CBD综合体渐次崛起 青岛写字楼空置率居第四

近年来，多个大型综合体项目先后落户市北中央商务区，为市北区未来发展注入新的生机。日前，青岛市规划局公布了市北中央商务区A-1-8地块上的四个大型综合体项目规划方案，市北区将再添四座商务综合体。商业加办公的综合体模式，已经成为中央商务区内房产开发的主要形式。业内人士表示，在住宅市场受限的情况下，投资者开始将视线转移到商业投资项目中来，商业加办公的开发模式，无疑在减少投资风险的同时，改善办公环境，进而改变人们的生活方式。

　　四大商务综合体集体亮相

　　受限购影响，房地产行业中，尤其是纯住宅项目，受销售压力影响，压力山大。而功能规划定性的一些重点区域的一些新多功能融合项目却异常亮眼。近年来，随着市北CBD中央商务区区域功能的不断完善，很多项目落户，为该区域的发展投入新的生机。

　　日前，根据青岛市规划局显示的规划方案，又有四大综合体，落户中央商务区。A-1-8地块位于市北区敦化路以南，徐州路以西，地处中央商务区核心位置。地块由A、B1、B2、B3、B4五个项目部分组成。其中A区将建成地下三层的停车场，共计400个。另外四区将建成四个综合体项目涵盖商业、办公等功能。

　　据介绍，四个项目建成后将为中央商务区再添四处大型办公配套设施。记者从该项目设计单位的网站获悉，以上4个综合体项目分别拟命名为珠宝大厦、利群大厦、22世纪大厦和新凯达大厦。

　　低层商业区高层办公区

　　根据规划方案显示，四处综合体大都是采用低层商业高层办公的模式。比如，A-1-8地块B1区项目将建成一栋地下4层、地上25层的综合楼体，其中负2层为车库，负1至5层为商业，6至25层为办公。B2区项目利群大厦将建成一栋地下4层、地上26层的综合楼体，其中负4层至负2层为车库，负1至4层为商业，5-26层为办公。

　　另外，B3区项目将建成一栋地下4层、地上26层的综合楼体，其中负4至负2层为车库，负1至1层为商业，2至26层为办公。B4区项目将建成一栋地下3层，地上25层的综合楼体，其中负3-负1层为车库，1层-3层为商业，四至二十五层为办公。

　　此外，记者了解到，中央商务区的其它开建的综合体也大都采取此类模式，青岛民建大厦、国际航运中心等项目都是集办公、商业等多功能相结合的项目。随着这些功能齐备的综合体入市，无疑将进一步改善人们的办公环境，从而影响生活方式。

　　多功能融合规避风险

　　昨日，DTZ戴德梁行发布的《2012年中国写字楼市场中期回顾与展望》报告中显示，尽管北京等一线城市，由于供应量受限，写字楼市场出现低空置率的现象，但是二线城市，由于新增供应量相对现有存量比例不均衡现象，一些城市空置率较高。其中，青岛市场目前写字楼的空置率全国排行第四。

　　尽管市场前景较好，但是大量的空置率也让开发商短期内面临一定的压力。DTZ戴德梁行相关负责人预测，由于政策重点将放在外部经济环境不稳定的情况下保持国内经济增长，预期在全国范围内写字楼需求水平将保持相对稳定。因此，未来的决定因素取决每个城市未来的供应量。

　　业内人士表示，未来市场政策不明朗，青岛作为出口导向型产业的城市，写字楼市场吸纳量受生产活动减弱的影响尤为明显。中央商务区是较为集中的办公区域，采取商业加办公，甚至加住宅的模式，无疑减少了投资风险。