贵阳多个商业地产集中推量

面临最后一个季度的业绩冲刺，推出不限购、不限贷的商业项目似乎成为当下贵阳不少房企年末冲量的杀手锏。记者日前走访市场了解到，不少房企如中天、花果园、万科等多家大型房企都在加大商业项目的推货量，以此抢跑冲量。对于当前楼市出现的商业推盘热现象，行业人士认为，除了市场本身的推盘节奏之外，也有政策方面的影响。按照行业人士的观点，与住宅相比，商业地产投资受当前政策影响较小，这或将使其受到更多的关注。而同时，相关人士也提醒投资者，在下手投资前，针对不同形态的商业地产，每个细节都要仔细了解，才能选出最适合自己的投资产品。

1，商铺相继推盘搅热年末投资市场

进入10月份以来，贵阳房地产市场走向，成为行业关注焦点。而与住宅市场不同的是，近期以来，社区底商、专业批发市场、公寓、写字楼等多种形态的商业地产推盘呈现火热之势。

据了解，包括中天未来方舟、中渝第一城等项目在近期都推出了其首批的商铺产品，传统的住宅开发商万科，此前也携其在贵阳开发的首个商业项目——— 万科大都会亮相，加上预计于本月底开盘的国际金融中心和年底开盘的西南国际商贸城，以及花果园等项目正在销售的社区商业、写字楼产品，未来两个月内，贵阳楼市中的商业物业将呈现出“井喷”式的爆发，一场商业地产的PK战也将在贵阳楼市掀起。

2，直面过剩质疑：贵阳商业才刚起步

这场贵阳楼市的商业地产PK战，来势汹汹。其中花果园项目的商业物业体量大约在200万平方米，这一数据就已经超过此前贵阳市四大传统商圈的总和，再加之中天·未来方舟超百万平方米的城市商业和总开发量超过千万平方米的西南国际商贸城，这些大规模的商业项目，将使得目前贵阳的商业空间呈几何倍数的扩充。但同时，伴随着贵阳国庆节前出台的系列新政，对这样大体量的商业总和，也难免要直面关于“过剩”的质疑。

“一到饭点，你随便去任何一家购物中心里的餐馆，不会有哪家是不用排队的，这说明了什么，说明贵阳市有巨大的商业消费潜力，也说明贵阳目前的商业体量过于狭小，无法满足这一消费需求”。广州宗美地产顾问有限公司的高级项目经理周松是个地道的贵州人，他对贵阳商业市场的发展也有着清醒的认识。

“你看贵阳市的商业中心，里面几乎都是本土的品牌，外来的高端品牌为什么不进来，不是他们不想来，而是没有合适的项目来接纳它们进驻”，周松认为，所谓的“过剩”首先要满足“饱和”，“就拿临近的重庆来说，每个区都有一个商业中心，从高端奢侈品到一般生活消费的各种商业形态，都有相应的购物中心，这才是一个比较成熟的城市商业格局，就这样的格局它都还有继续开发的空间”，对比目前的贵阳商业格局，明显正处于一个城市商业初级发展的时期，伴随着城市的扩容，作为一个省会城市的贵阳未来的商业成熟期或许要比这些城市长，但刚刚起步的贵阳有更多的商业需求和财富机会。

3，投资商业地产要“跑得远”“跑得快”

从另外一个角度来说，大量大规模的商业物业集中入市，对于贵阳的商业投资者而言，选择面更多了绝非坏事。从目前的投资环境来看，专业市场、商铺、写字楼是如今贵阳商业地产销售市场的三种主要业态，投资这些商业地产，相较于把钱放在银行将有更多的收益，但如何选择一个增值空间更大、增值速度更快的商业物业，就需要投资客精准的眼光和明锐的判断。

作为投资，最关键的是要考虑其投资回报率。所谓的投资回报率就是指年租金和商铺总价之间的一个比列，一般来说，年投资回报率在6——— 8%为一个正常指标，能达到10%左右的年投资回报率则为优质，达到12——— 15%的年投资回报率是并不多见的高回报物业。除此而外，在投资前还要仔细了解其投资门槛，项目规划等等细节。

投资建议

写字楼收益最稳门槛最高

以写字楼为例，据了解，目前贵阳市对于高档写字楼的需求正日益高涨，按照相关的标准，城市人口的人均办公面积为15平方米，而根据贵阳市2010年第六次人口普查的数据显示，全市常住人口中，居住在城镇的人口为2946323人，除去一般的老人和儿童，也有2000多万平方米的写字楼需求，而贵阳市目前已经投入使用的写字楼数量屈指可数。

“事实上，写字楼产品是受益最为稳定的一种商业物业，相较于商铺而言，它的租赁周期更长，一般都是五年一签，而且租金也比较稳定”，周松告诉记者，投资写字楼除了要考虑写字楼的开发商品牌和物管方品牌以外，还要考虑写字楼的所处地段，“写字楼对地段的要求比商铺还高”。

而另外，写字楼也是投资门槛最高的一种产品，因为大多数高档写字楼都是以整层或整栋销售为主，虽然其收益比较稳定，但相较其他几种商业物业，它的租金增长速度也较缓慢，一般建议长期持有。

专业市场风险虽高收益也大

而专业市场则更像是股市中的高科技股，高风险高收益，如何选择就更考验投资者的眼光。“一般来说，专业市场选择都在远离市中心的区域，所以在选择专业市场时，不仅要考察市场的聚客和运营的能力，还要看是否能获得政府支持，这一点至关重要”。周松认为，投资专业市场的收益点在两个方面，除了租金回报以外，业主还可以在签租赁合同时对商铺未来的转让费提出分配要求，“相较于租金，商铺转让费其实是一块更高的回报，但承租人也为炒热铺面付出了很多，所以一般业主的转让费收益比承租人要少”。

社区商铺更适合五年左右的短线投资

此外，社区商业是今年贵阳市商业地产的亮点之一，当前有中天未来方舟新推出周边区域少有的城市中轴型商业街，和其他大盘中的社区商业等商铺，因为大盘有大规模居住人口作为消费支撑，其商铺的市场认可度一直较高。周松也建议，社区商铺更适合短线投资人群，投资客在投资社区商铺时，可以像炒股时采用的“短频快”的方法。

按照他的看法，城市商业的发展初期正是投资商铺的好时机，此时商铺价格比较低，有更大的价格增长空间，而大规模的地产开发也将带来更多的消费需求。“社区商铺的特点就是门槛低，风险也相对较低，一个好的社区底商，有五到八年的快速增值期，经过这五到八年的时间，一个商铺的价格可能会翻好几番，之后的增值速度会逐渐减慢，可以在快速增值后，将商铺转手后选择新的项目投资，这是一种一线城市资深投资客的惯用手法”。