广州大型购物中心整体库存量约276.1万㎡

近两年，广州零售物业经历了井喷式的发展，今年三季度后，广州全市大型购物中心整体库存量已增长至约276.1万平方米，这庞大的供应量如何消化，成了摆在广州商业地产市场面前的一道难题。

　　由于此前一部分商业地产项目延迟开业，近期购物中心再次迎来了开业潮。高力国际统计数据显示，第三季度全市大型购物中心空置面积有所加大，空置率环比上升0.7个百分点至12.3%，而第四季度广州零售市场将再次迎来约31万平方米新增供应，市场竞争进一步加剧。

　　业内人士分析，面对零售物业市场的庞大供应，短期内空置率仍有机会继续上升，租金将面临下调压力。

　　供应井喷，客户观望盼降价

　　陈先生是一家连锁服装品牌高管，他的公司总部在浙江，目前在广州已有多家分店。三年前他在天河和海珠的两家购物中心开设了两家分店，经营情况都不错，随着经营规模的扩大，他决定在广州的购物中心再开两处分店，近期陈先生一直在广州各大购物中心之间寻找合适的店面，却发现广州的零售物业市场情况和三年前已经完全不同。

　　“了解了一下现在广州购物中心招租的情况，我吃了一惊。广州即将上马的大型购物中心实在太多，而且地段租价等条件也都各有千秋，我是现在入市还是再等几个月，值得好好考虑。”陈先生告诉记者，今年年末，包括西城都荟、时尚天河商业广场、东圃乐购TESCO购物中心、奥园广场、鸿禧商业中心等多个商业项目将相继开业。他分析指出，目前珠江新城区域等几个重点区域的商业项目很集中，相对竞争也非常激烈，随着越来越多的购物中心开业，租金也很有可能会慢慢降低，因此他在犹豫是不是要等等看，“也许明年再拓展店面，可供选择的机会更多，租金也会更便宜。”

　　记者了解到，像陈先生这样心态的零售商铺租户不占少数，如果有意投资的客户选择暂时观望，可能在购物中心供应井喷之时进一步加大购物中心商铺的库存压力。但业内人士分析，区别于住宅市场和商铺买卖市场以投资客为消费主体的情况，在零售物业市场，大部分零售商对于何时扩大店面主要是基于自身企业的发展情况而定，因此短期内出现阶段性过剩是必然，但长远来看，广州零售业的发展空间还很大，迎来更多的购物中心绝非坏事。

　　业内人士的自信并非没有来源，第三季度就有多宗国内外知名品牌首次落户广州大型购物中心，如雅诗兰黛专门店于天河城开业，成为继南京之后在国内的第二家专门店，ExceptiondeMixmind已签约进驻天河城首层;海底捞首进广州，签约海珠区星光城;索尼直营店进驻太古汇三楼，经营面积超过2000平方米，为目前全球最大规模的直营店。

　　空置率升，购物中心竞争加剧

　　供应井喷带来的另一个结果是竞争加剧。高力国际报告显示，2012年第三季度，位于珠江新城的太阳新天地购物广场正式开业，为市场提供约12万平方米新增供应面积，将全市大型购物中心整体库存量推至2761150平方米。整体而言，受新增供应及既有项目业态调整影响，本季度全市大型购物中心空置面积有所加大，空置率环比上升0.7个百分点至12.3%。

　　其中，天河区受新增供应入市影响平均空置率上升2.3个百分点;而白云区和荔湾区内部分项目商户停业调整或撤出商场在区域内另觅新址，分区空置率分别上升1.4个百分点和0.4个百分点;另一方面，越秀区部分商业项目如光明广场在积极引入百货品牌、调整业态后出租情况持续好转，空置率保持下降，本季度分区空置率下降1.4个百分点;其他各区空置率则保持稳定。

　　在租赁需求方面，零售品消费额的增长对本地大型购物中心物业的租赁市场带来积极影响。来自国内外服饰、化妆品、电子产品、餐饮等业态租赁需求保持稳定。另外，国内外零售商家在本地拓展需求保持稳定，全市大型购物中心首层平均租金整体较上季度轻微下降，为每月每平方米人民币740.7元。

　　高力国际调研及咨询部陈厚桥董事分析，广州仍有很大的城市发展空间，他认为，对比国内发展较为成熟的上海、北京与香港，广州市的经济增速较快，仍处于高速增长期，城市经济发展势头良好，城市人口消费力度水平高，具有较高购买力。今年广州经济保持稳定快速增长状态，经济发展的需求为消费品市场的稳定增长创造利好经济环境，加上收入水平不断上升，增加市民消费意愿和购买能力，为零售商业市场活跃提供强大动力。