2013年楼市稳字当头，商业地产存隐忧

预计美国经济2013年增速1%--2%，欧洲增速0到1%基本板上钉钉，这是我们这个新兴经济体在未来10年这个政治和经济周期内，必须长期面临的宏观环境。

按照新一届领导班子的蓝图，未来十年GDP翻番，收入翻番。那就意味着GDP的最低的增速，每年增长7%。2013年四月份开始，一直到年底，财政、货币和产业政策，逐步放松成为最大可能。

经济形势好转、信贷政策放宽、购房意愿上升、房企资金压力减小等，住宅很可能呈现量价齐升的特征，个别城市的个别区域在补涨情况下，可能有明显上涨，但绝不会出现价格失控，更不会出现房价报复性上涨。为何？

从政策层面上看，限贷、限购“两限”紧箍咒不取消，房价整体爆发式上涨的可能性几乎为零，因为房地产调控总基调不变就是预留再次严调空间。

从相对库存看，2012年全年房屋新开工约有16亿平方米，但销售不足10亿平方米，库存仍在增加。

从绝对库存来看，2010年和2011年底的房屋在建面积分别约为40亿和50亿平方米，估计到2012年底，房屋在建面积预计超过56亿平方米，扣除保障房和单位自建，商品房在建面积可能超过40亿平方米。加上已获得销售许可的待售面积3亿平方米，库存足够销售4年。

2013年的楼市，住宅地产一览无余，而真正的主角将是商业地产。即从2013年开始，商业地产真正浮出水面，开始全面的、强势的争夺在经济发展中的交椅地位

据统计，目前全球在建购物中心面积最多的10个城市中，有7个位于中国，其中天津、沈阳、成都位列全球前三。截止2011年年底，中国有276家新增购物中心，使全国开业购物中心总量达到2,812家，累计商业建筑面积达1.77亿平方米。预计中国购物中心将以每年300家的速度增长，到2015年，中国购物中心总量将达4,000家。

从投资角度看，2009年全国新增购物中心投资789亿元，2010年为1094亿元，2011年为1913亿元。保守估计，仅2012年年上半年全国新增购物中心投资已经超过2010年全年达1300亿元，预计2012年全年投资将超过3000亿元。到2012年年底，全国购物中心的累计投资额有望突破1万亿元。

商业地产与住宅地产的最大不同在于其产业链更长，除了带动建筑、钢材、玻璃、水泥、等产业外，对于就业、税收、改善和推进商业环境、生活水平等方面的作用更大。比如一个30平米的综合体项目，引进沃尔玛、家乐福这样的的世界五百强企业，五星级酒店、甲级写字楼、其直接提供就业岗位上万个，在促进区域经济发展和消费升级改造的同时，极大地促进税收。按照目前的发展态势，商业地产必将成为国民经济发展的又一支柱。

事实上，在过去3年当中，商业地产在住宅遭受严调，政府极力推动，社会流动性泛滥，资产价格推波助澜当一系列因素影响下，呈爆发式增长。

从北上广等一线城市，成都、重庆、武汉等典型的标杆城市，甚至是人口十多万的小县城，其对未来城市发展规划中，都明确了自己的宏伟目标，其这新引擎和实施触点就是商业集中体和商业综合体。

2013年，是商业地产大规模开发的第三年，也是项目开售和开业的集中年份，同时也是隐藏的问题集中爆发的一年。

“以住养商”的理念、销售为主的开发模式，产权分散的后遗症、商家同质化带来的血拼、传统零售业的江河日下，商家和品牌的重合度、对商业价值空间的掠夺、都将在2013年五一黄金周开始时，逐渐浮出水面。