贵阳多个超大型商业地产项目将面市 如何突围成关键

和“商业大亨”这款虚拟游戏一样，在拥有了资金、土地等所有的物质资料后，要盘活一个区域乃至一个城市商业格局，靠的是操作者的思路：哪里游乐业最合适、做什么样的餐饮业最能赚钱……这一系列问题，从虚拟世界一跃进入贵阳这个现实环境中。

　　在贵阳楼市的“超级大盘”时代下，商用物业也开始以一种大规模大体量的姿态出现。随着中天·未来方舟、花果园项目、西南商贸城、国际金融中心等多个动辄百万方以上的商业集群的集中面市，在这样一个现实版“商业大亨”的策略游戏中，要如何在这场“商战”中突围成功，抢占到最多的商业资源和消费人群，这考验着每一个商业地产项目的软硬实力。

　　■商业自持成为主流模式

　　一向以快速开发快速销售模式著称的SOHO中国也正在转型走商业自持的模式，日前潘石屹公开表示，SOHO中国转型自持商业物业是因为看好中国商业地产市场，特别是北京、上海，所以不想散售。他认为，自持是商业地产未来发展方向，SOHO中国转型后几个项目基于成本测算的租金回报率将超10%。

　　而在贵阳，商业自持早已经成为实力房企的共同选择。包括世纪金源购物中心、亨特城市广场在内的不少购物中心均是采取自持招租的方式经营，而在中天·未来方舟和花果园项目内各自打造的200万平方米大型商业集群，也都是采用主力商场全部自持、零散底商销售的方式，甚至像西南国际商贸城这样超大规模的商品批发市场，也将自持大部分的主力店铺，用于招入一些国内、国际的多业态一线品牌入驻，提高整个商贸城的品味和形象。

　　“把商业修好了就全部卖出去，是一种不负责任的开发，也是对城市商业形象的破坏”，中天·未来方舟招商运营团队的一位相关负责人告诉记者，从目前全国的房地产开发走势来看，随着住宅受到调控政策的影响，越来越多的开发商意识到商用物业是未来的开发金矿，这也使得不少开发商纷纷进入商业物业开发领域，造成该领域龙蛇混杂。

　　“不是每一个开发商都有实力来做商业物业，商业物业所需要的投入更大，对于运营、管理的要求更多，当然它的回报也比住宅要大”，但如果以快速开发快速销售的住宅开发模式来做商业物业，商铺一旦出手后，开发商失去了商铺经营内容的控制，很容易造成整个商场经营内容混乱，品牌形象杂乱无章，“这样做，整个商业中心的形象就毁了”，在他看来，做商业物业，自持商业是必须的。

　　■专业管理团队成为“商战”核心

　　大型项目简单分散零售注定失败，曾经位于贵阳大西门的某步行街在分散零售后，整个商场内人气凋零经营惨淡，直至此后有专业的商业运营团队入驻后，进行整体形象包装和统一招商规划，该商场才重新焕发生机，从这一点来看，专业的招商管理团队，是“商战”的决定性因素。

　　事实上，世纪金源购物中心就是贵阳较早以专业的商业运营团队来包装打造的案例。当时面对近三十万平方米的超大体量购物中心，在金阳新区这样的城市新开发区域中，如何聚人气引商气，世纪金源依托的正是它打造全国多个购物中心所累积的经验和招商渠道，由于多地的成功开发，使得世纪金源这一品牌对众多商家有吸引力，愿意跟着世纪金源的脚步进行全国布局。

　　而越来越多的开发商，也意识到了这一点。像中天·未来方舟和花果园项目这样上百万平方米的大体量商业地产，已经聘请了专业的商业运营团队入驻本地，从商业物业的前期规划设计到后期的招商和管理，都参与其间。

　　“我们就邀请了世界五大行之一的仲量联行来为我们做专业的商业运营和管理，而我们从今年初开始，在商业这一块就已经有了比较大的动作，包括雅园品牌的进驻，未来在年底首期交房的时候，我们项目内第一个商业综合体也将开门营业”，花果园项目的相关负责人表示，该项目中涉及到十个商业综合体和酒店办公集群等等商业物业，这么大的体量要让开发者自己来管理运营并不现实，也不专业，而交由专业的商业团队来做，他们有全球招商的渠道，也有专业的背景来推进流程和参与规划，这是一个双赢的合作。

■突围 细分特点的未来市场

　　从全国范围来看，商业地产过热现象已经初现端倪，有不少专家甚至预言未来2-5年必将形成井喷式供应。作为二、三线城市的贵阳，正在进行着轰轰烈烈的旧城改造，新兴的商业中心也在不断涌现，虽然这些商业中心的出现为城市居民的生活创造了便利，但同时一个商业综合体需要大量的消费人口支撑才能得以存活，在未来可能会出现的大量同质化的项目竞争中，摆在所有商业地产开发和经营者面前的首要议题就是：如何突出重围？

　　答案也很简单，突破竞争无非就是差异化细分市场，寻找自身核心竞争力。

　　“就是要做城市级的商业，这一条城市中轴线我们打造的以大型文体休闲公共建筑做支撑的产业商业带，沿河七公里的河岸带将是高端餐饮等等为主的商业，四大门户的酒店办公群落是高端服务业的商业带”，按未来方舟项目商业运营负责人的说法，未来该项目以娱乐休闲设施和酒店、餐饮等吸引来的消费人群，将有可能超过项目常驻人群，这意味着该项目商业将成为一个都会级商业，而他们也将挖掘这些特色，按照不同功能划分不同板块，分成专业队伍来做包括文娱、酒店、办公、服务、餐饮等等业态的运营管理。

　　而花果园项目则计划根据其项目所处的城市中心区位，通过周围五条快铁路线和项目内纵横发达的交通网络，来打造一个立足贵阳、面向全省、辐射西南的大商业版图，即将在年底开业的首个城市综合体项目，将以休闲产业为主，除了引进贵阳本土的多个休闲餐饮品牌外，包括丝芙兰等等时尚的商业品牌都将入驻。“十个购物中心将形成一个互补，在这个购物中心开业以后，贵阳街这个商业步行街也将紧随其后，这个就是以高端奢侈品为主的一个购物中心”，而同时，根据该项目商业管理团队的建议，花果园项目内的所有购物中心都采用了别具一格的动线设计和景观打造，以打造一个新鲜的购物体验。

　　从西南国际商贸城，记者也了解到，占据千万方以上体量的该批发市场，按不同的业态划分，将不同的楼栋打造成独立的专业批发市场，而作为西南商贸城的开发商浙江环球投资有限公司，将自持西南商贸城中的部分主力店，并利用其浙商的品牌资源和商业渠道，引入国际、国内一线大牌入驻。

　　另外，作为西南最大的商贸市场，在前四轮公开预约中已经有不少外地客商慕名前来，这也显示了西南商贸城在国内众多批发商中具有吸引力，“我们肯定会走出去的”，西南商贸城销售部的相关负责人告诉记者，项目计划从东南沿海的一线城市开始启动全国招商活动，“我们也希望有更多有实力的商户，进驻我们项目，和我们一起打造这个商贸市场的航母”。