北京写字楼市场内资表现活跃 空置率回至6.8%

据高纬环球研究部发布的最新季度报告显示，第三产业占比稳步上升促进了房地产的健康发展。根据北京市统计局发布的数据显示，2012年前两个季度北京共实现地区生产总值8348.6亿元人民币，其中第三产业占比达78.1%，同比上升了1.2个百分点。其稳步增长推动了房地产市场需求的健康发展。

租金表现稳定仍维持高位运行

租金仍处于高位，但增长压力较大。2012年第三季度，北京甲级写字楼租金表现平稳，按使用面积计算的平均有效净租金为每月每平方米人民币529元（折合每月每建筑平方米370元），季度环比增长率仅为0.2%。受欧债危机引发的全球经济影响，外资公司对高租金表现出更高的敏感度，需求出现下滑迹象。相较之下，内资公司需求更加活跃，但面临租金的居高不下，部分也开始考虑将租赁需求转向购买。此外，新增供应量也稀释了部分的市场需求。北京写字楼市场整体空置率的上升进一步动摇了业主对租金增长的预期。预计下季度租金增长的压力较大。

新增供应量的入市导致空置率小幅上升

截止2012年第三季度，北京甲级写字楼整体空置率小幅升至6.8%，环比上季度上涨了1.6个百分点。新增供应量给北京甲级写字楼市场带来了73,000平米的可租赁面积，是致使空置率上升的主要原因。继年初博瑞大厦入市后，核心商圈在第三季度终于迎来了新一轮的优质写字楼供应。新入市项目来自金融街的丰銘国际中心、及东二环的东方文华国际大厦。

写字楼需求稳定发展 低成本楼宇颇受青睐

2012年第三季度，北京写字楼市场租赁成交仍表现活跃，各商圈均有亮点成交，如：罗氏制药在侨福芳草地租赁了6,112平方米的面积、建银国际在丰銘国际中心租赁了约5,000平方米的面积、人人网入驻普天三网科技园，租赁面积达27,000平方米等等。但总体来看，核心商圈受高租金挤压，市场需求相对平淡，部分业主表示问询量及看房率均有下降。中央商务区依然是最为活跃的商圈，但成交占比开始减少，一些行业如专业服务业由于依赖品牌形象及客户群限制，仍然以中央商务区为办公首选，但选址上更倾向于低成本楼宇。而非核心商圈则凭借成本优势逐步跻身市场主流，如望京商圈成交占比从上个季度的16%升至这个季度的29%。

市场展望

今年全年新增供应量预计至历史最低水平。纵观过去的三个季度，北京核心商圈甲级写字楼年内新增供应量仅为116,000平方米，而未来一个季度只有润世中心一个

优质项目入市，届时预计全年总入市量将仅达165,000平米，再创历史新低。

地铁线不断加快开通步伐，将有力提高新兴商圈的可达性。年初预计开通的4条地铁线在积极推动进度，截止8月底，9号线北段已经启动全线动车调试，包括6号线一期、10号线二期、8号线二期南段的其余3条新线也计划在9月15日开始全线动调。四条地铁新线已确定今年12月28日同步开通，相信这四条地铁线的开通将分别带动奥体、总部基地、亦庄经济开发区等新兴商圈的发展。