转型商业地产显隐患，自持散售模式纷争再起

本轮房地产调控，传统的住宅开发模式成为“重灾区”，而商业地产则被更多开发商看做“避风港”。从万科、保利这样的地产龙头，到地区型中小开发商，向商业地产转型或者增加商业地产业务比例成为一时风潮。

不过业内人士指出，住宅房企跟风转型商业地产，也许并没有看上去那么好。一是选址、运营等开发经验和人才储备要求与开发住宅有很大不同；二是选择散售还是持有模式各有利弊。“散售回笼资金快，但后期运营难度极大，项目很可能做死；持有出租对企业运营提出高要求同时，资金回笼较慢，试图依靠开发商业地产快速改善业绩的房企意愿落空。”业内人士表示。与此同时，从今年上半年商业地产的成交量来看，调控对商业地产的影响同样明显。

　　价格高涨

据天津中原投资顾问部统计，2011年天津商业市场新增供应量达133.82万平方米，与2010年相比增加了一倍。而2012年上半年商业市场新增供应量为55.94万平方米，仅为2011年的4成。“虽然与2011年相比2012年上半年商业新增供应量有所减少，但是相对于下滑更加明显的成交量，市场新增供应仍然位于高位，供过于求的现象依然明显。”中原地产（天津）投资顾问部投资分析主管陈晰对新金融记者表示。

2012年1-6月，天津新建商铺成交面积为31.21万平方米，同比下降6.5%，远低于同期在售的70.38万平方米，市场处于震荡调整期。与2011年相比，房地产投资环境进一步恶化，在住宅挤出效应有限的情况下，2012年上半年天津新建商铺市场成交相对低迷，仅在6月份成交放量，月成交13.01万平方米，达到近一年的峰值。而刚刚过去的7月，天津商业地产市场共有18个项目新增入市，新增面积11.6万平方米，成交63845.38平方米，供过于求的程度进一步加深。

合富辉煌天津公司商业部项目总监兰旭认为，造成天津商业地产今年上半年成交量下滑的原因，一是在调控大势下，商业地产同样无法幸免，二是已经攀升到较高的销售价格，使得租金回报率较低。“在2010年年底至2011年上半年，房地产调控政策由于重点打击住宅投资行为，使得不少投资资金流向商业地产，对商业地产是利好。但是从2011年下半年开始，由于信贷明显收紧，且楼市预期趋冷，商业地产投资行为同样受到影响。特别是经过2011年一年的快速上涨，目前商业地产，包括商铺和写字楼的价格都趋于高位，目前天津商业地产的年平均回报率只有3%-5%，甚至更低。”兰旭对新金融记者表示。

据统计，2012年1-6月，天津新建商铺成交均价为15923元/平方米，同比增长6.9%。2012年5-6月，市场成交回暖，成交均价由年初的13000元/平方米，升至18500元/平方米，再次达到历史高点。而天津市内六区商业物业成交均价22728元/平方米，也较去年提高约10%。“内环区域的不少商铺甚至能达到5-7万元/平方米，有投资价值的商铺总价基本上都在1000万元以上，可以说去年价格的快速上涨，也把商铺的投资门槛抬高了不少。”兰旭表示。

　　散售之殇

而作为近年来国内商业地产发展最为快速的城市，天津不少商业地产项目面临着同质化严重和供大于求局面。“之前不少散售项目，开发商大都采取一卖了之的方式。由于后期对业主购买后经营业态的管理和运营跟不上，造成当前定位混乱，管理无序的现状，使得一些地处黄金地段的项目运营现状也并不理想。”业内人士表示。

而近日一直以商用物业散售模式着称的SOHO中国宣布向大规模自持转型的发展战略，也引发对商业地产散售模式新的思考。SOHO中国公司董事长潘石屹在8月17日下午的媒体电话会议中表示，SOHO中国将告别以往的散售模式，从“开发-销售”转向“开发-自持”，未来将在北京和上海持有最有价值的办公楼和商业物业150万平方米。预计3年后租金收入将成为公司盈利的主要来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元，而销售收入将逐渐成为辅助收入。

“这是SOHO中国在适应调控和商业地产现状后的被动调整。”CRIC研究中心评论员孙田对记者表示，楼市宏观调控持续，SOHO中国的销售业绩受到较大影响，已经连续两年不能达到预定的销售目标。2011年，SOHO中国全年销售109亿元，远低于年初设立的230亿元目标，而2012年上半年仅完成合同销售额60亿元，占全年销售目标的26%。

“原来这种散售型的房地产为SOHO中国的快速完成资金积累和发展发挥过重大作用，但随着国家宏观调控政策，特别是土地增值税的影响，散售已经显得并不合算。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰公开表示，且之前由于散售造成的各种管理问题，导致的业主闹事和关店率、换手率高等问题，都成为促使其将发展重心转变为商业物业自持的原因。

孙田表示，SOHO中国的战略转型是值得肯定的，可以看做是企业从青年向壮年的成长，从初步的包装地产商向成熟的商业运营商转变，从依靠卖项目获取资金向提高租金占比实现长期回款转变。不过，由销售向持有运营转变，虽有诸多益处，但资金门槛和招商运营的技术门槛，将给转型企业带来较大挑战。