北京：城市综合体体量、数量大幅提升

调控之下，各路资本涌入商业地产领域，一派“热火朝天”，而将酒店、写字楼、公寓等“打包”的城市综合体，更是热得有些“疯狂”。就北京市场而言，城市综合体项目在体量、数量上都大幅提升，同时其向京近郊各区域蔓延、发展的趋势正在加速。

　　城市综合体通州“赛跑”

　　在通州区域深耕多年的华业地产，凭借其“新北京中心”项目，加入了城市综合体的“建设兵团”。按照项目规划，“新北京中心”处于通州运河核心区，预计建成高度近300米、规划面积达76万平米，涵盖了写字楼、大型商业、休闲娱乐、公共服务、商务公寓等多业态。

　　华业地产董事长徐红表示，近年来公司主要以做住宅开发为主，随着市场形势的改变，公司将通过“新北京中心”建设和运作，逐步向“城市运营商”转变。

　　据公开资料显示，国内各大房企已经先后开发了城市综合体项目。北京万科总经理毛大庆曾透露，目前万科在北京昌平、房山、大兴都有综合体项目，预计将在未来2-3年内陆续建成。

　　就通州区域而言，2011年由葛洲坝集团与绿城联手打造的通州首个城市综合体“京杭广场”面市。据不完全统计，截至目前，万达、珠江、金融街、富华等房企的城市综合体项目也都加速布局通州。

　　市场机会的强大吸引

　　近年来，开发商频频向商业地产的发力，是因为受到市场机会的强大吸引。在调控之下，住宅市场一直“不温不火”，在刚刚过去的“金九银十”中也只收获差强人意的市场表现。另一方面，商业地产却持续升温，写字楼、商铺的租赁、销售市场火爆行情不减。

　　据戴德梁行10月发布的研究报告指出，今年第三季度甲级写字楼空置率继续下行，达2.18%，成为年内新低。业内人士指出，如此低的空置率表明市场依旧是“供小于求”，北京写字楼市场供需矛盾比较突出，新增供应不足。

　　在价格方面，今年以来写字楼租赁和销售市场的价格都呈现上行趋势。今年第三季度，全市甲级写字楼销售价格环比上涨9.46%，至62693元/平米。

　　业内人士认为，商业地产仍然有着巨大的市场机会，而城市综合体涵盖多元业态，竞争力尤为突出。

　　据易城中国发布的《北京城市综合体专题研究报告》也指出，未来5年，北京的城市综合体仍将继续快速发展，通州、顺义、亦庄等新城将是重点发展区域。

　　“睡城”解决方案

　　相较于大兴、房山等区域，通州区的房地产市场是北京近郊市场中最先发力的、最早成熟起来的板块。但是近年来，由于人口的急剧涌入和产业发展的相对滞后，通州戴上了“睡城”的帽子。

　　徐红表示，从房地产行业发展的角度而言，通州成为“睡城”，是由于近年来区域住宅发展迅速，而产业地产、商业地产相对滞后造成的。华业打造高端城市综合体项目，有助于聚拢通州的人气、补足区域的“商气”。

　　凯德置地总经理韩维认为，城市综合体既是“城中之城”，又能为区域提供“整合设计方案”，对社区的复合型开发、一体化发展有益。

　　今年底，地铁M6号线的通车将改善通州交通的“短板”。按照规划，通州区域内还将有多条轨道交通连接通州与北京市中心城区。据徐红介绍，“新北京中心”将充分利用通州未来的交通优势，项目与地铁R1号线、M6号线等多条轨道直接连通，形成了三维立体交通系统。