成都写字楼市场本季度表现乐观 后期谈判空间增大

全球领先的房地产服务公司高力国际成都分公司发布2012年3季度成都甲级写字楼报告。

整体市场

成都甲级写字楼市场在2012年第三季度表现较为活跃，于今年上半年新入市的项目被逐步吸纳，而地处核心地段，入市较早的甲级写字楼项目表现稳定。

来福士广场写字楼于2012年9月末供应入市，带来74,024平方米的新增供应，市场存量增加至718,922平方米。第三季度租赁成交主要位于今年前两季度入伙的甲级写字楼内，中海国际中心和百扬大厦的空置率均有明显的下降，而市场整体空置率受新进项目影响，环比上季度上升3.75个百分点，至24.42%；本季度市场平均租金水平出现微幅季节性波动，下降0.38%，至137.28元/平方米/月。总体来看，近期市场表现较为乐观，一、二季度新入市项目被快速吸纳的同时，成熟项目的空置率未出现明显上升，反映出租户群体对于甲级写字楼的需求正处于稳定增长阶段。

区域市场

本季度中央商务区写字楼租赁市场表现依然较为活跃，区域空置率环比继续下降2.07%，至20.05%；平均租金保持上涨趋势，环比上扬0.81%，至146.46元/平方米/月。其中星巴克、南京友航等企业入驻航天科技大厦，分别租用约1,000平方米和300平方米；同期金泰国际投资公司进驻百扬大厦，租用900平方米，而泰国开泰银行也在该项目租用约700平方米办公面积作为其西南地区总部。

9月底来福士广场写字楼投入运营，为人民南路沿线区域带来74,024平方米新增供应，拉动区域空置率快速上升近25个百分点，至26.53%；本季度区域内部分入伙较早的写字楼下调租金报价，导致当季平均租金水平小幅回调2.24%，至133.62元/平方米/月。本季开幕的来福士广场为新加坡凯德置地在中国开发的第三座来福士系列作品，目前已有德事商务中心、新加坡航空、华硕电脑、日立数据等企业进驻该项目，其中德事商务中心是继雷格斯、世服宏图之后，第三家进驻成都的国际服务式办公运营商，其已在来福士广场租用1,300平方米用以开设西南地区首个商务中心，预计该中心将于10月正式投运。

东大街区域在今年前三季度均无新增甲级写字楼项目，导致整体空置率呈现持续下降趋势，截至2012年第三季度，区域空置率已低于5%，基本可视为满租；而该区域平均租金则长期保持相对稳定态势。随着成都地铁2号线（西北-东南方向）于9月下旬开通试运营，东大街区域交通状况将得到明显的改善，因此预计沿线多个写字楼将在未来六个月内进行新一轮租金上调，但受制于其他条件，调整幅度或较为有限。

展望

2012年前三季度成都甲级写字楼市场表现活跃，各季度均有新项目供应入市，为市场带来合计超过20万平方米的新增供应，这一数字已创近年成都甲级写字楼年度供应量新高。而在存量快速增长的同时，市场吸纳现状较为乐观，尤其是地处区域性中心、交通条件和物业品质优越的新项目更能受到市场追捧，即便租赁成本较高，但仍可被前期累积和不断增长的市场需求逐步消化，空置率呈快速下降趋势。

目前全球经济环境尚无明显回暖信号，部分行业领军企业亦对未来发展及扩张表示谨慎，而这类企业在甲级写字楼租户中占有较大比例，由此将导致未来集中入市的甲级写字楼可能面临新一轮的租赁压力；另一方面，欧美经济低迷和在华运营成本的上升导致部分企业对办公成本更加敏感，而目前成都市场平均租金水平已到达一个历史高位，未来在经济持续低位运行和甲级写字楼供应量不断增大的压力下，预期部分竞争力较弱的项目业主与租户之间的谈判空间将出现更大弹性。