同质化过剩将引发商业危机 未来需借势突破

随着国家对地产的调控力度加大，不少住宅地产企业开始试水商业。有海西城市发展的基础、有经济腾飞的环境、还有大量民间资本的涌入，福州的商业地产似乎不火都不行。但今天，我们看到商业地产太多的利润率,却没看到商业地产太多的风险性;我们得知商业地产太多的商机,却不得知商业地产太多的鸿沟。

商业地产同质化或将过剩

商业地产造市的热潮仍在继续，在住宅市场发展遇阻的背景下，转投商业地产已成众多地产企业的共识。然而，“喧嚣背后的隐患开始显现。”在此次商业论坛上，陈章旺教授指出，对住宅市场的限制，是开发商被动进入商业地产领域的一大原因。”陈章旺称。“事实上，商业地产的过剩已然出现，在前不久，福州金山浦上乐都汇已出现租户退场,在周末福州几处城市综合体的人气已不复当初，尴尬现状凸显的是福州大型商业网点的过剩。

近日《福州市城市商业网点规划(2011-2020)》正式出炉，在规划中，提及福州大型零售商业网点总规模将增至2015年的410万平方米，人均占有1.11平方米，到了2020年，人均占有1.36平方米。而按通常的规律，一个城市人均商业零售面积不超过1平方米比较合理。

商业地产更多的只是“圈地模式”，现在流行购物中心或综合体同质化严重。”姚诚聪总经理则凭借多年商业地产策划的丰富经验，与到场嘉宾分享了商业地产前期定位的重要性。他认为福州商业开发有点快，这么多的城市综合体，带来的必然是成就极少数的商圈及其优质商铺，“一铺养三代的商铺投资年代已经一去不复返。

比拼实力未来商业聚焦专业

每种商业形态的出现都是以一定的城市发展为前提。同时商业的变革与发展也使城市的面貌与内涵发生巨大变化。随着城市核心聚集效应和辐射效应的进一步发挥，各种优质商业资源和资金向商业地产倾斜，充分说明了城市核心商业地产资源不可估量的投资价值。

如何从项目区域特点出发，合理定位才能尽可能实现商业物业价值的最大化。苏副总经理认为,商业地产是城市发展的形象，而且城市也需要规模化的商圈，地产企业应当抓住机遇，依托政府资源制定符合区域发展的商业项目。此外，商业地产需要培育期且项目投资额巨大，能否在较长的时间里拥有足够的现金流并且灵活运用，是商业地产战胜高风险的保障。开发商要结合自身的资金实力以及可调动的资源，根据项目的金融市场的实际情况来制订合理的资金运作方案。商业地产有很强烈的专业性，无论是设计理念还是规划设计，都要使项目的整体设计去适应消费者。商业地产对于公司自身的运营能力、管控模式，包括职业经理人团队提出很高的要求。