三四线城市商业地产泡沫浮现 如何消解？
截至2011年年底，中国开业购物中心达到2795家，其中三线城市达544家。而在2003年之前，三线城市购物中心开业量仅为42家。分析结果显示，三线城市购物中心商业建筑面积增速也最快，达到83.9％。
商业饱和、利润趋薄的竞争下，中国一线城市的机会正在消逝，二三线，甚至是四线城市反而成为一些企业的投资首选，为中国商业地产开发商、零售商们带来了一波商机。可是，三四线城市真的是商业地产的金矿市场？
虽然还不能断然给出肯定或否定的回答，但目前显现的迹象是，一些此前积极下沉三四线城市的国际快时尚品牌正因营业额未达预期而做战略的调整收缩，专业商业地产投资机构也变得小心谨慎，产业链中也只剩下开发商一方进取的独角戏。
二线城市副中心成投资热土
唐耀上半年不断出现在重庆观音桥、宁波这样的二线城市的副中心。作为同昌盛业的董事总经理，他是见证中国目前火热的商业地产产业链上的一员。
同昌盛业在中国30多个城市都有投资商业地产项目，对于当前国内商业地产没有定论的纷杂，唐耀认为，对于现今二三四线商业地产的发展，不光需要从投资者、开发商各自的角度综合评价和判断，同时还需要了解品牌方(零售商和快消品企业等)对商业地产进驻的需求以及未来在中国的拓展计划，并综合各地方政府提供的配套政策，才能较客观地反应商业地产的未来。
业内所认同的是，在住宅调控下，无论对于政府还是开发商而言，商业地产无疑都有很多机会。地方政府为增加土地交易量进而增加税收，大量推出商业地块。而在住宅调控政策持续的影响下，为平衡投资资金风险，诸多开发商也无奈地转向商业地产。
中国购物中心产业资讯中心提供给中国商报的数据也显示，2004年全国有购物中心877家，而仅今年上半年全国新增购物中心投资已超过2010年全年(1094亿元)达1300亿元，预计2012年全年投资将超过3000亿元，到2015年全国购物中心数量将超过4000家。
但在唐耀看来，包括万达、远洋等在内的大型开发商虽然都在积极看好商业地产，但是这些企业的DNA还是住宅开发模式，很多转型的上市房地产公司进军商业地产都存在“伪转型”。
“尤其是上市公司，如果过多开发持有型商业物业，投资回报期过长，财务报表体现不出业绩的话，就没法给股东交待。因此即使是万达集团，国内最大的商业地产企业，其商业地产最赚钱的部分也不是在其商业租金，而是销售型商铺和住宅。”
“目前，在一线城市，在核心区位、核心地段，确实处在一个饱和状态，资产价格相对也较高。但是在一线城市的副中心，甚至到一些特大型的二线城市，比如像成都、南京等特大省会级城市的城市副中心的作用也是越来越明显，因为国家也在推动城乡一体化进程，新规划的城市副中心从基础设施配套到消费环境都得到明显改善。”
由于国内商业地产仍以销售型商业物业为主，唐耀认为，国内真正意义上的持有型商业物业不存在泡沫。“从总量上来讲，持有型商业物业在中国还有很大的发展空间。”
“比如一些三四线城市，没有购物中心的概念，全是街边店、小百货公司、小卖场等初级、零散、杂乱的商业形态，没有科学规划，迫切需要购物中心这种升级的商业形态，因此问题关键是能否给一个好的产品。”
据唐耀调研，目前品牌商对二线城市依然有较强的“往下走”的意愿，除对一线城市副中心成熟区域感兴趣外，对二线城市副中心、新兴商圈持有型的好商业物业，进驻意愿非常大。
唐耀的判断与数据颇为吻合。根据政府统计数据显示，目前国内14个二线城市的消费占中国总进口商品消费额的54％。
“爱恨纠结”三四线
但是，渠道继续下沉，到三四线城市后，局面却在悄悄发生变化。面对两年前人人口中的“蓝海”市场，开发商仍雄心勃勃，但是投资机构和品牌商已相对小心。
投资机构的谨慎不难理解。唐耀说，投资者考虑的是资本的安全性，每个投资人都是先看资本的安全性再想投资回报率。
“作为投资商，目前主要还是布局一二线城市和沿海等有条件的三线城市，内陆的三线城市和四线是不去的。投资回报率高，意味着风险和安全性也差。”
唐耀认为，部分三四线城市由于市政建设、交通以及生活、商务的配套成熟度不高，都是影响未来商业物业价值回报的阻力。
对三四线城市有着强烈扩张意愿的品牌商，为何会变得小心？
此前的两年，由于严厉的住宅调控政策逼迫开发商往没有限购限贷的三四线城市进入，许多品牌商有很强的扩张业绩要求，需要渠道下沉载体，零售商因此和开发商“一拍即合”，将三四线城市的商业地产撬动成投资热土。
但在经历一轮渠道下沉后，快时尚品牌如今在选择进入中国内陆的三四线城市已开始变得较谨慎。“快时尚品牌意愿在降低，不像以前满足了人均基数、人均消费、GDP就选择进驻。”唐耀这样认为。
一位不愿具名的业内人士也透露，国内诸如ZARA这样的快时尚知名品牌，前两年快速下沉到三四线城市，但两年时间开出来的门店营业额却离预期相差甚远，目前正准备做战略上的调整收缩。
而这样的品牌并不是孤例。另一在美国大受年轻人追捧的时尚品牌Forever21曾入驻杭州、宁波的一些整体很有时尚度的购物中心，但半年后便撤店回到上海。
“更多的品牌看出三四线城市消费的端倪，想收缩，但为了品牌的成长性和资本的要求，又得继续扩张，纠结走下去。”
北京华通人商用信息有限公司城市消费力研究组基于政府统计数据做出的中国城市消费力分析也显示，由于经济发展水平、地理位置不同，各城市在城市规模、人民生活水平、城市化与人口集聚程度等都存在巨大差异，二三四线不同城市之间也呈现出明显的差异，这都给品牌商和投资者造成选择难度。
除了三四线城市消费者本身的不成熟外，三四线城市本身的商业地产环境也被认为并不理想。“目前大多数三四线城市住宅不限购，或者限购力度远低于一线城市，开发商进入三四线城市更多只是为了以商业地产的概念圈地卖住宅，而政府亦是为卖更多土地而把关不严，并乐意在土地上多做商业用途规划，导致三四线城市商业地块的集中放量。”
而目前国内三四线城市本身商业模式比较传统，杂乱、零散的商业街、底商形式居多，且这些商业街大都自发形成，缺少系统科学规划，集中放量带来的就是无序的竞争和资源浪费。
商业地产仓促起飞
尽管投资者、基金和品牌商都开始意识到三四线城市的投资风险，但开发商们不断高企的追逐热情却并非一个“急刹车”就可以停住。
中国购物中心产业资讯中心报告显示，截至2011年年底，中国开业购物中心达到2795家，其中一线城市拥有821家，二线城市达752家，三线城市达544家。而在2003年之前，三线城市购物中心开业量仅为42家，2004年至2010年期间购物中心累计开业的数量是2003年之前开业量的11.8倍。同时，分析结果显示，三线城市购物中心商业建筑面积增速也最快，达到83.9％。
如此迅猛投资吹起的“大泡沫”如何消解？
“目前国内的商业地产可说是，准备还没做好的航班就已经起飞了。”唐耀说，包括人才、消费者、品牌商、开发商甚至政府都还没有做好准备，商业地产项目盖出来了，招商了，但没有专业人才或机构能持续运营。
商业地产“三部曲”是策划奠定基础，招商实现蓝图，最终运营管理创造价值，但往往很多开发商由于没有前期规划、设计，导致中期招商时跟品牌的定位完全不搭线，让品牌商丧失卖货的前提;或是后期项目缺乏运营管理能力，导致商家卖不出货。
“飞是对的，但跑道得先修好，往上飞才安全。”唐耀说，国内本土商业地产开发商，从招商的能力、包括财务报表系统还停留在很传统的手工阶段，需要找一个好老师先教育，毕业了才能去干专业的事情，但中国商业地产走的路却恰恰都是一如既往的“大开发”、“大跃进”。
国内商业地产最大公司万达集团董事长王健林此前公开表示，商业地产出现的泡沫远比住宅严重，二三线城市以及一线城市非核心区域近年来涌现出大量商业地产项目，这些项目在未来3年内将面临严峻挑战。
此前，在接受中国商报记者采访时，光耀东方董事长李贵斌也表示，目前大批开发商涌入商业地产市场，过量的商业开发必然产生严重的泡沫。而商业地产泡沫产生的后果，只有在项目进入经营之后相当一段时间才会充分体现，有一定滞后性，所以其累计的总量会更大，后果会更严重。因为除供应量过大以及信贷受限等问题外，商业地产面临的风险还体现在开发商专业度低、专业人才匮乏等方面。