三四线城市将尝房地产市场“大干快上”苦果

近年来，在严厉的调控措施和“未来房地产商机在三四线城市”预期的诱惑下，房企和市场流动资金正迅速从一二线城市流出，而转向政策相对宽松的三四线城市集结，这也使得三四线城市房地产市场呈现“大干快上”局面，房地产泡沫随之而起。然而房价攀升、交易旺盛也增添了风险发生的可能，营口市目前的遭遇正说明这点。其实，在不断被吹大却又缺乏消化基础的房地产泡沫中，三四线城市楼盘滞销是市场过快发展的必然结果，最终这些城市也将品尝到“大干快上”的苦果。

2013年1月初，某研究机构发布的全国100个城市新建住宅全样本[最新消息 价格 户型 点评]调查数据显示，2012年12月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为9715元/平方米，环比上涨0.23%。据悉，这也是自2012年6月房价止跌后连续第7个月环比上涨。就在“涨”声一片下，营口房地产市场的表现却有些不同：东方塞纳城楼盘最低单价2600元/平方米，付全款八六折优惠；泰晤士城全款九三折优惠……“最低价”、“优惠”、“打折”，以降价为核心的促销已成为房企普遍采取的策略，不过这未能让楼盘销售有丝毫起色，“滞销”带来的连锁反应更令市场陷入发展死结，现金无法回流——房企资金紧张——银行收紧贷款——房价再降。

营口房地产市场怎么了？内蒙古鄂尔多斯、陕西榆林、山西大同，还有辽宁营口，上述城市的相似之处是，同为三四线城市，同样在近年卷入房价上涨与房地产过热的漩涡。一度房企、资金以及一部分因限购无处安置的投资、投机需求都在向这些城市注入。相关数据显示，2009年至2012年间，招商[简介 最新动态]、万科[简介 最新动态]、保利[简介 最新动态]等全国九大标杆性房企在三四线城市的土地储备平均提升了8%，随之而来的是开发量的持续加大。不过专家也提醒，三四线城市缺乏可以长期支撑高房价的资本和高收入群体，购房主体依然是本地刚需购房者。一方是供给量大增、房价大涨；一方则是需求量有限、资金支付实力有限，两方相遇自然会出现供过于求、供不符合求的情况，并带来“滞销”结果。

在房地产后市预期依然乐观的情况下，投资、投机性资本必然会循着调控政策的盲点趋利而动，因此，不受限购调控的三四线城市就容易成为它们的出口；而投资、投机资本具有的“逐利”特性又会让其在无利或利润受损情况下，迅速撤离三四线城市，显然资本的一进一出不利于市场的稳定发展，更会对当地经济带来破坏性影响。因此，对于营口的房地产市场首先应逐步挤出这些资本，避免风险进一步扩大、蔓延。目前较为突出的风险便是房地产金融风险。因滞销房地产企业资金无法回流，会直接影响其房地产开发贷款的及时偿还；同时，以房屋为抵押品的银行贷款，也会因房屋价格的下降出现风险。

相对于一二线城市来说，三四线城市的经济基础相对薄弱，财政收入相对有限，支柱产业单一，或无支柱产业和产业链，地方政府拉动经济增长的愿望迫切。房地产市场的火爆，让地方政府不仅偿到土地财政甜头的同时，还不费力地收获到拉动经济增长的果实，因此，三四线城市房地产市场火爆局面也多少有地方政府强力推动的结果。例如，对建造新城的热衷、对中央调控政策的松绑、鼓励房地产企业的进入等等。最有力的证明是，面对房市不振，营口市政府推出了退税、免收五项行政事业收费、发放购房补贴等一系列逆调控政策的“救市”政策。可以肯定的是，营口市政府不是实施救市政策的第一个地方政府，估计也不会是最后一个。早在2012年年初，芜湖市政府便打响了“龙年救市第一枪”，部分地方政府此后纷纷跟进。而一味的行政干预，将会继续模糊市场的真实需求，这些地区的房地产泡沫会更大、更危险。

从房地产龙头企业转战三四线城市的时间以及房屋建设周期来看，近两年将是三四线城市房屋供应集中期，随着房屋供应量的继续加大，将会导致供求关系的进一步失衡，房屋“滞销”情况将会更加严重，地方政府应有所作为。

对于地方政府来说，“救市”应适度，要更多倚重法律和市场手段调控楼市。从房地产市场调控标本兼治的角度来看，房产税改革便是一个不错选择。国务院总理温家宝近期就表示，要认真研究房地产税制改革，要改革房地产税收制度，逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税制，促进房地产市场持续健康发展。房产税调控作用的发挥主要通过两个途径：其一，房产税能够增加住房持有成本，降低住房投资属性，从而挤出房地产市场的投资、投机性需求，从根源上改变由供给失衡带来的房价居高不下；其二，房产税能够为地方政府开辟新的收入来源，从而使其摆脱对土地财政的依赖。