南京新街口商场疯狂扎堆商圈业态结构失衡
在南京新街口这块不到1平方公里的“弹丸之地”，1600余户大小商家星罗棋布，日均客流量达到40万至50万人次，而1万平方米以上的大中型商业企业就有近30家。但这些商家大多数都是综合性大型百货商场，而且越开越多，商圈业态结构严重失衡。
近年来，随着河西、江宁、江北等区域商圈及都市圈商业的崛起，新街口商圈的消费额正在被分流。由于新商圈不断满足市民日常购物和休闲的需求，老牌商圈正在一步步的被新商圈所蚕食，新街口未来究竟该拿什么与这些后起之秀一争高低呢？
“倚老卖老”陷入同质化泥潭
新街口商业街区作为有近百年历史的商业街，影响辐射力自然不容小觑。记者注意到有这样一组数据：在新街口这块不到1平方公里的“弹丸之地”，1600余户大小商家星罗棋布，日均客流量达到40万至50万人次。1万平方米以上的大中型商业企业就有近30家。仅白下区一块0.3平方公里的范围内，就有各种地面商务商贸设施120多万平方米，近500家工企单位，其中商业面积70多万平方米，娱乐面积8万多平方米，金融面积10万多平方米，商务面积37万多平方米，另外还有20多万平方米的地下商业设施。新街口商业街区的密集程度之高，在全国都不多见。在这里，一个个响当当的老品牌经过数十年的积淀，深深扎根在消费者心目中。
中央商场是新街口历史最久远的商场。始建于1934年，1936年1月12日正式营业。当时，南京中央商场一年的营业额为16万元，而现在超过16亿元。面积由当时的8000平方米，扩展到现在的5万平方米。穿着类商品的比例从过去的28%上升到目前的近70%左右。过去，中央商场一直把自己定位在大众消费层面，随着市场的变化，现在已经把定位调整到大众时尚消费层面。
除了中央商场，老牌商场还有新百，新锐商场有大洋，高端商场有德基、金鹰、东方……据了解，正在进行新一轮改造的原友谊华联将更名为友谊广场，定位高端百货，金鹰三期也已正式动工，德基二期开业，再算上迟迟没有露面的凯润金城商业项目，不到1平方公里的“弹丸之地”仍有扩容之势。而在南京问策商业管理顾问公司总经理苏晓晴看来，占据优势地理位置的核心商圈，即使通过“懒汉经营”的方式，也能搭上高速奔驰的获利快车。“新街口的绝大部分商家都在吃核心商圈的老本，在千店一面的格局下，主体异样化、品牌高度集中使商家陷入了同质化竞争的局面。”
因此，新街口商圈的价格战是远近闻名的，专家表示，同一地区的商品雷同，不打价格战，就难以吸引消费者的眼球。分析人士还认为，目前，南京新街口商圈业态结构严重失衡，大多数都是综合性大型百货商场，而且越开越多，与之配套的休闲娱乐、精品专卖、餐饮服务等设施明显不足。进一步分析表明，目前新街口商圈内百货业比重超过70%，正洪街步行区周围竟达到了90%，业态失衡导致该地区百货店同业间难以真正实施错位经营，竞争异常激烈，几乎全市规模的“价格战”均源于此。
“一个商圈，如果存在业态过于单一的问题，同质化竞争太明显，就有一定负面影响。”专家建议，不管在哪个商圈，从经商者的角度来说，最关键的是要有自己的特色，而不能依靠单一的同质化竞争。
疯狂“扎堆”带来后遗症
“我的衣服、鞋子，包括家人穿的一些衣服，基本上都是我从南京买的。”来自扬州的张小姐，接受采访时正和朋友在新街口商场购物。她告诉记者，近年来，每到节假日她就会和朋友从扬州到南京来购物，这已经成为他们日常生活的一部分。
得益于同城化进程的不断推进，更多像张小姐这样来自周边城市的人，逐渐成为南京新街口商家的消费者。其实，早在2001年，南京新百就曾在长假期间开出了前往镇江、滁州等地接送客人的购物班车，迈出了同城化探索的第一步。如今，每逢周末，南京各大商场都要接待大量周边城市的客人。新街口一商场的工作人员告诉记者，这其中，来自芜湖、马鞍山、扬州、镇江等地的人较多，许多人甚至已养成了购物在南京的习惯。
有数据表明，新街口地区2010年共完成社会消费品零售总额近300亿元，其中30%的销售额来自周边城市，仅以马鞍山为例，该地区消费者在南京一年的消费额就达到了7个亿。这生动表明了新街口商圈极大的区位辐射效应。
地铁的陆续开通，也让南京老百姓逛新街口的渠道更为便捷。而南京火车南站的开通，则让周边更多城市的市民，成为新街口经济实力扩张的受益方。但美中不足的是，地铁从全城各地运载来的人流，以及外地消费者的大量涌入，更加剧了新街口地区的拥堵，有关部门试图大力改善新街口的购物环境，但效果却遭到明显稀释。
据了解，目前新街口商业核心区内如万达、新百、中国国际贸易中心(国贸中心)(商铺写字楼详情 户型图 楼盘图 论坛)等都有大型停车场，但是依然满足不了从四周汹涌而来的市民的停车需求。在这种局面下，外地车辆进新街口就更难了。以新百、中央、东方、大洋等为中心的传统新街口商圈，其实早已在超负荷运营。即使是在工作日时间，新街口各大商场也常常人满为患。在不少老百姓看来，吃饭难、停车难、排队买单难，已是司空见惯。拥挤，让在新街口逛街变成了一种煎熬。
南京大学城市科学研究院副院长胡小武认为，核心商圈只是一个相对概念，新街口缺少具有主题特色的商业项目，商家更缺乏商业专业精神。胡小武告诉记者，停车难已成为新街口商圈的一大顽疾，如果停一辆车要耗费一个多小时，这对消费者来说，购物就不是一种幸福的体验，反而增加了痛苦指数。“缺少公共的休息区域、便利化的细节服务不到位，当消费者感觉购物是一种折磨、一种痛苦的时候，他们的购物体验将大打折扣。”在胡小武看来，公共配套不到位、服务等软件方面的缺失，恰恰是商场缺少专业经营的精神。
探究 老商圈的未来
在业内人士看来，新街口商圈集合了超高的人流量、CBD等众多商业资源，随着商业资源价值的提升，新街口也必将回归其本有的商业价值，老牌商圈全面升级也是必行之事。
采访中苏晓晴告诉记者，在千店一面的情况下，目前新街口大部分商场还停留在营销时代，专注于目标市场。“商业市场的发展已由原来的产品时代、营销时代向如今的体验时代转变，百货商店如果还停留在以‘档次’和‘消费者年龄’的二维维度进行整体定位的时代，那就OUT了。”苏晓晴将“全、便、价格、时尚、快速”的5EST作为百货商店谋求定位的多维度着力点，而我国港台、韩国等先进的百货商店管理经验也值得借鉴。
南京某商场负责人表示，在同质化的前提下，商家要谋求自己的分割定位，根据自己的定位抢夺份额。
“同质化趋同的百货商场要实现主题化、多元化经营，可尝试打造小众化的消费空间，引进一些独有的商业品牌，各商业主体做到经营商不冲突。此外，在空间设计上要讲求风格化，而服务再造也是必不可少的。”胡小武认为，商场毕竟是公共空间，要克服各自为政的局限性，通过联盟的方式共享客流效益。
苏晓晴认为，新街口的大部分商场正在经历百货商场购物中心化趋势，也就是在百货商场里融入了很多购物中心的元素，诸如餐饮、电影院、KTV等休闲娱乐元素的引进，消费者在购物之余可以有多样的体验。然而，在苏晓晴看来，区别于购物中心直接跟租户结算的方式，即使有购物中心化趋势的商场仍采用扣点或者联营的方式，完全体现不出购物中心的特点，反而丢掉了百货商店原有的优势。
苏晓晴告诉记者，其实有些商场已经意识到百货商店单纯追求购物中心化所带来的诸多问题，比如，北京王府井在6月份就提出将全国所有门店租户的招商权统一集中到总部，并将拿出卖场20%的面积实行买断经营。“走向代销的另一种解决方式是，百货商店应该更关心商品，可以尝试拿出某一区域做买手店，或者尝试引进某个知名设计师品牌，而这在我国港台、韩国等都已经运作得比较成熟了。”苏晓晴说。
另外，值得一提的是，据了解，面对近年来对新街口发展的质疑和担忧，相关部门此前还曾披露过一份针对新街口的未来远景规划。依照规划，未来十年，新街口将被定位于一个规模大、能级高、综合竞争力强的现代服务业中心高地。或许，这意味着，新街口即将迎来一场由内而外的巨大变革。