商业地产难逃调控之手？写字楼租金涨势趋缓

在住宅领域步入楼市调控常态化，限购、限贷等手段长期抑制住宅投资之后，一、二线城市的商业地产特别是中高端写字楼市场，成为近两年房地产投资的热点。与之相对应的是，当住宅房价涨幅被限制后，最能反映写字楼价值的租金水平近两年来快速上涨。不过随着三季度以来欧债危机愈演愈烈，以及国内GDP增速有所下滑等多重因素作用，再加上持续上涨的租金已经达到租户可承受的极限，刚刚过去的三季度，北京、上海、广州、深圳等主要城市的写字楼租金上涨幅度均有所趋缓。

　　空置率高

　　戴德梁行、高纬环球、高力国际、世联地产、第一太平戴维斯等机构，近日相继发布全国各主要城市写字楼市场三季度季报。一个共同的特征就是，在实现了近两年的高速增长之后，这些城市的写字楼需求在三季度不约而同地有所放缓，相应的租金上涨幅度也明显放缓，有的城市甚至出现了租金水平下滑的情况。

　　戴德梁行报告显示，2012年第三季度，北京甲级写字楼市场无新项目入市，总存量仍保持为665.7万平方米。“经济的不确定因素以及有限的可租赁面积，导致本季写字楼市场吸纳走低，第三季度写字楼净吸纳量为17551平方米，而前三季度吸纳量则达到24.2万平方米。”戴德梁行华北区研究部主管魏东对新金融记者表示。经过两年多的租金持续上涨，北京写字楼租金增幅从上季度开始放缓，受整体经济形势的影响，三季度写字楼市场需求明显放缓，租金增长的驱动力开始减弱。同时目前的高租金水平已接近租户所能承受的极限，写字楼报价开始趋于理性，市场平均租金同上季相比保持稳定，租金环比仅增长2.3%至每月每平方米295.47元。

　　高纬环球的数据显示，三季度上海甲级写字楼有效净租金达到每月每平方米人民币428元，与上一季度相比仅上涨0.2%。租金上涨缓慢，与空置率的上升有显着关系。据了解，该季度上海核心商圈甲级写字楼共有两个项目投入使用，新增供应量接近12万平方米，使得上海甲级写字楼空置率从二季度的4.3%回升到三季度的5.4%。

　　而成都的写字楼空置率更为惊人，三季度成都甲级写字楼的平均空置率被推高至40.9%，达到历史最高水平。其中东大街区域由于新增的大量供应，甚至推动空置率升至55.7%，高居成都各区域市场之首。高空置率直接导致了成都写字楼三季度租金下滑0.6%，至每月每平方米人民币161.1元。“总体来看，四季度成都甲级写字楼租金仍然面临着较大的下行压力。”高纬环球中国区研究部负责人张平对新金融记者表示。

　　第一太平戴维斯日前发布的统计数据显示，2012年第三季度，天津市甲级写字楼租赁市场无新增项目入市，全市甲级写字楼总存量仍维持在85.06万平方米。全市甲级写字楼租赁市场整体空置率为21.6%，较上季度环比上涨0.4个百分点。甲级写字楼租赁市场的平均成交租金环比下降0.3%，至每月每平方米139元。

　　除上述机构，高力国际和世联地产近日也分别发布了广州和深圳的三季度写字楼市场报告。数据显示，三季度广州甲级写字楼平均租金下降2.3%，至每月每平方米人民币157.6元，整体空置率水平则上升1.6%。三季度深圳写字楼总租赁面积达88040平方米，环比上涨0.3%，平均租金每月每平方米143元，环比上涨11.7%。

　　戴德梁行大中华区研究部主管纪言迅指出，三季度大部分中国市场的吸纳量都较之前一季减少。“需求的转弱，直接影响了部分市场的租金增长。”纪言迅表示。

　　回归理性

　　在接受新金融记者采访的过程中，业内人士一个普遍的观点就是，此前对于住宅市场的严厉控制，使开发商和投资者纷纷涌向商业地产。而在经历了连续两年的高速发展之后，整个写字楼市场开始出现回归理性的信号，而写字楼租金在增长达到一定程度后涨幅趋缓，则是其回归理性的重要一环。

　　愈演愈烈的欧债危机、美国经济复苏缓慢，以及国内经济增速减缓，都使得实体经济发展受到影响。企业扩张动力不足，成为写字楼需求减少的重要原因之一。“2012年上半年，由于受外需疲软和内需收缩等不利因素影响，国内经济增速放缓，跨国企业扩张相较去年趋于谨慎，目前国内企业成为写字楼市场新增租赁需求的主力。”魏东对新金融记者表示。

　　张平则指出，北上广深等一线城市，近两年来的写字楼租金快速上涨，使得核心商圈受到高租金挤压，市场需求相对平淡。“部分业主表示三季度问询量及看房率均有下降，也导致出租价格有所调低。”张平表示。

　　业内人士表示，商业地产虽然在一定时期内在调控中“因祸得福”，大量原本瞄准住宅的投资需求涌向写字楼、商铺等商业地产领域，但依然脱离不了大的经济环境影响。“无论是买卖还是租赁市场，买卖双方都需要保持理性的心态，平稳的租金水平，有利于企业的发展的同时，也有利于培育出更加成熟的写字楼市场需求。”上述业内人士表示。