深圳金光华折戟折射出商业地产泡沫扩大

被誉为深圳地产界“黑马”的深圳市金光华实业集团有限公司董事长李亚鹤，近日再传“噩耗”。日前，深圳市规划国土委通过官方微博发布公告称，由于金光华实业与深圳南国影联公司涉嫌非法转让金光华广场项目土地，依法没收李亚鹤旗下最大块资产——— 金光华广场。

记者从有关渠道获悉，目前深圳财政部门已委托深圳投资控股有限公司代管，原有经营团队将被保留。根据估算，该广场目前总市价已达60亿元。李亚鹤和金光华广场只能算中国房地产行业发展的一个缩影，然而这起事件背后，中国开发商们“没有资源创造资源”也要进军商业地产圈地“掘金”的热情仍在继续，商业地产泡沫在扩大。

原有经营团队继续保留

记者调查获悉，金光华广场项目起始于2000年，由南国影联出地、金光华集团出资合作建设的旧改项目，总建筑面积超过12万平方米，集购物、娱乐、餐饮、观光于一体，是与深圳市地铁1号线无缝连接的上盖物业。

一个广泛流传的说法是，李亚鹤及金光华集团为许宗衡在官场上铺路充当了“提款机”，而李亚鹤则从中得到事业扩张过程中政府关系的背书。不过，这种利益关系还没有得到官方证实。

不过，据深圳市规划国土委透露，南国影联与金光华集团2000年最早达成的第一份合作建房协议约定：南国影联出地，金光华集团出钱，广场建成后物业分配，南国影联占三成，金光华集团占七成。不过双方随后又签订补充协议，约定金光华集团以5500万买断地下开发权。但事后两者向深圳市规划国土局申办合作建房时仅提供包括第一份协议材料，未提及补充协议。

“商场已派发《告全体商户书》告知全体商户，2012年12月28日，深圳市规划国土委员会作出《行政处罚决定书》，没收H 112-0015号宗地上的建筑物和其他设施，金光华广场现已上缴深圳市财政委员会，深圳市财政委员会已书面委托深圳市投资控股有限公司对金光华广场进行代管。”在金光华广场开有一家分店的服装企业负责人向记者透露，深圳投资控股将继续保留金光华广场的原有经营团队，他们近期还将与各家商户改签合同，只是合同签署方有变化，商户租金的价格和权益等不变。

“高回报”蛊惑下的投资泡沫

除金光华广场外，李亚鹤旗下还有龙岸、春华四季园、金城华庭以及新天地名居等住宅项目。根据金光华官网披露，该集团至今开发建设的住宅项目累计建筑面积超过150万平方米。“不难发现，金光华集团的房地产项目开发都与深圳旧城改造有关，其参与旧改项目已占到全部开发量的四分之三。在过去10年间，金光华的旧改项目大多得到深圳市政府的支持。”一位不愿透露姓名的深圳地产界人士表示。

不过，有租户向记者披露，无论是李亚鹤还是金光华集团此前都没有商业地产开发经验，金光华广场目前虽然已运营成熟、走上正轨，但管理仍处于粗放发展阶段。“很多租户租约到期后，商场并不按照之前合同约定的租金递增比例续约，而是要么开高价，要么赶人。”上述租户表示，如果不是金光华广场入市较早，不会有如此高的投资回报。记者粗略估算，金光华广场总投资15亿元，总建筑面积12万平方米，出租率100%。即使按每平方米5万元保守售价计算，整个项目的市值也有60亿元。

或许正是受高投资回报率蛊惑以及宏观调控对住宅项目的抑制，以致目前国内地房地产商继续想方设法挤进商业地产领域。中国连锁经营协会与德勤华永会计师事务所日前合作发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》显示，截至2011年年底，中国有276家新增购物中心，使全国开业购物中心总量达到2812家。预计中国购物中心将以每年300家的速度增长，到2015年，中国购物中心总量将达4000家。

德勤中国全国房地产行业主管合伙人何锦荣认为，虽然中国购物中心发展迅速，但不应怱略一些潜在的开发及投资风险，比如地方政府是否能在后续的交通、配套、住宅和人口安置等方面提供足够的支持，将是决定购物中心实现预期运营目标的关键因素。另一方面，自2009年起，购物中心开始在二、三线城市快速蔓延，到了今天，部分二、三线城市出现购物中心建设过热，或是居民的消费能力、消费观念还未达到大型购物中心的要求，开发者与运营者必须审时度势、量力而行。

[视点]

商业地产投资高烧不退

或许正是“金光华们”曲线策略的成功，让资本看到了商业地产的有利可图，后来者趋之若鹜。即便在经济下行的大势下，商业地产依然持续高烧不退。据仲量联行最新报告，第二季度中国商业房地产直接投资额出现反弹，较上季度大幅上涨55%。

对此，香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗日前给商业地产再泼了一盆“冷水”：商业地产是一个长周期的行业，“两三年就盖起来的楼盘都是垃圾，六七年才是正常的周期循环。”陈启宗认为，现在房地产业很浮躁，很多开发商只想赚快钱，单纯把地产作为一个投机行业。2011年8月份，陈启宗大胆预言，商业地产行业风险大，“或称为埋没英雄的地方”。