京楼市五环内涨五环外降 “二八”特征更加明显
去年商品房
市场量增价稳
北京市房协根据北京市住建委网签数据统计，2012年全年，北京市商品住房共签约23万套，同比增长36.9%，其中新建商品住房和二手住房分别为9.4万套和13.6万套，二手住房成交量相当于新房的1.4倍。
商品住房成交均价总体平稳。全年北京新建商品住房成交均价为每平方米2.07万元，比2011年下降7.6%，其中五环外下降2.1%，四到五环上涨0.6%，四环内上涨5.6%。二手住房成交均价每平方米1.87万元，同比上涨5.1%。
北京市房协秘书长陈志介绍说，用“量增价稳”四个字可以总结去年的楼市。对于数据显示房价平稳，而购房者感觉房价明显上涨，陈志表示，首先，此次公布的数据是全年的统计数据。其次，购房者的感觉还与之购买住房的类型和区域有关。五环外的新房成交均价下降了2.1%，五环外的楼盘占了八成以上，因此房价总体来说还是平稳的。
“二八”特征
更加明显
市房协统计，2012年，全年居民首次购房比重稳定在九成左右，第二次购房也都是改善型需求，由于严格的限购政策，不仅有效地将投机投资性购房挡在门外，而且很多改善性需求，是通过出售已有的住房获得购房资格，如卖旧买新、卖旧买旧等方式，从而在改善住房条件的同时也释放出了大量的存量房源。
具体到成交结构上，2012年住房市场呈两个“二八开”：五环外成交量占86.5%，成交均价为1.76万元，同比下降2.1%；140平方米以下户型成交量占80.1%，成交均价为1.73万元，同比下降3.2%。
“‘二八开’的结构表明，市场上供应的大部分房源是适合刚性需求的普通住房。这些房源主要分布在五环外的发展新城，区域住房供应充足并以普通住房为主，房价稳中有降，有效满足了首次置业的自住需求。”陈志表示，2012年居民首次购房比重稳定在九成左右，第二次购房也都是改善型需求，“由于严格的限购政策，不仅有效地将投机投资性购房挡在门外，而且许多改善性需求是通过出售已有的住房获得购房资格，在改善住房条件的同时也释放出了大量的存量房源，促进了住房资源的合理流动和优化配置。”
以价换量
促使年底市场翘尾
从交易数据看，去年10月下旬以来，市场出现翘尾行情，购房人也真实的感受到有些位置好定价又相对合理的项目开始热销了，并且价格比年初有一定程度的上涨。为什么严格调控的背景下市场出现了这样的变化呢？
陈志分析，翘尾行情是建立在前期大幅降价或低价入市的基础上。2012年初，市场观望情绪浓厚，一季度的成交量甚至创近十年来的低位水平，企业以价换量，许多项目的价格比调控前或周边在售项目低30%以上。
2012年二季度以后，积压的刚需开始释放，同时随着宏观货币政策的适度宽松，进一步刺激成交放量，某些区域房价开始触底回升，但实际上回涨空间仍然也是有限的。“另外，市场翘尾是多重利好因素集中体现。一是居民对未来收入增长的信心增强了，二是预计今年信贷政策会有所松动，三是认为城镇化会进一步推动房地产业的发展，四是认为房地产调控政策基本稳定了，不会继续再出新政了，这些因素综合作用，使得改善性需求和刚性需求都加快了入市节奏。”
释疑
为什么市民感觉房价没有降？
陈志表示，这是因为去年房价下降有结构性因素，五环外的房价确实下跌了，如五环外新建商品住房成交均价就下降了2.1%，而五环内的房价有小幅上涨。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则表示，买房人在往更远的新城走，所以成交均价比前一年的价格有所下降。
从交易数据看，去年10月下旬以来，市场出现“翘尾”行情，购房人也真实地感受到有些位置好定价又相对合理的项目开始热销了，并且价格比2012年年初有一定程度的上涨。
“‘翘尾’行情是建立在前期大幅降价或低价入市的基础上。2012年初，市场观望情绪浓厚，一季度的成交量甚至创近十年来的低位水平，企业以价换量，许多项目的价格比调控前或周边在售项目低30%以上。”陈志分析称，市场“翘尾”是多重利好因素的集中体现，包括居民对未来收入增长信心的增强、对今年信贷政策会有所松动的预期、对房地产调控不会继续再出新政的判断等。这些因素综合作用下，改善性需求和刚性需求加快了入市节奏。
陈志判断，年末翘尾的上升行情，具有阶段性，且幅度有限。随着时间的推移，利好因素的影响力会逐步减弱。 D155 J201
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今年楼市稳字当头
对于今年的房价走势。陈志认为，去年年末翘尾的上升行情，具有阶段性，“短期内影响较大，但随着时间的推移，影响力也就逐步弱化了。因此翘尾行情不会延续到今年年初，形成新一轮的上涨。2013年，市场会以‘稳’字当头。”
陈志介绍：“今年市场供应比较充足。根据我们对市场上在途项目的跟踪监测，目前全市已实现开工尚未上市的商品住房项目大约1200万平方米，因此预计能形成新增供应10万至12万套，要明显高于2012年的8.9万套，再加上二手住房的盘子在不断扩大，也会一定程度增加二手房源的供应，因此商品住房的总体供应是没有问题的。”
陈志还说，随着开工建设的推进，将有越来越多的保障性住房达到配租配售条件，市住建委明确表示将在三年内解决全部轮候家庭。这将有效分流本市刚性自住需求。
目前，中央和北京对房地产调控的态度非常坚决和明确。北京市住建委也表示今年将保持房价的基本稳定。陈志最后说：“综合这些因素，我们预判今年北京商品住房市场仍以稳字当头。因此，我们呼吁社会各方认清调控形势，企业切忌盲目跟风涨价，购房人也没必要恐慌，要理性购房。”(记者 李海霞 赵莹莹)