4大商业产品线成型万科成都主攻高档写字楼

在商业地产领域一向谨慎的万科终于取得了重大实质性成果。近日，不断有媒体披露，万科自2010年宣布进军商业地产以来，已累计在全国52座城市获取了约600万平方米商用项目，且大部分地块都处于在建阶段。业内人士估计，这些涵盖购物中心、写字楼、社区商业配套等形态的商业体将在2013～2014年间集中爆出市场。

        今年，万科在成都市场已相继推出了万科·钻石广场、万科·汇智中心两大商业项目。据万科成都公司相关负责人介绍，除上述两个项目外，万科在成都还有华茂广场、魅力商业等项目，另外还在重点跟进3~4个大型商业综合体，预计明年上半年逐步落地。据悉，万科成都已经获取的商业项目再加上近期即将获取的商业项目，预计明年万科成都的存量商业将达100万平方米以上。

       构建4大产品线

       万科现商业标准化雏形

       长期以来，万科一直强调集团对旗下商业产品线并没有进行统一规划，商业与住宅的配比奉行2:8战略。万科集团总裁郁亮在公开场合说过，商业地产是一哄而上，如果没有金融工具，万科肯定不会冒险。不过，经过两年时间的稳健发展，万科已在深圳、上海、武汉、东莞等地陆续推出4大商业产品线：万科广场（购物中心）、万科大厦及万科中心（写字楼）、社区商业“万科红”、高端社区商业“万科2049”。

        其中，万科广场是万科意欲打造的一站式购物中心品牌，面积一般在10万平方米以上，定位为城市级中高端购物中心。万科大厦写字楼系列定位于区域地标办公中心，以城市综合体为依托，商业中心和高档写字楼、住宅处于同一区域。至于万科红系列则以生活配套和餐饮为主，旗下包括“万科红生活中心”和“万科红新街坊”两个子品牌。

        但根据每个城市不同的情况，产品线名称亦有所差异。以佛山万科为例，在社区商业方面有“生活广场”及“商业金街”两大品牌，而在生活广场旗下还涵盖“水晶坊”、“金域坊”两个子品牌。至于上海万科，除了齐聚上述三大系列产品以外，还推出高端社区商业“万科2049”，更有意将其与“万科广场”、“万科大厦”、“万科红”系列品牌一起，支撑起万科商业地产4大产品线，并将在全国复制。

        主攻高端写字楼

        万科树8条产品纲要

        相对于万科“自下而上”形成的商业产品线，万科成都则明显有所侧重。万科成都相关负责人表示，高端写字楼是万科在成都布局商业的主体，同时兼顾一定量购物中心及社区配套商业。对于写字楼产品，万科成都公司的思路已经比较成熟且具备可操作性。

       “在打造写字楼上，我们树立了8条产品发展纲要。”该负责人表示，这可视为万科成都写字楼的核心竞争力。具体归纳为：1、在成熟区域做商业，集成核心地段商务价值。譬如，钻石广场处于建设路核心，汇智中心位于人南航空路板块。2、严格把控建筑高度，打造区域商务地标。3、集中建设主力户型，留足上升型企业发展空间。4、VRV空调独立运营，保障灵活办公时间。5、豪阔大堂门厅，关注企业形象建设。6、外立面灯光设计，确保夜晚昭示性。7、确保与城市景观的最大化互动。8、万科4C服务体系，为商务人士提供交流、办公等一站式解决方案。

      市场认可度较高

       成都商业领域生力军

        事实上，以产品综合优势为显著特征的写字楼，已经让万科成都尝到了商用物业的甜头。今年7月份，万科在成都的1号商业作品———万科·钻石广场开盘，当天开盘劲销2.6亿元。截至今年9月底，整栋销售已逾七成。而近日亮相于人南航空路板块的甲级写字楼“万科·汇智中心”市场反响亦相当热烈。可以说，投资者对万科写字楼产品的追捧，丝毫不亚于万科住宅产品。

        有市场人士认为，万科正式涉足商业领域值得重点关注。万科近期分别在上海、宁波、青岛、西安拿地，其中有一个共同特征，这些地块大多为商住地块。“千亿级地产龙头跨界商业地产，并将此作为又一全新增长极，优势十分明显。”他称，这种优势主要体现为品牌号召、资金实力、客户基数以及卓越的学习能力。万科成都相关负责人则透露，2013年，万科成都的存量商业体量预计达100万平方米以上，而这一规模已超出目前不少以商业产品为标识的房企。

        不过，也有商业研究人士指出，万科一贯注重快速周转，实现资金快速回笼，使资金周转率保持在一个较好的水平，但商业地产开发周期较长，在日后的长期持有中需要更多资金沉淀，这或许会影响万科的整体资金周转率。而且，在成都大量综合体迅速发展的背景下，万科能否形成自己独特的商业模式，也将是万科思考的问题。