杭州写字楼明年集中上市 单价最高超四万
随着楼市回暖，越来越多的人开始把目光投向与住宅价格倒挂的写字楼。而在杭州楼市，最近关于写字楼的新闻，也是不断出现。有传言称，杭州城西某写字楼楼盘的一个售楼小姐，8月仅佣金收入就超过了8万元。这也从一个侧面，反映了杭州写字楼开始逐渐趋热。
而随着黄龙区域日渐成熟，钱江新城板块初显端倪，今明两年，杭州还将迎来写字楼上市的高峰期，规模之大，是杭州楼市之前所未见的。如此多的写字楼面市，市场能否消化？它们的前景又将如何？
单价最高超过4万元
“今年4月开始，购买写字楼的热情就热了起来。”世贸丽晶城企划部负责人周瑜告诉记者。
据了解，世贸丽晶城·EAC写字楼早在去年就已经开盘，当时的销售均价是1.6万元/平方米，而现在，这个数字已经涨到3.1万元/平方米，甚至，有些房源已经卖到了4万元/平方米。
“售楼处几乎每天都有三四组客户在洽谈。”周瑜说，这对于一个定位高端的写字楼项目来说，还是挺不容易的。
而位于钱江新城的宋都采荷嘉业大厦，8月底开盘，首期推出的4层楼当天全部卖光，销售额达到1个亿。刘毅说，之前杭州的写字楼价格都是跟住宅倒挂的，但是从今年8月开始，这样的情况有了改变。“有点抢购的气氛，不乏投资者。销售价格也与采荷这个区域的住宅价格基本持平。很多人认为，写字楼租金比住宅要高很多，更有投资价值。”
为什么一直不温不火的写字楼市场突然发力？业内人士分析说，一方面是股市里流出来的钱，又流回了楼市，而住宅市场的快速回暖，让很多人看到了写字楼价值的严重低估。万银置业营销总监于旭东告诉记者，有一个客户前来询问万银国际大厦，他认为这个地方写字楼卖个1.5万元/平方米并不贵。“虽然写字楼与住宅价格倒挂久已有之，但是不能倒挂那么多啊。毕竟写字楼造价普遍比住宅要高出不少，并且住宅不可能有写字楼那样15米高、1500平方米的大堂。”他说。
写字楼流行只租不售
在写字楼销售形势趋好的同时，越来越多的写字楼却开始只租不卖。
周瑜介绍说，世贸丽晶城·EAC有近4万平方米的面积是自己持有的。这也是目前杭州第一个有产权的写字楼采取只租不售的模式。
她解释说，楼盘交付初期，因为投资者多，自用者少，空置率会比较高，影响成熟商圈的形成。同时，只租不售有利于吸引到一批有实力的客户。“比如西门子，它现在需要租的只是300平方米，但是它入驻的一个条件，是必须为它预留很大的空间，以便它以后扩张之用。”
周瑜说，虽然写字楼出售对于开发商来说很省心，但是其实从长期来看，出租得到的收益会更高。比如上海一般的写字楼，如嘉里中心、企业天地、恒隆广场等，每月每平方米的租金基本上在2美元左右，并且很多公司想挤也挤不进去。而目前杭州黄龙区域比较好的写字楼，租金在6元/天/平方米左右，而5元/天/平方米已经是比较普遍的价格，近段时间整个区域的租金更是都在大幅上扬，预计EAC的租金也会在6元/天/平方米以上。
据了解，已经有越来越多的写字楼开始采取只租不售的模式。比如滨江的庆春发展大厦、坤和国际金融中心等。
钱江新城是供应主力
目前，杭州的办公商圈主要分为武林商务区、庆春凤起商务区、城站商务区、文教商务区、黄龙商务区、吴山商务区、滨江商务区和钱江新城区块，而从近期来看，钱江新城无疑是供应量最大的一个区域。
钱江新城管委会的一个调研报告显示：到2010年，钱江新城核心区将建设650万平方米的公建建筑体，其中写字楼开发量约占60%以上，即约400万平方米。
而据了解，钱江新城核心区主要包括城市阳台(沿江景观带)、波浪文化城、市民广场、杭州国际会议中心、富春路三大地下空间连接工程、市民公园以及核心区块整治等七大重点工程，都将于明年五一节开放。
而随着这些政府公建项目的接近尾声，一大批写字楼项目也将在今明两年迎来集中上市期。据钱江新城管委会介绍，荣和大厦、蓝鲸国际、圣奥中央商务大厦、迪凯商务中心、华成国际发展大厦、日出钱塘大厦、尊宝大厦、东杭大厦、中天世纪大厦、浙江金融财富中心等近10个楼盘，今年都达到了开盘条件。而明年，达到面市条件的楼盘会更多。
迪凯商务中心预计将在年底开盘；有双子楼之称的尊宝大厦也将在11月左右开盘；圣奥中央商务大厦将在10月的房交会上正式亮相，其在市中心的展示中心也即将开张。
跟其他区域相比，钱江新城靠什么取胜？于旭东表示，钱江新城起点比较高，从产品上来看有比较大的提升。比如标准层普遍超过1000平方米，层高普遍超过3.5米，这些都让公司办公的“门面”更好。
而该区域写字楼在产品创新方面也不乏亮点，比如万银国际大厦铺设的是网络架空地板，所有网线和电缆都铺设在地下，让二次装修和调整办公空间非常方便；采用三层的夹胶玻璃，与普通的双层隔音玻璃相比，除了隔音隔热防紫外线之外，外墙还不会形成光污染；此外，还采用中央变频空调，两套空调系统独立运行，互不干涉。
而钱江新城比较大的一个优势是车位优势。除了各个写字楼项目本身比较高的车位配比率之外，钱江新城还有一个很大的地下空间工程，配置有大量公共停车位。比如位于新城八号路和城星路交叉口的钱江新城城市阳台一号车库就有泊车位829个，是目前浙江省最大的地下大型停车库，去年就已经通过工程竣工验收。
什么人在买写字楼
记者在采访过程中了解到，目前杭州写字楼市场的消费群主要是四类。首先是杭州本地企业。大企业虽然需求量较大，然而由于已经置业不需要再次置业、或是自己有实力建造办公楼等原因，对于写字楼市场来说，实际有效的需求量在不断减少。而中小型企业由于经济的发展，数量不断增多，规模也日益壮大，置业和二次置业的可能都很大，加上杭州80%的企业属于中小企业，这一部分市场潜力相当大。
二是投资者。随着证券、期货投资风险的增大、收益的降低、住宅、商铺价格的高启，政策的打压，部分消费者把投资目标转向写字楼。
三是想要把总部迁到杭州的省内企业。据万银置业营销总监于旭东介绍，浙江有很多中等规模、发展迅速并且期待二次腾飞的民营企业，他们去上海发展成本太高，也没有必要，理所当然把杭州作为新的舞台。为了更好的整体形象和业务往来，可能在杭州设立窗口或直接将总部迁移至杭州。
四是入世后进入杭州的外企。随着入世的影响走出概念时期，杭州将有一部分外企进入杭州的租赁市场，他们将对写字楼提出更高的要求。
客户群有待细分
“萝卜青菜各有所爱”，不同的写字楼客户对于物业的要求也不尽相同。
滨江房产就曾经作过一次详细的调查，结果显示不同的客户群，对于写字楼的要求相去甚远。
比如说小型企业一般规模较小，人员也不是很多，一般都是在租用写字楼，但这一部分企业的业主，对写字楼的投资都有很大的兴趣。他们对写字楼租金价格非常敏感，对物管费也较敏感，在1.5-2.5元/天/平方米；需求面积不是很大，一般都在200平方米之下，有一些甚至苦于找不到30-50平方米；大多数需要1—2个车位。
而大型企业一般成立时间较长，规模大，人员多，资金实力雄厚，除了股份制企业外，还有一部分国有企业，大部分已经购买或建造了写字楼。他们需求的建筑面积一般是600平方米以上，价格不是最主要的决定因素，对于景观和建筑风格有较高要求，要求高标准的物业管理服务和完备的配套设施，并希望多一些人文、文化方面的关怀；需要的停车位一般在10个以上。
对此，周瑜表示，写字楼邀请专业代理公司代理销售已经成为一种趋势。因为写字楼最尊贵的是客户，销售最为重要的是找到目标客户群。而杭州的开发商虽然在住宅开发和销售方面颇有经验，但显然在写字楼开发和销售上还没有形成自己的优势。而诸如世邦魏理仕、戴德梁行这些世界五大行，因为历史悠久，手上有一大批客户，包括世界500强客户的名单，同时下面还有很多中介公司，有大量线人，而国际大公司有租赁需求也会首先找到他们，而杭州开发商目前还不可能建立起这样的渠道，所以借助他们的力量，为自己服务，是目前比较理想的一种方式。
“比如说世邦魏理仕，为EAC的客户提供了很多建议，比如说需要多大面积、是否要网络地板，此外，对卫生间、承重墙、环保、供电等各个方面都有明细要求，形成一个系统的报告后，最终提供给目标客户。”
据了解，位于武林广场、总建筑面积11.3万平方米的坤和国际金融中心，就是以金融业及相关的现代服务业为主要客群，如金融业中的外资银行、券商、保险公司、理财咨询、期货现代服务业中的律师行、注册估价师等。
三季度杭州写字楼租金上涨1.6％
今年第三季度，杭州写字楼租金出现加速上涨的走势，较二季度上涨1.6％，平均租金达到每月每平米107.3元。优质写字楼售价方面，三季度也出现了继续快速上涨的走势，平均售价季度环比大涨6.2％，达到每平方米15788元。
由于三季度没有写字楼上市，市场总体空置率水平小幅下降0.9％，至10.6%的水平。受杭州对高端商业物业的需求一直非常旺盛以及没有新增供应量的影响，杭州商业物业的空置率依然低企，但受国大百货停业的影响，空置率上扬了1.7％。租金方面，首层和二层优质商铺分别在第三季度上涨了4.2％和3.7％。银泰百货和韩国乐天百货联合收购了位于吴山区域的太平洋商业中心项目，该项目总面积达到13万平方米。
浙商时代大厦推迟了入住时间，导致本季度依然没有新增写字楼供应。尽管吸纳量三季度降低到10084平方米，由于没有优质写字楼的新增供应，三季度总体空置率下降了0.9％，达到10.6％。
优质写字楼的平均租金和售价，在三季度分别出现了1.6％和6.2％的上涨，平均租金报每月每平方米107.3元，平均售价报每平方米15788元。乙级写字楼的租金上涨幅度要高于甲级写字楼，两者分别上涨0.9％和1.9％。