国内商业地产开始崩盘倒计时
目前，各地不顾商业地产发展的资源高要素条件，一窝蜂扎堆商业地产，从商业地产的开发总量来看，泡沫也在越积越多。在成都，一下就建起100多个购物中心，且大多单体体量在10万平方米以上，这一数字早已超越了北京和上海等一线城市。对此，知名财经评论家叶檀认为，“商业地产泡沫一定存在，5到10年一定会破。”
“商业地产泡沫一定存在，5到10年一定会破。”
10月19日，在苏州召开的2012中国零售业“联商风云会”商业地产高峰论坛上，知名财经评论家叶檀如是揭开了国内商业地产物业热潮背后的真相。
叶檀直言不讳地称，目前国内商业地产是存在泡沫的，破已经不是问题，而是什么时候破的问题。叶檀认为，由于资金借贷程度和虚拟经济程度不同，商业地产泡沫的破灭在时间和区域上会有分化。
消费市场被低估≠商业物业有前景
在商业地产的各种炒作追捧中，中国未来有蓬勃的消费市场前景几乎是所有投资商、地产商“挂在嘴边”的首个理由。
叶檀表示，中国的消费市场确实很有前景，中国农村到城市、快消品、城市高端人才服务性消费、炫耀性消费、礼品性消费及年轻人信誉透支型消费短期和未来都会持续加强。“但，这不意味着商业地产就一定好。”
在叶檀看来，商业地产物业讲求经济效应，在中国目前经济分化的大过程中，只有资源吸纳的城市，其商业地产的未来才有戏。其所谓的“资源吸纳”包括政府支持、市场认可、资金聚集、有消费能力人群聚集及轨道交通便捷等综合条件构成的投资洼地。
但现实却是，各地不顾商业地产发展的资源高要素条件，一窝蜂扎堆商业地产，从商业地产的开发总量来看，泡沫也在越积越多。“比如在成都，一下就建起100多个购物中心，满眼都是，且大多单体体量在10万平方米以上，这一数字早已超越了北京和上海等一线城市，要这么多商店干什么？”叶檀担心，未来5至10年，商业地产物业的泡沫一定会破。
类似成都的商业地产开发井喷的案例并不是孤案，在广州自亚运会举办以来就新增商业面积超过100万平方米，未来还将有至少80万平方米全新商业项目入市，而过度竞争已使得广州诸多购物中心客流稀少，经营惨淡。而类似在四五线县级城市开发20万平方米商业综合体的开发个案也是比比皆是。
叶檀直言，在一拥而上的扎堆开发中，目前国内商业地产的投资回报若可以达到5%，“那简直是挖到了金矿”。
盈石资产管理有限公司执行总裁司徒文聪表示认同叶檀的看法。他说，泡沫经济一般是指国外跟国内的买卖之间是否能够对接，而国内住宅地产一直以来就是买卖的定义，商业地产现状也还有很多以买卖为主的现象，但欧美、日本以及我国香港等地区商业地产成功中间都有经营的过程。“买卖之间没有经营的对接，卖方跟买方之间的泡沫就容易出现。”司徒文聪说，现 在看到的商业地产情况是，卖房可能越来越多，但买房和需求不一定接得上去。
绿地集团总裁吴嘉毓也表示，商业地产的泡沫非常大，所以作为开发商选择项目的时候已变得非常谨慎，不是地价便宜就可以开发。
商业地产人才泡沫化
可以佐证叶檀对于国内商业地产泡沫化论断的例子还有商业地产竞争要素中关键的商业地产人才的泡沫化。
宝龙商业集团总裁潘韬也在“联商风云会”商业地产高峰论坛上表示，在当前的国内商业地产市场，竞争要素已趋于白热化。
“2015年中国需要的商业地产行业从业人员是100万人以上，但现在符合一定要求的专业水平的人寥寥无几，估计是一百万后面减很多的零才可以符合商业地产业的人才供给。”潘韬说。
红星美凯龙副总裁谢君也表示，如今商业地产人才的泡沫化连带着零售人才也被宠坏。“目前国内大多数二三线城市商业地产开发都希望找一个操盘手回来就能解决所有问题，零售人才被地产商高薪挖走，人变得浮躁。”
还有对商业项目的争夺、对商业品牌的争夺也趋于白热化。“目前在国内稍微成功一点的购物中心、有影响力的、有生命力的品牌加在一起才900个左右，远赶不上商业地产物业的供应。”潘韬说，而国内商业地产项目现状反而是一拥而上，因此可以看到行业一线招商人员巨大的压力。
可是，商业地产一方面泡沫化严重，破灭风险加剧，但另一方面企业却依然加紧圈地。在这其中，也有零售商“跨界”进军商 业地产的现象。
论坛对话环节上，听到商业地产泡沫的观点，“跨界”做了部分商业地产项目的步步高商业连锁董事长王填坦言也很紧张。他说，商业地产目前在大城市或者比较热的城市确实是过度了，中国市场需要区分发展，因此对跨界进军商业地产的零售商更具风险挑战。
以步步高为代表的零售商的“跨界”构成了当前商业地产圈地风的一个主体，其他两种商业地产的投资主体是住宅地产商和逐利而来的其他行业、机构。
但王填也表示，零售商“跨界”主要是自营商业，为了获得更加低成本的物业租金，避免为地产商打工。“零售商尤其是 近三年来完全为地产打工，处于商业价值链条的最底端，必须揭竿而起。”
潘韬认为，无论是零售商进军商业地产还是地产商做商业地产，在竞争加剧泡沫化的生存现实下，所有商业地产企业都面临转型和创新的两个问题。“任何商业地产企业未来10到15年都面临转型创新，首先是产品。”
潘韬认为，商业地产严格来讲是低回报率但有长期稳定回报的金融产品，然而，目前商业地产并未解决能做长投低回报金融产品的融资瓶颈，REITs迟迟没有推出，因此中国商业地产的发展不会有真正的成功。潘韬直言，商业地产业卖住宅是被政策“逼良为娼”而已。
规划无序加剧泡沫化
在另一方面，让叶檀等人看衰国内商业地产还基于主导商业地产发展的政府决策和规划的多变性及无序性。
这其实已是久被诟病的国内商业地产发展难的症结所在。但随着住宅地产商的转型进军商业，以及零售商的跨界，商业网点规 划无序的问题更加凸显对商业地产行业泡沫化的加剧。
王填坦言，对于零售商而言，目前最担心的就是无序的商业网点环境。“政府该管的不管，不该管的管控得紧。”
在中国设计过华润万象城、中粮大悦城等成功商业地产项目的RTKL全球总裁兼首席执行官Lance K. Josal在接受中国商报记者采访时也表示，RTKL发现中国很多规划指标在一开始制定的时候就是不合理的，不符合商业业态个性化的要求，比如，在旧城区改造中必须突破很多当地政府规划上的条件限制才能实现功能化、个性化和土地资源的不浪费;而当前中国城市化迅猛，商业地产一哄而起，由于规划不到位，商业项目同质化的问题因此愈发严重。
中国连锁经营协会会长郭戈平指出，众所周知，做商业项目位置最重要，除此之外就是政府的规划了。早在2006年时，《商业网点管理规划条例》就已列入国务院立法工作计划，但至今依然无踪无影。
对此，王填表示，阻力在于部委博弈以及商业地产的发展参与了从政府收益到房地产商、运营商等的多层利益博弈。“局面已被搅得太复杂。”
于是，在国家看不到出台《城市商业网点管理规划条例》希望的情况下，中国商业地产疯狂发展积蓄的泡沫化破灭在业界看来就不再是问题，而是时间节点了。
对此，叶檀也给出进一步的分析，认为商业地产泡沫崩溃的具体时间、地点在各个城市区域会有分化。“先是住宅地产，然后是销售的那部分商业地产，虚拟程度越高崩溃速度越快。”
“当前国内商业地产资金比较低，存款额还很大，因此行业会支撑比较长的过程。”叶檀说，当前国内的城市化会继续加快，就像物理速度一样，当它最快的时候是停不下来的，一旦慢下来就会出现各种问题。而由于一些地方政府财政已非常紧张，地方政府一定会继续做商业地产。“不太可能把这扇门挡住，只能等着它自然崩溃。”
叶檀也认为，商业地产有泡沫，但并不意味着一二线城市中心地段的商业价值贬值，这一轮的泡沫不会全盘崩溃，将出现分化趋势以及经历并购重组。由此，叶檀认为，个性化的商业地产时代可能还需要20年才能实现。
不过，司徒文聪认为，好在目前国内一些商业地产商已经闻到“经营”的好味道，通过经营的手段把消费需求和商业价值激发出来正成为化解物业泡沫的一种手段。司徒文聪建议，国内商业地产商应该更加重视把民生的购物需求激发出来，让商业地产获得虽缓慢但却是长期稳定的回报。