年末市场冷热不均 广州商业用地为何遇冷
业内人士指出，住宅地块再掀抢地热潮，显示出开发商对后市走势的强烈信心，而商业用地曾经屡创“地王”，如今竞拍遇冷在年内还是首次出现，业内人士分析，商业用地遇冷主要是开发环境复杂，对房企要求高。另外与整体经济形势不景气和近年来商业地产开发过快也有关。
商业用地出让底价成交
11月30日下午，广州举行年内最大土地拍卖会，共推9宗土地，面积47万平方米，为本年度推地规模之最。有30家企业参与竞价，土地出让总价达71.7亿元。其中三块居住用地竞争情况激烈，经数百轮竞拍达“最高保密价”后，以“竞配建”盖拆迁安置房(保障房)的方式竞争。广州市珠江实业有限公司以10个亿摘取最受关注的荔湾区江景宅地，楼面地价达1.48万元/平方米。白云区集贤庄地块由华发集团力挫保利地产以10.69亿元竞得，配建面积达2.01万平方米。相比居住用地，商业用地的竞拍情况比较冷清，基本以底价成交。奥园地产以底价34亿拿下番禺12万平方米商务金融用地。
业内人士分析，此次引人注目的番禺地处番禺汉溪长隆，区域未来走势非常好，但如此大规模的地块却底价成交，其背后的原因是复杂的。如果就地块来说，主要是由于虽然远景向好，但目前该区域的商业环境仍一般。另一方面，此次该地块推地面积过大，对开发房企的资金链和综合实力都是个考验。
从此次推地情况中不难发现，“住宅热，商业冷”成为年底广州土地市场的主要特点，商业用地曾经是屡创“地王”的各房企争抢的香饽饽，这次推地却都难逃底价成交的命运，不得不引人思索。去年商服用地还是力撑土地市场的生力军，而住宅用地却难觅其踪，2011年的几大地王都被商服用地夺走，如今住宅和商业用地的出让情况却发生了逆转，背后原因是非常复杂的。暨南大学胡刚教授就指出，尽管近年来住宅地收到政策调控，很多开发商转向商业用地，但是商业用地限制多风险大，需要考虑的因素比较多，因此开发商拿地很谨慎。
商业地产发展供大于求
业内专家指出，商业地产发展过快，造成很多区域内商业地产项目供大于求是房企拿地热情减退的主要原因。2012年第四季度，广州零售商业市场迎来5个项目集中开业，总供应约为32.5万平方米，包括海珠区的乐峰广场，荔湾区的西城都荟，番禺区的奥园广场等等。这些项目的投入使用将使2012年全年的供应量达到53万平方米，且大多远离成熟商圈，让广州市场的消化能力面临了巨大的挑战，而市场消化难度加大也挫伤了开发商对商业地产的拿地热情。
由于前两年住宅市场的走冷，许多没有开发经验的房企纷纷踏足商业地产市场，愈加激烈的市场竞争将挤压商家的利润空间，有些实力一般的房企在项目发展的初期就遇到了难题。一些地处郊区的部分商业项目在周边规划及业态定位上并不清晰，有的项目周边还有投产不久的工厂，还没有列入拆迁规划的城中村等等。周边政务、居住、工业、商业用地夹杂，令一些商业地产项目的发展举步维艰。
造成商业地产整体供大于求的另一个因素是需求的减少。今年全球经济形势遭遇寒冬，最突出的影响就映射在零售业，作为商业地产的衣食父母，零售业扩张速度的减慢，直接导致了商业地产的扩张动力不足。2012年前九个月，广州市社会消费品零售总额同比增长14.4%，合计达人民币4，299.8亿元，落后于2011年的同期增速(16.9%)。如今，广州部分区域的商业地产有的面积达数十万平方米的项目，虽已开售但商家的签约情况屈指可数，招商进展缓慢。
广州目前的商业地产情况运行并不乐观，珠江新城的建设带动大批商业综合体入市，促使其高端商铺空置率从去年的4%一路攀升至今年的10.2%，另外，由于新城区对国际金融公司入驻的吸附力有限，写字楼出租空置亦有提升，看到这样的境况，房企对新增商服用地的热情减退也并非意料之外。
拿地新政让商服用地更难卖
政府也对商业用地拿地过多和开发过快的现象有所警醒，对一些炒作过高的商业用地的争夺进行了限制，今年11月，广州市政府发布了《土地出让意见》，商品住宅用地及商业用地的出让均不再设立任何准入门槛，但均将设立配建保障房或是公共停车位的要求。并且特别针对商业用地，规定了城市重大标志性建筑、大型城市综合体、大型旅游项目用地、经营性科研设计用地、营利性医疗、教育、养老等社会事业用地将设立一定的行业准入门槛。
新政策实施后，在商业用地上，将探索采取“限地价、竞配建社会公共停车位个数”方式出让。按照这种模式，未来广州将很难再出现溢价超高的“地王”，而商业用地竞配建社会公共停车位个数也将提高广州的车位供应，缓解停车难问题。但与此同时，由于对社会公共停车位个数的墙纸要求，商业用地的开发成本也随着这个政策一起水涨船高。
业内人士分析，对于本来就很火热而且市场前景看好的住宅市场来说，新政策无疑助推了住宅市场的火爆争夺，但对于已经在某些区域出现了供求倒挂的商业地产领域来说，进一步加大商业用地的开发成本显然会让开发商望而却步，商服用地的出让遇冷也显然有这一部分因素在其中起作用。
此外，房企资金链因素也是让商服用地遇冷的一大障碍，除了万达等商业地产界的龙头房企之外，大部分房企都是住宅开发和商业地产同时涉足，且大部分房企都是从住宅开发起家，在住宅房地产市场遭到调控遇冷之后才涉足商业地产市场，如今住宅楼市的两年寒冬已经过去，迎来一片转暖的契机，在资金链有限的情况下，从商业地产转回到自己熟悉的住宅领域，也是一个必然之举。相比于住宅市场，商业地产的开发环境更为复杂，对企业综合实力的考验也更大，因此如果住宅市场能够帮助房企获得赖以生存的利润，不到商业地产中去“冒险”显然也是一种明智之举。