足当地的消费需求，还可以提升、改善、引领城南消费市场的发展。
谈到对“新城南行动计划”的期待，王智明坦言，希望政府更多关注新型服务业。“服务业对区域经济的带动效果是综合的，在基础设施成型后，服务业品质的提升将会成为提高区域经济水平的最大推手。”
纵深解读
新城南计划助力南部崛起
“丰台区成为‘城南行动计划’最大的受益者，在第一阶段‘城南行动计划’的促进和带动下，丰台区在这三年中固定资产投资年均增长19.2%，GDP年均增长为15.7%，财政收入年均增长达到25.2%。”市人大代表、丰台区委书记李超钢昨日表示，去年，丰台区的主要经济指标全面超过全市平均增速。“如果说第一阶段‘城南行动计划’实施时，丰台区还需要别人给我们输血，���么经过三年发展，丰台已经可以给别人献血了。”
城南地区包括原崇文、原宣武、丰台、房山和大兴五个地区，占全市总面积的20.5%；在“城南行动计划”的推动下，从2008年到2011年，城南五区的经济总量与城北地区的差距缩小了2.5个百分点。据本报统计，过去三年间，至少有十余个大型商业企业入驻城南地区，在实现数十亿元销售额的同时，也带动城南商业整体水平的发展和升级。从过去三年的表现看，城南所在的各个区域都实现了重大突破。
市人大代表、市发改委副主任赵磊接受记者采访时表示，新三年城南行动计划目前正在等待审议，投资将超过老城南计划2900亿元的规模。李超钢表示：“希望通过第二阶段‘城南行动计划’的实施，真正做到市政府提出的南部崛起目标，使城南不难。”
权威声音
城南繁荣还需“养商”
作为中国商业泰斗，中国人民大学商学院教授、博士生导师黄国雄是首个提出北京经济发展的市场结构存在不平衡问题的专家。
黄国雄表示，北京商业格局存在内重外轻、东重西轻和北重南轻的问题。从商业领域看，北京城南的开发相对滞后，因此近年来南部商业的发展也成为了北京发展的战略重点。这既是对以前商业发展问题的认识和总结，也是具有前瞻性的做法。
但黄国雄也提到，在高速发展的同时，城南商业也随之出现了一些问题。比如商业企业进入城南开店后，开业初期的客流远不如城北及中央城区。这与城南居民的消费能力和消费理念有关，也体现了城南商业规划上还存在不成熟的地方。
“在本身缺乏商业氛围的新城，商业和配套要一步到位，不能只有商业项目，而缺乏基础设施、住宅、餐饮等业态的配合。”黄国雄表示，与其他成熟商圈相比，城南商业项目的繁荣往往需要多付出半年、一年甚至更长时间来养商。因此这也需要政府赋予城南商业企业更多的优惠政策。比如对一些小微型企业在税收、房租方面进行减免或补贴，让它们有能力承担这段市场冷淡的风险，度过“养商期”。
黄国雄认为，在社会主义市场经济的环境下，应该形成“政府规划、市场运作、企业跟进”的模式。“北京商业目前已经进入了规范、调整、充实、提高的阶段，在新‘计划’实施过程中，政府不应该插手具体运营事务，但要进行统一规划，避免让企业盲目发展。”黄国雄表示。 商报记者 李铎 崇晓萌/文 暴帆/摄 宋媛媛/制表 王悦/摄