人口老龄化支撑稳定需求 私人投资青睐老年公寓

世邦魏理仕最新报告“中国老年公寓：发展中的市场”表明，中国老年住宅市场正吸引越来越多的私人投资者及开发商，尽管目前大部分老年住宅机构由政府及公共机构运营。

随着中国人口持续老龄化，以及对老年住宅需求的增加，但目前中国的老年护理行业尚处于初级发展阶段，只有大约10万家老年住宅机构。截至2010年底，老年公寓提供的床位只有350万个。而中国政府已经着手制定长期计划，促进老年住宅市场的发展。政府希望在2015年底，将老年公寓提供的床位从50万个增加至600万个。

目前在中国银发市场上的私人投资者中，国内开发商和保险公司是最活跃的先行者。国内领先的开发商正在积极努力，力图在建设老年公寓方面做出业绩，小型开发商则在谋求建立更加独特的市场定位。2009年监管政策发生变化后，允许保险公司投资房地产，自此，保险公司开始投资老年住宅开发项目。鉴于目前可投资的已落成项目数量有限，私募股权基金对进入该市场仍比较犹豫，但国外投资者正在寻求机会。

虽然该市场具有巨大的投资潜力，私人企业对该市场兴趣浓厚，但目前，大部分老年护理机构都属于国营所有，私营领域的开发商在识别合适且可行的商业机会方面仍面临着挑战。

世邦魏理仕研究部一项针对北京、上海现存的1300多家护理与福利院机构的调查显示，其80%的机构是由政府资助的，私人护理院占11%，老年公寓和私人养老社区约占9%左右。

从区位上看，大约80%的老年住宅设施位于市区或距离市中心一小时的城郊，大部分机构的入住率高达100%。从服务上看，向住户提供高水平护理的国营机构非常少，大部分机构为生活可以自理或需要辅助生活设施的老年人提供服务。

另外，超过80%的受访机构在其住宅项目中提供200个（或以下）床位的在现有老年住宅机构中很普遍。然而，可以容纳大约1000名住户的美国式的大型私营老年公寓项目仍然需要时间才能获得中国的接纳。

从价格方面看，国营护理院和社会福利院均采用与私营护理院相似的收费模式。这些机构基本上会按每月收取适当的租金，并对服务及餐饮收取额外费用。同时，老年公寓、延续式护理社区(CCRC)等高端项目采用与主流住宅项目类似的销售模式。但是，私人运营商尚未开发出针对大众市场的成功商业模式。

世邦魏理仕认为，未来20年，中国老龄化速度将达到顶峰，社会稳定与老年住宅将继续成为主要的焦点话题。尽管进入新市场会有挑战，但因为人口老龄化和高层政策支撑稳定的长期需求，投资者和运营商对老年住宅市场的兴趣很可能会提升。在未来35年，将有更多老年住宅项目推出，这些项目在规模、设计、运营方式、地理位置方面都更加精细、成熟，完全适合中国市场。随着主流开发商进入该市场，通过详细的市场研究减少潜在挑战将会是他们成功的关键。