北京高端写字楼现“围城”
当写字楼租金迅猛飙升，连英特尔和惠普这样的世界500强企业也不得不从北京CBD搬出。而一些中小型的高新技术企业，更是不堪运营成本上涨重负，正在酝酿撤离北京。
一组数据可见端倪。据高纬环球发布的研究报告称，今年北京CBD顶级写字楼的租金比去年同期上涨75%，全球排名已超过纽约，跃居全球第5位、亚太第3位。另据戴德梁行的研究数据显示，北京优质写字楼租金上半年同比增长46.8%，增幅居全国首位。
在业内人士看来，写字楼租金的连续上涨，加之长期经济高速发展造成的资源紧张，直接带来土地、劳动力、水、电等要素成本大幅上升，剧增的运营成本逼迫很多企业搬出核心商圈，甚至逃离北京。
租金成难以承受之重
9个月以前，英特尔中国公司的办公地点还在国贸嘉里中心的5、6、7三层楼，但如今英特尔已从嘉里中心搬至北三环的环球贸易中心。无独有偶，同在CBD的甲骨文亦把部分办公面积搬到了上地，惠普、奥林巴斯和燕宝汽车则部分迁址酒仙桥区域。
此前，CBD作为北京最大的黄金商圈，包括世界500强在内的大部分驻京公司乐于在此扎堆。数据显示，CBD区域内聚集了近500家跨国公司、800余家外资企业、500余家外国驻京代表机构，以及中外律师、会计师、金融投资等中介服务机构近200家。
然而，近两年来，像英特尔、甲骨文这样的不少全球知名企业纷纷撤离，开始向非核心商圈扩散。北京上地、望京、石景山等区域，成为目前大企业青睐的办公新址。
众多大企业搬出CBD，源于这一区域写字楼租金近两年的疯涨。根据戴德梁行的监测数据，2011年第四季度，国贸商圈甲级写字楼的平均租金为265.77元/月/平方米；到了今年第一季度，这一数字已涨至304.91元/月/平方米。顶级的写字楼国贸三期租金已与香港顶级写字楼租金相当，最高报价甚至达到1200元/月/平方米。
戴德梁行方面表示，由于鲜有新项目入市，加之租金增幅较大，北京核心商圈吸引力已不比从前，原有租户为了寻求充足租赁空间以及较低廉的租金价格，开始向周边区域突围。
与上述世界500强撤离CBD的原因类似，一些更小的企业，难以承受高租金之重，甚至选择逃离北京城，这其中要以高新技术企业为甚。
9月初，北京的先锋教育网、清华阳光能源开发、水晶石数字科技股份有限公司等十余个科技企业集体出走，南下无锡等地为企业选址。
先锋教育网负责人称，选择新的发展地，也是迫于无奈，因为北京的运营成本太高，租金、水电费等逐年上涨，企业利润被不断压缩，发展已经受到制约。
在业内人士看来，对于高新技术型企业，虽然北京在教育、科技、文化以及人才资源上具有密集优势，但还须考虑企业生存的商业成本，如果土地、劳动力、水、电等运营成本的涨幅已经超过税收减免等措施所带来的优惠，企业面临的实际上也是一个渐趋恶化的创新环境。
“与一线城市相比，二三线城市的运营成本可能只及其三分之一甚至更少，而且地方政府在吸引高新技术企业方面亦能给予强大的优惠政策，会给一些用工、土地、信贷等优惠，这是在北京所享受不到的，此时到二三线城市寻求进一步发展也就不足为奇了。”一位经济观察人士对记者表示。
优质写字楼仍然难求
不过，即使这些企业撤离，北京的优质写字楼依然“一屋难求”。以CBD区域为例，大企业搬离之后，留下的空缺很快被律师事务所、金融机构等新的进入者填补。
据中原地产的数据，截至7月，CBD甲级写字楼中，出租率最低的也达到了90%，而其他甲级写字楼出租率都在95%以上。
据了解，2010年之前，北京写字楼租金还处于相对平稳的水平，普通甲级写字楼的租金维持在180元~200元/月/平方米，国贸的顶级写字楼也只不过500元/月/平方米。2008年和2009年，由于金融危机以及北京写字楼新增供应面积的大量入市，其租金一度接近历史最低点。但是2011年以后，甲级写字楼租金便呈现了成倍上涨的态势。
这一现象导致写字楼租赁进入业主主导的市场，优质写字楼的租户在租赁时不但没有任何议价能力，也几乎无法提出其他的谈判条件。
记者从研究机构了解到，目前主导写字楼租赁市场的内资企业主要包括能源企业、金融机构、保险公司等，有些企业不但租赁部分甲级写字楼，甚至还自己购买物业。
需求强劲、供应量减少的供需失衡现象，致使北京写字楼租金不断攀升。仲量联行研究部负责人覃晓梅表示，今年年初以来，北京几乎没有新的甲级写字楼项目竣工，而多数优质写字楼已接近满租，没有太多空置面积满足新增需求，因此北京写字楼租金涨幅如此之大。
未来，北京写字楼市场供应吃紧的压力仍将持续，租金或将继续上升。戴德梁行方面认为，从现在起到2014年，北京的新增供应量仅为98.83万平方米，仅相当于其现有总库存量的19%。预计北京的最优租金今年将整体增加29%，未来五年内，北京的租金增势也将最为强劲，最优租金将在2013年超过上海。