严调时期 商业地产共光无限

为抑房价，楼市调控不松

近日，总理温家宝在国务院常务会议上指出，第四季度的房地产市场调控，除了要严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施外，还需抓紧研究制定符合国情、系统配套、科学有效和稳定可预期的房地产市场调控政策体系。业内将此解读为，中央在总结前一阶段的楼市调控时，认为通过行政手段干预房价已取得一定成果，但调控仍将继续。

进入“金九银十”以来，为防止房价过快上涨，各地收紧楼市调控的趋势仍在继续，如上海开展限购政策执行情况的专项检查，北京规定本地户籍居民购房须持有第二代身份证，广州则对中心城区个别房价明显高出区域均价的住宅项目暂时采取限售措施，而最具争议的便是陕西出台了全国首个房企限利政策，要求商品房利润须控制在10%左右。对于类似情况，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，虽然楼市调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇，以求完成房地产调控长效机制建设。

为保增值，商业地产起势

面对调控不松的住宅市场，商业投资却逆势“崛起”。据媒体报道，近日一名重庆富商绕开“限购令”，豪掷亿元一次性付款认购了616套商业公寓。而在稍早的10月11日，上海一宗商业体量所占比例不应少于地上建筑面积60%的商住用地，被以保利地产牵头的联合竞买人以45亿元拍走，加冕上海新科总价“地王”。

对此，知名财经评论员叶檀撰文指出，自去年下半年开始，由于我国快速消费品销量明显提升，对于商铺的需求放大，因此无论是开发商还是职业投资人，投资热情已逐渐转向商业地产。此外，受通胀预期高涨影响，投资者大多对货币未来的实际支付能力表示担忧。但综合国内目前的投资渠道、领域及相关政策分析，商业地产便成为住宅项目受阻后，固定资产投资中保值性能最稳定的项目。

在10月21日举行的“2012中国商业地产年会”上，搜房控股新房集团副总裁朱海艺谈及了商业地产当下迎来的发展机遇。他认为，宏观来看，过去10年，中国经济飞速发展，城市化进程加快，今年城市人口历史上首次超过乡村人口，过去多数城市一个商业中心的格局将被打破，逐步向多中心现代化城超市过渡。再加上人均消费能力提高，对商业地产的需求也不断加大。与之相对的，却是二三线城市相对匮乏的商业业态。

立足本地，商业前景看好

反观柳州，由于刚需在购房者中所占比重较大，所以楼市调控对柳州的住宅市场未能形成明显冲击，但仍有部分投资性需求被挤出住宅市场，转而进入商业地产。“股票、期货风险大，古董、红木赝品多，对普通老百姓而言，最好的投资方法还是炒房。”中国光大银行柳州分行信用卡中心销售经理樊江对前来咨询理财规划的储户们讲述自己的“投资经。作为专业的理财顾问，他不仅每天要为亟待资产增值的储户们提供投资建议，他自己也正手持两套商铺物业，以租养贷。

“调控增加了购房者对住宅市场的观望情绪，但投资热钱依旧存在，商业地产便被趁势激活。”柳州市本昌房地产开发有限公司副总经理张磊认为住宅与商业的关系IlJ晗如“摁下葫芦翘起瓢”，两者互补相生。据悉，双渔汇项目自开盘伊始，便一直备受推崇，无论是商铺抑或产权式酒店，均获热销。而据知情人士透露，眼下正有一家投资公司计划以3000万元买下双渔汇2楼的整层商铺。但截至记者发稿时，此消息尚未得到证实。

河东扎堆，商圈雏形初现

不过，天津挚衡天地房地产顾问有限公司总经理刘涛也提醒购房者，要投资商业地产，需先对商业地产的投资收益率、运营状况、片区业态以及未来的发展前景进行深入了解，切忌盲目跟风和主观臆断。“许多人看到五星街的二手商铺卖到六七万元每平方米，就认为商铺涨租涨价的时刻到了，没铺的到处‘抢’铺，有铺的肆意加租，这是不理性的投资行为。虽然商铺相较住宅的回报明显要高得多，但前期成本与后期支出也是一笔不菲的费用，尤其目前城中区商业地产的投资价值近乎饱和，如果再盲从进入，收益未必会达到预期。”

刘涛认为，要投资商业地产，就得选择尚具开发潜力的区域，例如河东。目前河东中心区域的住宅小区已相继交付，随着周边生活配套日渐完善，片区人气不断增加，这为片区的商业发展奠定了人气基础。而且整体来看，河东的居住人群无论生活品质还是支付能力，相较其他片区都略高一筹。多重因素共同作用下，河东商业地产的投资前景更为广阔。

事实上，近两年来河东已有多座商业中心正在修建，双渔汇、秀品天地、恒隆汇、九洲国际和中央美地-彩虹城以及阳光100城市广场，将为培育河东商圈也起到积极的推动作用。“商圈形成就要商业扎堆，通过包罗万象的商品吸引客流前来消费。”广西恒通房地产发展有限公司董事长李观明认为，多家商业中心齐聚河东，一来可从整体形态包装商圈，二来更易催生出完整的服务配套，第三，还可以规模优势抗衡传统的五星商圈，吸引消费者目光。