聂梅生：经济形势和政策都不支持房价大涨
在地方政府版的“四万亿”刺激政策出台的同时，美国出台了第三次量化宽松政策（ＱＥ３），在国内外的政策刺激之下，楼市是否会迎来春天？
华远地产股份有限公司董事长任志强（微博）便预言，明年３月，房价将开始暴涨，调控是否将重蹈越调越涨的覆辙？
日前，全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生在接受时代周报记者专访时解读了房地产市场目前的形势和未来的走势。她认为ＱＥ３的出台，中国不要那么快地挂钩，尤其是不要和房地产挂得太紧；房价的大涨和大跌，现在经济和政策都不支持。
调控基本达到预期效果
国家统计局公布的数据显示，与７月份相比，８月份全国７０个大中城市中，有３６个房价上涨。在传统“金九银十”的销售旺季，房价会继续上涨吗？
聂梅生：今年的“金九银十”和往年不太一样，因为经过一轮调控。这轮调控到八九月份，正好是一个时间节点，前期的政策释放，我觉得已经释放完了，功力也就只能达到现在这样。而新的政策的出台，目前看来还没有这个可能。
从长的周期来看，目前处于一个相对的平稳期，并不见得会受每年常规的“金九银十”的影响，基本会在前期调控的政策影响下延续平稳的态势。在房价和交易量上，基本是上上下下，有些城市还要继续加大，有些城市已经释放得差不多了，趋于平稳。
“金九银十”的特点，倒是可能体现在土地方面。因为前一轮土地成交量下降很大，整体经济形势也不理想，各个地方政府收入下降也比较大，现在肯定要大规模推地。而开发商经过这段时间销售的上升以后，资金链也相对比较平稳或修复，业绩比较好的开发商肯定要拿地、补仓，不然将来就没办法持续开发。
所以在土地方面，“金九银十”的影响会比较大。但是地方政府也不可能把地价定得很高，否则没人来买。地方政府也会以价换量，如果地价低的话，房价就上不去。
调控的目的和效果是不是已经基本达到？
聂梅生：经过这轮调控，从１００个或７０个或前１０个城市的数据都能看得出来，房价没有涨，或者涨幅很小，那就是说“镇住了”，这轮调控政策起码压住了房价上涨的趋势，现在的房价和调控前差不多，这么说还是有成效的。否则像２００９年，一年涨２０％，那还了得，这也是调控需要看到的结果。
没有必要与ＱＥ３过快挂钩 调控的效果还会继续深入吗？
聂梅生：大概也就只能达到这样的结果，再希望房价深度下挫，除非是再出一些特别意想不到的政策。这次政策已经是无所不用其极了，所有的行政手段、市场手段、货币手段都出来了，也就只能这样，让房价不涨！
美国这轮ＱＥ３的出台，会不会对国内的房地产市场产生一些影响？
聂梅生：我觉得这次应该吸取上次的经验教训，中国的房地产市场有自己的运行规律，中国的经济肯定和国际经济有关，但不要那么直接地去挂钩。
上一次华尔街金融风暴，就是我们挂钩挂得太快了，雷曼兄弟一倒台，我们这边过不了几个月就出台政策，当然出口有下滑。其实主要是当时上半年，我们国内在进行调控，并不是受美国的影响。２００８年上半年，我们一直在出台提高准备金率、提高利率等下压的紧缩政策，再加上奥运会又耽误了一把。然后才赶上金融风暴，其实华尔街金融风暴和整个国内的经济形势没有那么直接的联系，这三件事情一起促成２００８年的经济大滑坡，然后就赶紧去刺激。
所以这一次ＱＥ３的出台，我觉得不要那么快地挂钩，尤其是不要和房地产挂钩挂得太紧。当然它会对资金的流动性有一定影响，但是我觉得，这次估计不会再出台那么极端的刺激政策，尤其是对楼市不会！因为吸取了上一次的教训，不会再让货币充斥泛滥。现在货币相对宽松的不在房地产市场，而是在其他领域，可能对中国楼市的影响没有那么直接，也没有必要看得那么直接。
那有没有可能外资直接流向国内的房地产市场？
聂梅生：我觉得没有太大的可能，因为刚刚外资还在撤出。如果外资对中国经济特别看好，当然进来以后，可以套汇又套利，但是人民币又不会升值，人民币有可能贬值，那你进来干嘛？人民币不升值，你进来套不了汇，套利的话，人民币加息的可能也不大，无非是有可能货币相对宽松一些。
目前，政府部门是否应该出台相应的政策？
聂梅生：我觉得对于房地产不会，房地产市场现在处于前期政策总结经验的阶段，可能会把短期的针对房价的调控手段，慢慢变成一种促进房地产市场深层次的机制改革。跟整个国家的情况一样，比如金融体制改革、收入分配改革、税收改革，房地产市场也应该启动改革、启动转型，现在也已经准备这样做了。
稳调控迎接下一轮改革
目前各大开发商的资金压力、库存压力都已经逐渐缓解，那么开发商有没有可能开始囤货涨价？
聂梅生：你是说涨价？不可能！现在你想涨，政府不给你发准售证。你涨得上去吗？现在南京超过５％，不给你发准售证，不让你卖，限售并没有解决。
“限购、限售、限贷、限价”，实际上是“四限”，一个都没放，你涨得了吗？最多回到原来的开盘价，前期有段时间“以价换量”，价格有下降，最多恢复到那个开盘价，涨个１％、２％有可能，超过５％根本不让你卖！
所以这些行政措施还是有效的，我觉得不可能期望新一届政府把这些给放了，“紧箍咒”都没有放！客观上，房地产和经济密切相关，经济疲软的话，房地产行业怎么可能一枝独秀？最多是在众多的产业中，房地产最先恢复，但你要求它高歌猛进，除非你刺激它，像２００９年那样出台刺激政策。我觉得不可能，从下一届政府来说，好不容易取得相对平稳的结果，会让它涨价吗？
任志强说，目前北京库存只有８万套，到明年３月份就会卖完，所以房价会涨。
聂梅生：现在一手房政府可以控制，二手房没法控制，目前北京二手房的房价已经比一手房高了。将来的交易会和美国一样，主要集中在二手房，而不是新房，我们现在的统计数据啊，包括媒体，都盯着新房，其实真正成熟的房地产市场主要是集中在二手房交易。美国的二手房交易占整个市场交易的８５％，现在北京的二手房市场也慢慢开始活跃起来。
新房是存量不多了，但是存在老百姓手里的一套、二套、三套房多的是，好多楼盘还空着呢，这些难道不能释放吗？现在这一轮就是二手房比一手房交易量先恢复，二手房比一手房房价涨得快，市场将来会调节、平衡。二手房政府目前控制不了，很难控制。
也没有什么好的控制措施，是吧？
聂梅生：别控制了，让市场好好恢复一段时间吧，平衡一段时间就好了。你干嘛都非得买新馒头，家里的馒头不吃，存在冰箱干嘛啊？
房产税的扩大，会不会对二手房有一些调节作用？
聂梅生：长效来看，是有影响的，如果对存量房征税，大家就会考虑要不要持有二套房，会对房价有一个平衡作用。但是作为调控手段，一时半不会出台。现在就是总结经验，谈改革，谈转型。
现在地方政府出台的“四万亿元”刺激政策，会不会对房地产市场有一些促进作用呢？
聂梅生：其实就是一万亿元左右吧，地方政府相当困难，哪来的钱啊？我觉得这次没有那么大的刺激力度，因为地方政府手里没有那么多钱，刺激应该是比较缓慢的。
现在很多城市，房价都开始上涨，是不是意味着楼市开始回暖？
聂梅生：我觉得不是回暖，基本上是平稳，稳调控的一个结果，来迎接下一轮的改革和转型。你看近日，李克强副总理也在讲城镇化，城镇化是一个特别大的拉动力和引擎。但是如果土地制度和户籍制度不改革，又怎么能推动城镇化呢？现在报出来的城镇化率是５１％，那是指人，李克强讲的实际上的城镇化率只有３５％，这些人就是因为户籍没有解决，没解决户籍问题，北京的房子就不卖给他啊。
今年住宅开工投资量下降比较大，那会不会造成未来几年供应量的减少，造成房价的反弹？
聂梅生：但是二手房会补充供应。既然要压房价，就要承受将来房价反弹的可能，现在已经上升了６％、７％，还 是能够容忍的，ＧＤＰ还有８％左右，不超过ＧＤＰ的增长就都正常，总不能一直是负的。
现在基本就是处于一个稳定期，当然不代表每个城市都一样。但有些人认为会大涨，也有些人会大跌，我认为大涨和大跌，现在经济和政策都不支持。为什么不支持大跌呢？房地产还没有大跌，经济已经这样了，再大跌，那还了得，其他产业更走不出来了。大涨的话，整个世界经济形势是这样，中国的经济也在下行，怎么可能大涨？另外政策也不允许大涨。
房价维稳为主 大房企主导未来
经历了上半年的沉寂和六七月份的短暂爆发，房地产市场来到了“金九银十”冲刺全年销售目标的十字路口。
多数业内人士认��，对于“金九银十”，各方乐见的一个局面是，房价维持稳定，成交量迅速反弹，但目前的全国房地产市场仍处于胶着状态，房企应把握时机，防止被市场淘汰。
“金九”未见开门红与早前地产商们纷纷以价换量大力促销，进而推动了楼市成交回暖不同的是，基于部分房企出现存量缺口、前几个月集中成交后部分项目已接近完成全年任务等因素，开发商并不急于推出新楼盘，甚至有提价的倾向。
全国房价在６月份呈现涨声一片，并最终引来８个督查组紧急分赴１６个省市，严格整顿楼市调控。于是，上海、山东等地于督查组检查前后纷纷出台政策，重申严格执行房地产调控政策，并在执行层面进一步加大监管力度。
住建部政策研究中心主任秦虹９月１１日在“中国百万销售精英２０１２年会暨房地产投资趋势论坛”上表示，房地产调控政策不动摇，还会持续相当一段时间，住宅的投资属性会进一步弱化。
截至９月２０日，中原市场研究部统计数据显示，全国主要的５４个城市楼市住宅总签约为１５９８９７套。同比８月同期的１６７３７５套下调幅度达到了４．５％，这也是最近３个月同期的最低点，低于７月同期的１８２０９６套。在５４个城市中，有２９个城市成交量有不同程度下调，下调超过１０％的城市有２１个，整体市场成交量在金九未见起色。
在一线城市中，北京９月成交量仅６０１５套，同比８月同期的９４７２套下调了３６．５％，上海与广州则有轻微上涨，而深圳成交量为２３５７套，下调了５．５％。在二线城市中，天津、重庆、成都、杭州、苏州等均有不同程度下调，其中天津成交量为５１４５套，同比下调了９．５％。
中原市场研究部总监张大伟分析认为“金九”未现开门红的主要原因有几点：第一，调控政策再影响，督查组的各地督查及不同力度新政的传闻在一定程度上影响了购房者的积极性，开发商以价换量基本结束，目前是很多城市都出现了价格止跌，之前热销的项目都出现了折扣减少，购房者再现犹豫，高性价比房源明显减少。
第二，各地库存均有所减少，在上半年的以价换量过程中，开发商损失利润，北京、上海、广州、深圳、南京等城市的库存相比年初均有非常明显的下调，可售项目减少影响了成交量放大。
第三，信贷未继续放松，信贷与楼市的关联度非常大，在信贷松动的情况下，楼市调控政策对楼市的影响非常小，但是在７月降息后，预期中的降息或者降准在８月并未出现，市场甚至传出部分城市首套房信贷折扣收回的现象，虽然目前主流首套房利率依然为８．５折，但信贷未继续松动影响了市场继续升温，部分购房者也再现犹豫。第四，土地价格未明显下调，最近１年多的各地土地供应减少，形成供应缺口。
今年９月，北上广深一线城市共有１０４个商品住宅项目将入市，较８月份计划开盘量减少１２个，只有北京９月份预计开盘项目为３８个，多于８月的３７个，其他三个城市均不及８月。据目前统计数据，上海９月将只有２６个住宅项目开盘，远低于同期的４４个。
虽然７、８月市场表现较为平静，但总体仍维持高位，而改善和附带投资意愿的购房需求预计会在“金九银十”有所增加，后市延续当前走势的概率较大。
目前整个市场并不支持大幅度反弹，购房者和开发商都会出现分化，市场还处于拉锯期，由于政策的不明朗，价格不会出现大涨大跌。
住建部此时释放出从严信号，一定程度上，也是防止９、１０月份出现量价齐涨的局面，房价仍将以维稳为主，开发商根据现金流健康状况，有部分会小涨、部分会降价。经过前几个月的资金回笼，资金相对充裕的企业不会作明显降价动作，可能会在土地市场有所动作，而资金紧张的会加快跑量。
行业优胜劣汰步伐加快
值得关注的是，９月上旬，万科、华润置地、恒大三家房企拿地金额达８２．４亿元，已超过８月全月５成。万科董秘谭华杰曾公开表示，今年四季度还会再买很多地。近几个月，在土地市场上表现活跃的，几乎清一色的是大型地产商，比如万科、金地、龙湖、招商、华润等，而数量众多中小企业，基本上都比较沉寂。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，本轮房地产调控和市场调整的过程中，开发商严重分化，行业优胜劣汰的步伐进一步加快。数据显示，２０１２年上半年，全国商品房销售１０强企业的销售面积，占全国销售总面积的比重为９．３％，而２０１１年上半年和２０１０年上半年分别为７．１％和５．２％。
全国房地产开发企业数量，由２０００年的２．７万家持续增加到２００８年的８．７万家，２０１０年减为８．５万家。８．７万家很可能将成为房地产开发企业数量的高点，未来逐渐减少将是大势所趋。“从行业环境来看，中小房企生存越来越艰难。一方面，融资障碍重重，银行贷款不支持中小企业，民间融资成本太高，当前房地产开发利润，很难支撑高息融资；另一方面，今年以来房屋成交回暖，最大的受益者是大型企业，他们的品牌号召力大，有财力扛得住降价打折带来的利润损失，而多数中小企业的项目并未顺利回笼资金，当前的经营压力依然沉重。大企业的情况则从容许多，可分两类：一是包括保利、中海、招商在内的央企财大气粗，融资便利；二是包括万科、恒大、龙湖在内的非国企经验老到、主流产品适销对路，现金流情况良好。上半年降价跑量卖房，下半年低价拿地，明后年增加的房屋供应，成本更低，竞争更有优势。”杨红旭称。
本轮楼市调控以来楼市进入下半场，２０１２年经济探底与转型的一年将是房企之间决定胜负的关键一年。房企尤其是大型房企必须在规模与利润率两方面同时占据优势方可在未来有自己的立足之地，否则，难免会遭遇被市场边缘化，或者被逃离房地产行业。
“跑得快”赢得未来
在规模与利润率两方面，规模的重要性在当前是最重要的，规模的意义在于一个房企的市场占有率以及影响力。当前市场当中降价幅度收窄甚至个别项目的涨价行为，势必会影响这些项目的去化速度。从这个角度来讲，降价幅度收窄、涨价行为不一定会利于这些企业在当前相对胶着的市场背景中跑赢市场。
当前市场基本面尚未完全回暖的市场背景下，房企还应该未雨绸缪，继续采取“跑得快”的高周转市场策略，以现金为王，以把握市场主动权，主导未来市场格局。
“跑得慢”就要落后，从高周转类型企业来看，这些企业并没有因为上半年完成销售业绩指标而止步，而是继续以价换量，采取跑得快的市场策略。其中，除了行业龙头万科，中海地产和保利地产正在全力冲击中国房地产行业的“千亿俱乐部”。
“从战略角度考虑，大型房企在资源及资金、开发能力等方面优于中小型房企，大型房企率先跑得快的高周转策略其实是将当前市场沉寂的状况搅浑，中小房企不一定看得清楚或把握得住当前市场的局面。因此，中小房企如果跟风跑量，那么在未来市场角逐中肯定博弈不过大型龙头房企，如果中小房企不跑量，那么，他们有可能还面临着市场份额丢失及资金面的问题。从这个角度而言，大型房企主导未来市场发展格局。”
但是，在企业“跑得快”的同时，并不应该忽视企业利润率这个比较关键的因素。通过多元化手段降低成本提升利润率已经显得非常关键，在未来，房企不仅仅要关注规模上的制胜，还更应该注重利润率盈利能力的提升。