成都写字楼空置率再攀升 租金将面下行压力

据高纬环球研究部最新发布的季度报告，来自升级和新成立企业的需求推动了本季度的租赁成交。2012年三季度，超过50%的需求来自于企业的升级。同时，成都高速发展的经济吸引了众多国内外公司进入。但由于在此迎来新供应潮，本季度成都甲级写字楼空置率进一步攀升。

　　预计年度吸纳量接近去年两倍

　　来自升级和新成立企业的需求推动本季度租赁成交。本季度成都甲级写字楼吸纳量达到96,600平方米。截止到第三季度，累计净吸纳量达到21.3万平方米，我们预计2012年总计净吸纳量将达到32万平方米，接近2011年的两倍。大量甲级写字楼新增供应促进租户从乙级写字楼升级至甲级写字楼。

　　同时，成都高速发展的经济吸引了众多国内外公司进入。例如租赁仁恒置地广场的通用汽车和华澳信托以及租赁来福士广场的德事商务中心皆是第一次进入成都。从行业需求来看，甲级写字楼物业的最主要需求仍然是来自金融业，其次是能源和采矿业、制造业。

　　空置率进一步攀升

　　本季度，成都甲级写字楼市场再次迎来新供应集中入市，包括位于东大街的明宇金融广场、南延线的中海国际中心和位于南区的来福士广场，共计带来224,306平方米的可租赁办公面积。第三季度，全市甲级写字楼的平均空置率被推高至40.9%，为历史最高水平。其中，东大街大量供应推动空置率升至55.7%，高居全市区域市场之首。

　　租金小幅下滑0.6%为促进租赁成交，南区部分甲级写字楼租金有所松动，因此本季度成都甲级写字楼有效净租金小幅下滑0.6%至每月每平方米人民币161.1元(折合每月每建筑平方米人民币117.8元)。但是本季度成都甲级写字楼平均物业管理费环比增长4.3%达到19.5元/平方米/月。未来优质写字楼项目或会效仿仁恒置地广场上调物业管理费。

　　市场展望

　　虽然下季度仍将有三峡大厦、富力中心和东方希望中心三栋甲级写字楼交付使用，但其12万平方米的总量与第二、第三季度相比明显减少。但总体上成都甲级写字楼租金仍然面临着较大的下行压力。贯通东大街区域市场的地铁2号线已于2012年9月中旬开通，将使得该区域对租户更加具有吸引力。