外商进入加速消化 重庆写字楼租金持续上行

    自去年以来，井喷供应的写字楼市场便成为了全国房地产业炙手可热的话题。2012年过半，重庆写字楼升温势头仍有增无减，新推项目层出不穷。在众开发企业激情造势背后，写字楼物业吸纳量究竟如何？空置比率是否到达风险警戒线？此时入手写字楼是否合适……记者就此走访了商业地产专业研究机构及相关人士。
　　　　　　　
　　平均租金突破90元 创历史新高

　　从去年开始，国家宏观调控进入密集期和落地期，住宅市场遇到前所未有的困难，但写字楼价格并没有出现下行趋势。其中，重庆写字楼租金、售价均创下历史新高。

　　据仲量联行数据显示，2012年第二季度，重庆优质写字楼平均有效租金已达到90.2元/平方米/月，环比上涨6.4%，同比上涨21.0%。其中甲级写字楼平均有效租金整体提高至97.1元/平方米/月，环比上涨11.7%，增幅高于乙级写字楼7.3个百分点。

　　销售方面，第二季度，重庆优质写字楼平均资本值保持平稳上升势头，达到19951元/平方米，环比增长3.5%，同比增长21.5%。其中，甲级写字楼资本值增幅明显高于乙级写字楼，甲级写字楼平均资本值上扬至22443元/平方米。

　　回顾近年来重庆写字楼价格走势：从2009年的9646元/平方米到2011年的13920元/平方米再到2012年的19951元/平方米……三年时间，重庆写字楼见证了楼市变换的神奇效应，仅看数据就让人感到吃惊。

　　外商密集入渝加速写字楼消化

　　谁在推动重庆写字楼行情上涨？相关数据显示，仅今年第二季度，全市写字楼净吸纳量达到19190平方米，同比增长13.9%，其中甲级写字楼表现尤为活跃，继上季度达到12524平方米峰值之后，再次达到11560平方米的次高水平。

　　商务服务业强劲的租赁需求是吸纳量攀升的重要原因。记者走访获悉，仅第二季度写字楼租赁的主要成交数多达十余起。如财富中心A座，入住物业重庆中基进出口有限公司979平方米，方兴地产663平方米；英菲尼迪集团173平方米。长江国际，入住物业贵州百花医药股份有限公司729平方米，川江船务1458平方米。

　　从行业分布来看，商务服务业、金融业和制造业分别达到租赁来源的23%、20%和19%。83万方供应量是否带来产能过剩

　　据仲量联行数据显示，截至今年第二季度，重庆写字楼市场总供应量已达到827591平方米，环比上升11.6%，同比上升77.3%。其中，甲级写字楼总体量约为186154平方米。不容忽视的是，重庆写字楼实际空置率也相应有所上升，达到45%。

　　83万平方米写字楼的供应激增是否带来产能过剩的投资风险？仲量联行重庆商业部总监梁果认为，从全国市场来看，重庆写字楼的总体租金水平仍然偏低，远低于北京、成都、大连、西安等城市。相比重庆的城市价值和发展定位，大量外商涌入也恰恰说明了重庆写字楼的发展潜力，尤其是甲级写字楼的增值空间。“当然，目前的总体空置率也毫不避言仍需要一个较长的市场吸纳时间。”

　　“是否有风险不能一概而论。”威斯汀酒店项目负责人吴超表示，涉及到具体的写字楼投资，必然是一个综合因素作用的结果。有企业或投资者资金实力、投资汇报的考虑，也有项目产品、地段、后期管理等因素。“并非所有企业或投资者都适合买写字楼，但不管是租赁或购买，优选城市核心商务区的标杆项目，肯定具有更强的保值增值性和抗风险能力。”

　　下半年写字楼新增供应20万方以上

　　据不完全统计，预计2012年下半年重庆将有20万平方米新增写字楼供应，重庆的写字楼供应量也将随之达到历史最高值。

　　渝中区解放碑、大坪-化龙桥将是写字楼集中供应区域。解放碑CBD板块，威斯汀酒店项目、创汇首座大厦、联合国际等项目持续销售；大坪-化龙桥板块，龙湖时代天街、协信总部城、瑞安重庆天地等也有相当体量写字楼入市。

　　几大传统商圈如观音桥商圈的融恒时代广场、南坪商圈的融创玖玺等也将依托成熟的商圈配套推出新品。

　　此外，在一些新兴商圈或城市副中心，写字楼产品也将大量涌现。如新牌坊商圈的重庆财富中心、中渝国际都会等项目；汽博中心板块的线外、融创金贸时代等项目；西永、大学城区域的富力城(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)、协信星光天地等项目都值得关注。随着新项目的入市及新兴商务区配套设施的不断健全，江北嘴新兴商务区也将成为值得关注的未来需求主要供应点。