深圳存量商业地产交易出新规 效果有待观察

深圳市相关部门8月29日发出通知，自10月1日起，对存量非住宅类房产实行按计税参考价格征税。这是深圳自去年实行存量住宅按评估价格征税之后，对存量房地产市场出台的又一项调控政策，也是深圳此轮调控中出台的第一项针对存量商业地产的调控政策。

　　彻底阻击“阴阳合同”

　　如果说深圳去年出台的二手住宅交易新规消灭了住宅市场规避交易税费的“阴阳合同”，那么即将施行的存量非住宅房产交易按参考价格计税，就将深圳存量市场的“阴阳合同”问题彻底阻击。

　　由深圳地税局、深圳规划和国土资源委员会颁布的《关于实施非住宅类房产交易计税价格核定工作有关事项的通告》（下称《通告》）规定，“存量非住宅类房产交易的计税价格，以交易双方签订的合同成交价格为依据。但申报的成交价格低于我市制定的计税参考价格且无正当理由的，按计税参考价格核定计征交易环节各项税款。”

　　关于参考计税价格的制定，《通告》指出，“存量非住宅类房产交易计税参考价格，由市地税局和市规划国土委委托市房地产评估发展中心根据房屋的坐落地点、建筑结构、历史交易价格或建造价格同类房屋先期交易价格等因素制定，依照房地产估价相关规范和标准评估得出。”不过，深圳地产业内人士指出，非住宅类房产交易按照参考价格计税真正落实还需要制定进一步的细则。

　　效果还有待观察

　　虽然从表面上看，非住宅房产交易按参考价格计税增加了其交易成本，但是能否起到抑制商业地产投资过热的效果还是个未知数。

　　去年7月深圳实行二手住宅按评估价征税之后，二手住宅交易量大降，随后引发深圳二手中介门店的关门潮，二手住宅的价格也随之松动。不过，随着今年上半年楼市成交的回暖，深圳二手住宅的成交量也出现反弹，截至7月深圳二手房的成交量已经恢复至二手住宅交易新规出台前的水平。

　　实际上，目前深圳二手住宅按评估价征税的执行力度并没有当初业内人士想象的那样严格。有深圳二手中介人士介绍，一般住宅的评估价为市场价格的7成左右，并且深圳目前还有大量在业主手中满5年的二手住宅，这部分住宅的交易受按评估价征税的影响不大。与住宅相比，二手商业地产的价格更为复杂，相邻街区的两个商铺的单价可能相差数倍，这意味存量非住宅类房产参考价格的制定可能并不简单。

　　此轮调控实施以来，由于没有纳入限购和限贷范围，商业地产成为楼市炒家追逐的热点，商铺写字楼的价格节节攀升，新的泡沫也开始滋生。上海市的银监部门已经出台规定在贷款环节对商业地产的投资进行限制，此次深圳在商业地产的交易环节进行调控，表明商业地产已经引起了监管部门的注意。

　　深圳知名房地产专家王海滨表示，对存量商业地产交易按参考价格征税，即使不能立即抑制过热的商业炒作，至少能提供一种心理预期。“对之前征税漏洞的修正实际上是对市场化调控手段的确认，这是一种比行政手段更为常态化的调控方式。增加交易成本的目的是不让炒房客获利，是房地产的使用属性回归。”