广州大学城商圈现寒暑硬伤 商业发展不平衡
因北亭广场退铺事件，记者再探大学城商圈
近日，从2007年起成为番禺地标性建筑之一的北亭广场退铺潮闹得沸沸扬扬，大学城商圈发展成为焦点。据记者从退铺业主代表得知，10月25日，政府有关部门、宜源科技有限公司(最初的开发商)以及长租户将在北亭广场进行协商。据长租代表表示，根据2007年签订的补充协议，约定在2012年9月29日~10月29日为“无理由退铺”期，因此本周四这场协商将有可能为长租户长达一个月的维权行动给出一个最终的说法。
今年2月，本版对大学城商圈进行一次扫描并约请商业专家对大学城北亭广场进行会诊，当时中原地产工商铺高级营业总监就表示：“大学城商圈作为新生的商圈，培育期需要较长时间，而且对于大学生这一特定群体，必须贴近大学生需求，着重文化气息与艺术潮流。”言犹在耳，接手大学城北亭广场的海航集团已告失败撤场。据熟悉北亭广场的人士透露，北亭广场自开业以来已经转手过几次，每两年就有“不怕死”的“搞手”接下盘活，但结局都是一样。
广州大学城于2004年建成并投入使用，现在已经有中山大学、华南理工大学、华南师范大学、广东外语外贸大学等十所高校进驻，在校学生加上年轻教师、教职员工以及大学城保留村人口，大学城的总人口近40万。在地铁4号线大学城北站和南站之间多个楼盘在售，预计今年到后年会进入收楼高峰期，届时会新增数以万计的常住人口。高校加上高端楼盘“双高”消费群，是否能够为大学城商圈带来转机?近日，记者重临大学城商业服务区南区和北区、北亭广场、广大圣地商业中心以及贝岗的GOGO新天地，实地再探大学城商圈。
长租户心声：商场投资不力交通不畅
“无理由退铺”，当时宜源科技有限公司以此为长租20年的噱头，最终该条款也被写入租赁合同的补充协议之中，现在成了200多个长租户唯一的救命稻草。据长租户代表透露，2007年年底发生的一件事情，第一次让他们对商场的前景产生疑问。一楼的长租户把铺位出租给一个餐饮企业做生意，餐饮企业看到麦当劳等餐饮企业都开张，以为商场证照没问题，哪知道装修好了以后申请工商执照才发现商场无消防许可和市场登记证，商场内的小企业必须依靠商场办下来的这些“大证”才可顺利做工商登记。后来经过与商场经营方的协商，业主与经营管理公司各赔两万元给这个餐饮企业。这个长租户一分钱租金没收到，铺位没开业就倒赔两万。
据记者了解，北亭广场的长租户当时以均价1.5万~1.8万元/m2买下铺位的20年经营权，其中二楼的20年经营权售价为1.2万~1.3万元/m2，一楼更高达2万多元/m2。宜源科技有限公司把铺位分割成10多~200多平方米来出售20年经营权，长租户有200多户，涉及资金上亿元。
一位长租户表示，市内不少批发市场都流行无产权的经营权投资，像火车站一些区域的铺位转手费高达百万元，因此即使他们从没有投资过商铺，也没有投资过无产权的批发铺，他们也相信大学城北亭广场“有得做”。这位人士也表示，“无理由退铺”也是一个吸引点，因为这个条款已写入补充协议，他们才会相信当初的投资可无条件收回。
他们透露，当时宜源科技“卖铺”最火时，一些投资者加价1万~5万元把长租合同转租给其他人，这些少数精明的投资者成为长租户中最幸运的一群。长租户代表表示，宜源科技2006年开始销售铺位的20年经营权，当时售价一两万，比市区内的住宅高一倍，如今市区楼价已差不多到两万。他们的投资不能获得升值，只能寄望于“无理由退铺”的调控来保值。
长租代表表示，商场从开张开始，商场经营管理公司的实力就有问题。因受所在区域和消费人群的限制，每天12时才开业，长租户反问道：“哪有商场这么迟开门的?”此外，番禺区对大学城隧道的规划更改也间接导致北亭广场成为“孤岛”，与广州市区完全隔离，与大学城其他区域的交通连接不畅有关。
商圈现状：多个商业中心发展不平衡，寒暑假歇业成硬伤
广州大学城按照环形放射网状规划设计，内环、中环、外环三个半径不同的同心圆环形路把大学城分隔成中心休闲区、生活区和教学区。各高校的大学生课余的生活起居集中在中环与内环之间，人口密度相当大，消费的需求也十分旺盛。独特的地理环境和特定的消费人群使得大学城多个商业中心呈现出不平衡的发展趋势，紧邻生活区的广大商业中心和贝岗商业区游人如织，处于大学城外环的北亭广场门可罗雀，地铁上盖的商业服务区南区和北区也门店冷清。
“如果说逛街，我首先想到的当然是商中(广大商业中心)和贝岗了。”广州大学的蔡同学表示很喜欢贝岗GOGO新天地的美食。在大学城的师生更多地选择就近消费，而最受欢迎的商业区则是广大商业中心和贝岗商业区。尽管由于独特的地理环境等因素，大学城商业有着40万人的消费需求，但大学城中所有商业都要面临寒暑假歇业的现状，这是大学城商圈发展的硬伤。
北亭广场：陷退铺潮变孤堡
2007年9月28日，一个被媒体称为广州大学城第一大商业中心的北亭广场(UNI-MALL)宣告开业。在这一期间，共有250家商铺试业，其开业率达到40%，出租率更达到60%。但5年来北亭广场并未能走上既定轨道，如今，由于各店铺纷纷停业，北亭广场已经少见人影，俨然一座孤堡。
“我记得刚来大学城时，也就是2009年9月，北亭广场还挺热闹的，餐饮、购物、娱乐都有。我们很多同学很喜欢那里的半价麦当劳。”“北亭广场处于大学城的外环，外线的公交车几乎不到这里，即使是大学城内线也只有382路车，学生来这里很不顺路，后来就很少人来了。”“这里的东西太贵了，对于我来说，很多东西消费不起。”由于北亭广场远离大学生活区，周边地区没有形成规模，位置偏远，加上交通不便及消费档次过高，大学生一般不会选择来这里消费。记者在2010年3月去到北亭广场时，就发现这里非常冷清。
记者来到北亭广场东门，看到许多人在排着队，进去里面看到一楼二楼大厅人头涌涌，原来是这里要举办大学生招聘会。但整个广场二楼及以上已没有店铺营业，一度受到大学生欢迎的电玩城及海航电影城也早已关闭。而整个一楼的“街铺”只剩下外围的麦当劳、真功夫、耐克及万宁等店还在经营。现场随处可见的“海航YH活力影城鼎力入驻YH城”等众多造势条幅，墙壁上也贴满了宣传标语，但是标榜为“华南首座国际年轻休闲潮城”的北亭广场已如孤堡。
广州大学商业中心：大学城内最具人气活动不断
广州大学商业中心位处广州大学生活区，总经营面积达7万平方米，是广州大学城第二期规划中最大的商业城，同时也是最早具规模的商业中心。由于广大商业区位置便利，商品档次符合大学生消费水平，它成为大学城内最成熟、最具人气的综合商业中心。从交通方面来说，广大商业中心有多条城内及出城公交线路，是大学城商圈中交通最为便利的商业区。
“我觉得大学城最好的就是广大的商业中心了，不仅消费种类齐全，而且逛完街或者吃完东西后还可在中庭广场看看表演，想去健身就可到3楼的健身房。”各大连锁商店的进驻，加上还有出售服装与精品的小商铺及较具规模的博联大型超市，广大商业中心发展已非常成熟。餐饮方面，既有提供各类风味美食的广大美食中心，也有上档次的食养坊、北雪湘园等，佐敦道、哈茶、大卡司等奶茶店也备受欢迎。在周末及节假日，广大商业中心人头涌涌，人气十足。
值得一提的是，占地四千多平方米的商业中心中庭广场不时有各类活动举办，如潘玮柏演唱会、棒棒堂音乐见面会、大学生电脑节、学生迎新晚会及音乐、街舞等各类比赛，赚足广大学生眼球，为商业中心积聚了不少人气。
商业服务区南区和北区：地铁上盖楼盘云集未来可期
商业服务区南区和北区分别位于大学城内南北两个地铁站旁边，是大学城规划时就建立的两个为学生提供购物、餐饮、娱乐和邮政等服务的商业中心。另外，两个商业区均有多条环城及出城公交线路经过，交通非常便利。
记者走访两个商业区发现，商业区内门店比较冷清，很多商铺都撤场丢空。原来这两个商业区距离大学生活区都有一段距离，主要以步行与自行车为主要出行途径的大学生一般较少来这里。比较有趣的是，尽管餐饮、娱乐、购物等消费缺乏人气，但是商业南、北区的考研、外语和考公务员等补习班却受��许多大学生的欢迎。记者还发现，两个商业区旁边均有楼盘建成。随着“星汇文华”、“星汇文宇”、“星汇文瀚”、“馨园”、“大城小筑”及“尚轩103”等楼盘的发展，必然会聚集不少的人气，未来两个商业区的发展还是很具有前景的。
贝岗GOGO新天地：太热闹中大学生顶不住
GOGO新天地于2011年年底开业，建筑面积约为6万平方米，首期商场面积为3万平方米，购物、餐饮、娱乐各方面的功能完备，成为崛起的shoppingmall。
目前，GOGO新天地精品店、特色店、专业店一应俱全，麦当劳、KTV、电玩城、超市等，消费档次比较符合大学生购物、餐饮、娱乐各方面的需求。尤其是三楼餐饮区，规模超过广大商业中心的美食中心，美食种类风味更齐全，最受学生的青睐。在YH电玩城停业之后，环游动漫游戏主题游乐园成为大学城唯一的大型电玩城。加上位于人气本来就很旺的贝岗商业区，所以GOGO新天地已吸引大学城全城的学生来消费。尽管寒暑假期间，新天地相对显得冷清，但依然还有许多店铺营业，相对于广大商业中心来说，这一点是GOGO新天地的优势。
不过，由于商业噪音严重，位于新天地对面的中大学生宿舍挂出多条布条投诉。