大众化与高端化并存 大北京商业地产两重天

“没人穿鞋并不是不需要鞋，恰恰相反，这正是鞋商的巨大市场。”这个久远的商业逻辑，正适合于今天的廊坊商业地产市场。

　　自从2010年11月，河北省政府正式提出“环首都经济圈”的发展策略，燕郊的房地产市场就逐渐由过去的“睡城”，向综合性城区发展。另一方面，由于燕郊区域住宅开发总量和常住人口的不断增加，燕郊的商业地产“短板”，也被越来越多的商业地产企业视为发展良机。但是对以在京工作的白领为主要消费群体的燕郊商业地产来说，如何根据自身特点，实现区域商业项目数量与配比的合理发展，仍是该区域商业地产发展需要面临的最大挑战。

　　大众化的燕郊商圈

　　一直以来，燕郊的商业地产都存在商业布局分散和业态种类稀少的问题，但是随着燕郊常驻人口突破50万，燕郊区域对商业地产的承载能力也大大加强。过去因为消费量不足，而担心商业地产过于超前的发展困境，在如今的燕郊早已不是问题。

　　“燕郊的住宅开发体量很大，有人居住就会有商业机会，商业地产企业不可能看不到。但由于住宅市场从开工到基本入住，之间有大段的时间差，所以商业地产滞后也是正常现象。谁也不愿意把店铺盖好后闲置。”唯吾知足机构总经理郑秋皓说。目前，有院线作为合作伙伴的燕郊商业地产市场，已经完全没有了昔日荒凉的景象。众多商业项目在短时间内的大量出现，让这里又上演了如同几年前住宅市场一样的竞争局面。目前燕郊主要几个大型的综合商业项目，包括沃尔玛入驻的鑫乐汇、卜蜂莲花入驻的成功大广场以及永旺梦乐城入驻的雷捷商业广场。

　　鑫乐汇位于燕郊西北部，这里是燕郊目前人口居住密度最大的区域，作为综合零售业定位的鑫乐汇通过沃尔玛这样的大型超市带来人气，以期提升整个商业项目的价值。而与鑫乐汇临近的天洋城商业广场体量也不小，天洋城中的物美大卖场与沃尔玛更是贴身肉搏。

　　成功大广场位于燕郊最西端，是一个总规划120万余平方米的商业综合体，以商业、游乐为主。已经建设好的商业楼面积就已达10万平方米。

　　此外，雷捷商业广场位于燕郊东端，靠近大厂的夏垫产业园，是北三县入京的窗口。项目分布于102国道和东外环两侧，交通非常便利。永旺梦乐城入住该项目的同时，还带来包括大型超市、电影院、各类中高端专卖店、餐饮等项目入驻。而整个雷捷广场商业项目中，除了15万平方米的永旺梦乐城，其余35万平方米纯商业则仍是符合区域特色的低端批发类业态。

　　廊坊开发区锁定差异化

　　和燕郊激烈的商业地产竞争相比，廊坊开发区的商业地产则是另一番景象。虽然同是基于“大北京”的市场定位，但燕郊大部分的商业项目，都是面向于本区域的常住人口；而廊坊开发区的商业项目，除服务于本区域的商业需求之外，还要尽可能地扩大自己的商业辐射范围，吸引外来消费。

　　比如位于廊坊市开发区核心区，总占地面积210亩的廊和坊项目，就是在河北省大力倡导做高端服务业的背景下，面向京津冀高端、时尚人群的休闲体验中心。

　　燕郊的商业项目大多是以卖场和日用消费品为主，而廊和坊项目则在主打办公与休闲牌。据了解，该项目目前的业态包括金融中心、生态住宅、风情商街、创意酒店等。在“大北京”概念下，该项目希望打造的是一个定位高端，品牌全面超越北京，并植入文化创意概念，且在京津冀地区独一无二的体验式消费目的地。

　　作为该项目的开发者，澳美基业董事长张亚娟也毫不掩饰其扩大项目覆盖半径的愿望。她对记者表示，“只要我们做的东西别的地方没有，而且足够有意思，那么吸引北京、天津的客户来廊坊消费并不是没有可能。”“体验式消费是未来的主流，我们考察过东南亚、欧美等多个地区的综合体项目，发现在一个项目里，消费者可以实现购物、休闲、娱乐、培训等多种需求，大人、小孩都可以获得满足。而项目的定位各不相同。所以我们提出了高端、品位体验中心的定位。”张亚娟表示。

　　澳美基业描绘了美好的愿景，并表达了“不走寻常路”的决心。然而，能够利用的现成的资源很少，澳美基业不得不面对比起其他开发商更多的困难和风险。

　　燕郊大众化商业地产很容易地引入沃尔玛、卜蜂莲花等大型商业企业。但澳美基业在打造一个新的商业模式。创新就意味着高风险。张亚娟对此有着清醒的认识，“如果是一般的定位，招商似乎容易得多。但其实竞争相当惨烈。廊坊已有万达、新世界中国等众多实力开发商进驻。如果定位中端，那么不可避免跟这些大型企业缠斗，结局可想而知。而我们前期多下功夫，经过痛苦的煎熬，以后运营面对的竞争也就不会那么强。”“品牌知名度、规模决定辐射半径的大小。如果引入品牌被大家广泛认知，并且有强大的号召力，那么100公里覆盖半径也并非天方夜谭。同时，引入的品牌规模必须足够大，不可能靠一、两个品牌吸引到足够多的客源。另外，项目的经营也非常重要，开发商需与品牌相互配合，产生协同效应，才能成为远距离客群消费的目的地。”伟业顾问事业集团投资顾问公司商业不动产部总经理丁元则说。