太保平安屡夺地王险企高调进军商业地产

今年中国平安(601318,股吧)等大公司均频频出手拿地，并不断刷新地王记录。不动产投资资格进一步放开后，包括合众人寿在内的中小保险公司都已加入战团。险资成为房地产市场新贵已是端倪初现。

获得不动产投资资格仅仅3个月的中国太平洋财产保险股份有限公司(下称“太保财险”)一鸣惊人。27日，上海规划和国土资源局发布地块定标结果，上海外滩滨江综合开发有限公司(下称“滨江开发”)和太保财险联合体击败上海农商行，以27.7亿元竞得黄浦区594(北块)、596街坊地块，楼板价3.6元/平米，一举刷新上海单价地王纪录。

这也是太保财险今年获得不动产投资牌照后首次高调拿地。在太保财险联合体中，滨江开发和太保财险出资比例为64.3%和35.7%，太保财险占比并不高。以27.7亿元拿地成本来看，太保财险初期投入约为9.89亿元。

在不少业内人士看来，太保如果完全是为满足办公需求，根本不需要选择如此商业黄金地段和进行如此大手笔投入，因此自住的比例不会很大。不过，太保财险11月19日提交的落税方案透露出了自住和出租相结合的投资需求。

这已不是险资第一次出击。11月1日，沈阳土地拍卖中心拍出19宗地块，合众人寿旗下合众健康产业项目(沈阳)投资有限公司共拍得13块地；六个月之前，平安人寿联合平安集团旗下投资公司以23亿元拿下杭州钱江新城单元E-03地块，创造了杭州地王纪录。

今年投资新政给险资松绑后，保险资金另类投资速度正逐渐加快，积极进军商业地产及养老地产。以太保集团为例，太保集团及旗下太保人寿和太保财险累计持有的商办物业建筑面积已达50.28万平方米。

以前只有大型保险集团可进军的不动产和股权投资市场，也逐渐向中小保险公司放开，目前已有中小型保险公司获得了不动产的投资资格。这些获得投资资格的公司无疑都在伺机在地产中分得一杯羹。

湘财证券分析师戚海鹏认为，保险资金希望投资能够与其负债长期匹配的投资资产，在如今资本市场震荡下跌的环境下，优质的商业地产是不错的投资标的。虽然目前地产市场也不明朗，但黄浦江地块地处上海核心板块，属于优质项目，应能提供长期、稳定的投资收益，目前保险资金成本在4%左右，商业地产的租金回报率约为5.5%，基本能满足保险资金投资需求。

天相投资报告分析，在成熟的房地产市场，商业地产售价为住宅的1.8倍或以上，而我国一线城市优质办公楼销售均价约为高端公寓均价的60%-90%。随着产业升级及刺激内需释放，商业地产需求有望放大。

不过，商业地产所面临的市场风险也不容小觑，每逢下行经济周期，往往出现大量烂尾楼，尤其是高价拿地的开发企业资金链就更加危险。