二三线商业地产开发热潮超一线城市

从去年到今年，房地产行业一大风景就是：随着政府对住宅地产的严厉调控，房企和投资机构纷纷转向商业地产，除大型房企外，中小开发商也跟风转战，甚至非地产主营企业也纷纷进入此列，各地陷入对商业地产尤其是城市综合体开发的狂欢之中。 

但据报道，商业地产的狂欢不仅存在于一线城市，一些二三线城市的热潮比一线城市更显狂热。沈阳市中心区域在建综合体项目超过４０个；昆明未来５年仅商铺就将新增２９８．５万平方米，人均商业面积直追香港、上海；成都目前在建的城市综合体达到１０４个，未来两年之内还将有１０００万平方米以上的商业项目投放。
　　
此轮商业地产“繁荣”与调控关系密切。众多开发商把商业地产当作避风港，地方政府也在土地收入下降的情况下把商业地产当作了救命稻草，开发商与地方政府可谓一拍即合，但这样揠苗助长式的增长，说到底是与经济基本面和人们的购买力背道而驰的。
　　
在当前宏观经济形势开始放缓、普通老百姓收入增长下滑时，人们会捂紧荷包减少消费，而经济的不景气也会波及到写字楼和酒店生意，与此同时，电子商务的迅猛发展，也在逐步侵蚀传统商业空间。在这种状况下，当前热得发烫的商业地产投资如何能够落地，变成现实的商业繁荣和金钱落袋？开发商如果持有商业自我经营，一方面要面对商业经营人才和经验缺乏的尴尬，另一方面也必然要面对需求不足、商业地产供应泡沫的现实。开发商固然可以把商业地产当住宅来做，把概念炒起来，把房子卖出去，然后收钱走人，但这种竭泽而渔的方式终归要有人买单。
　　
这种泡沫是结构性的。第一个结构性泡沫就是二三线城市的商业地产泡沫。商业地产遵循的价值铁律是“地段、地段还是地段”，从全国范围来说，这句话可表述为“一线、一线还是一线”。任何一个国家，财富和人才都必然向一线城市聚集，核心城市的商业容量巨大，不断涌入的财富和人群就是消化泡沫的最有力保障。而如成都、重庆、沈阳这样的二线城市，市场容量有限，缺乏如一线城市那样的财富和购买力支撑，却动辄数十个综合体、数百万上千万平方米体量的商业面积入市，其泡沫显而易见。
　　
第二个结构性泡沫是开发商能力的泡沫。商业地产与住宅地产差异甚大，并不像住宅可以简单复制，运营方面考验极大，因此除了总体数量上的泡沫外，商业地产面临的风险还体现在，开发商专业度低、专业人才匮乏，导致同质化、规划不合理、不符合商业需求的商业地产项目大量供应，从而形成结构性泡沫。
　　
二三线城市的商业地产大跃对自己的战略进行适度调整，地方政府和金融机构也应对此做好预案，尽力避免商业地产盲目重复建设，防止因部分企业亏损、资金链断裂乃至倒闭而形成的连锁效应，防止其对整个经济发展的影响。