长甲地产梁晓磊：转战商业地产是顺势而为
11月，上海市共成交经营性用地30幅，成交面积为94万平方米，环比上涨59% ，是上海土地市场今年来连续第二个月突破100亿元大关。其中近半是商业用地，商办地块黄浦区594（北块）、596街坊，以3.4万元/平方米的成交楼板价，更是创下今年上海的单价“地王”。上海市计划12月入市的商业类地块，起始出让金总额达117.39亿元。
不久前公布的《2012上海商业地产白皮书》也指出，近四成受访者有意转向商业投资，超四成受访者投资商业地产用于长期出租，中内环间物业最受关注。
商业地产何以让开发商趋之若鹜？持有商业项目对企业运作有何好处？面对财新记者的诸多问题，上海传统的住宅项目开发商长甲集团总裁助理、商业资产经营管理公司总经理梁晓磊认为，投资商业地产对企业调整自身产业结构、可持续发展具有重要作用，但同时有很多隐性问题需要注意。
财新记者：现在很多开发商转型做商业地产，原因和动力何在？
梁晓磊：首先是因为对住宅，政策上有限制，增加商业项目开发是顺势而为。此外，现在中国政府花力气提高居民消费水平，拉动内需，相应地就为商业地产发展提供了原动力。还有一个好处是，一个商业项目，只要有比较好的租金回报，它的融资功能也是非常强的，可以有效进行资本运作。所以，做商业项目对开发商来说，在当前的市场环境下，更具有可持续性。
财新记者：就开发商纷纷转向商业地产，你认为有哪些方面需要注意？
梁晓磊：很多地产开发商转型做商业，现在来看风光无限，但三五年后矛盾有可能会凸显出来。
这个矛盾就是商业的过度开发，过多的供应和有效的需求之间存在很大的差异，不是什么地方都适合搞商业地产的，并不见得每个城市都可以做超级购物中心。
商业地产需要专业的运作团队，和住宅地产开发不一样，需要将市场和定位把握好，需要内外两个方面来提高专业度。比如，外部可以和专业的设计公司、商业经营顾问公司、商用物业公司等合作；在内部，通过有针对性地引进合适的商业人才，加强内部工作人员培训，来提高自身的团队建设。
商业人才是个大缺口，比如我们的商管团队，都是请业内成熟商业广场里做得比较成熟的团队，现在很多地产开发商都在把一部分产业偏向商业地产，造成需求量大、人才匮乏、培养又来不及的问题。
做商业地产关键的问题，一是商业选址，二是资金实力，三是人才，第四才是产品。说到底还是资金和人才。
财新记者：开发商应该怎么平衡住宅和商业开发的比重？长甲是做住宅为主，现在斥巨资投建长泰广场，是因为对住宅市场不看好吗？
梁晓磊：我们从一开始走的就不是单一住宅开发路线，很早就涉足了商业地产的开发。两条腿走路的好处是我们能很好平衡现金流。
住宅依旧是公司的支柱产业，但同时，也会把部分精力偏重于商业地产，我们所选择进入的城市都是长三角一线二线城市，三四线通常不考虑。在一线二线城市，经济比较发达，居民收入水平
较高，消费支出占比较大，对我们做商业地产有基本的保障。
商业项目长泰广场是集团近年来单笔投资最大的项目，投资几十个亿。但是长泰广场今后在公司的发展将起到重要作用，所以集团决定全部持有，这也需要巨大的资金量。
做商业地产和住宅的区别是：住宅现金流入比较快，做商业就不一样了，几十个亿投下去，甭指望一年两年就能收回来，没那种可能性，最起码回收期也得十年以上。
对长甲来说，住宅依然是支柱，但是商业的比例会慢慢加大。
财新记者：持有商业物业对开发商的资金要求比较高，一向以散售为主的SOHO中国也宣布开始持有开发的商业物业，这么做的好处是什么？这是一个趋势吗？
梁晓磊：一旦商业开业之后，每年可以带来稳定的现金流，依靠这些现金流，我们再进行资本运作的话，就提供了一个非常好的平台。
长泰广场无论是商业广场或是写字楼我们都是全部持有。写字楼部分，五栋甲级5A写字楼十万平方米，可吸纳的人口就有1万多人。长泰广场商业部分总建面积达15万平方米，是当前浦东最大的开放式、全业态、一站式国际购物广场。
从统一管理的角度来说，自己持有肯定比散售好，统一经营，按照自己的经营管理方法，实现目标可能更方便。一旦散售，很可能不利于整个商场的统一管理和良好的租金回报，如果没有好的租金回报，就不会有更多的经营方面的投入，没有投入，就没有可持续的资金去做市场推广，没有做好推广，就吸引不到这么多的消费者到你的商业广场来。
但是，有些企业是高负债运转的，如果全部自己持有，现金流无法平衡，除非把自己的股权卖掉，让股权公众化。
财新记者：调控政策下，地产前景还不明朗，长甲集团为什么会在此时投资这么大的新项目？
梁晓磊：应该说，这是企业对市场认识之后的一个必然选择，既有政策方面的因素，也有企业自身稳健发展的需求。
我们的负债率是很低的，而且目前在去财务杠杆化，因为经济形势不确定，还是要稳健经营。在很多财务专家来看，这种资产运作效率较低，但是在中国经济环境不是很确定的情况下，这种保守的作风还是利于企业长久持续的发展。
我们选择自己持有，统一经营统一管理可以更有利于未来的发展，只是持有对于企业自身的压力大了一点。这是每家企业都要量力而行的，因为我们公司的现金流情况比较好，从集团内部的产业结构来讲，既有地产开发、资产管理，还有资本运作，产业和金融搭接了非常好的一个平台，相互之间可以互相支持，所以才能保证我们长泰广场的稳健经营。
财新记者：上海的张江区域，一直没有成功的大型商业体，曾被称为“张江怪圈”，你们选在张江投入这么大的项目，如何考量？
梁晓磊：张江是上海市进行创新驱动、转型发展一个重要的功能区域，张江近年来在工业、服务业等方面都取得了比较快的发展。政府的规划是到2020年张江科技园的产业人口达到50万人，现在住宅人口已达到20多万，核心园区也有25万左右白领，它的核心园区有75平方公里，长泰广场的位置就在这个核心园区的核心。
之前一直没有成功的项目发展起来，一是和政府先期产业方面的政策有关系，第二个原因是二号线地铁之前没有延伸到张江高科。在政府的十二五商业规划中，这几年这边的商业规划会陆续出来，我们在2010年拿的地，项目要有步骤地做。
就招商情况来看，我们所拜访的客户，百分之八九十都有意向到张江开店。
财新记者：你怎样看未来住宅市场的发展趋势？
梁晓磊：在中国房地产还是一个朝阳产业，尤其对上海这种国际性大都市而言，城市吸纳能力比较强，人口还会增加。
这个市场需求还是主要的，现在的政策调控只是一个阶段性的，住宅限购等调控政策也不会解决根本性的问题。这不是一种市场行为，开发商也会算账的，盖了卖不出去的话也会减少供应，或者不盖那么高端的，慢慢产品结构也会调整，不会一个项目全部去盖别墅，可能会拿出一部分去盖公寓，还会开发出商业，包括社区商业。
就长甲来说，我们还会坚持做高品质项目，但是在产品结构比例上会适当调整，会增加一些刚性需求如公寓。我们会提供多样化的产品组合，满足不同层次消费者的需求，目前不光是我们公司在做这样的调整，别的公司也都在做。
记者点评：一系列地产调控政策出台后，住宅开发商多方谋求突围，商业地产成为首选。然而随着商业地产的爆发式增长，其隐患是供需比的失衡，将会造成空置率过高、租金下降的萧条局面，如何选择地段、加强风控，如何避免同质化开发，并增强自身人才实力，实则都在考验选择商业地产的开发商的能力。