鄂武商A:拟投资16.5亿兴建青山商业城项目

    公司拟投资16.5 亿元在武汉青山区购买青山区建设二路的45 街、46街其中约70 亩地块,以自建方式兴建一座地上六层、地下两层,总面积为25 万平米,集购物、餐饮、娱乐为一体的现代商业城,建设期两年,单位面积投资额6600 元/平米。公司拟向银行申请五年期以上贷款7.9 亿元,其余资金通过集团内部调剂解决。

    青山区交通枢纽地位渐现,未来消费市场空间巨大:青山区常住人口55 万,二级商圈辐射人口108 万,区内正在以“四纵五横”为骨架的交通网络,成为武汉市东南部交通枢纽中心。目前区内在规划中的商业房产项目有11 个都是高档写字楼和住宅楼,而目前区内仅有两家不足2 万平米的商场,远远无法满足市民日常的消费需求,未来消费潜力巨大。2001 年在区内兴建的武商建二商场经过十余年发展,已经牢牢确立了“青山第一”的市场地位。借助公司已树立的品牌和资源,预计拟建的大型购物中心建成后将快速占领当地市场,成为武商集团新的效益增长点。

    “大店战略”利好长期,但短期业绩将承压:该项目建设投资估算为15.86 亿元,其中土建投资6.72 亿元,工程建设其他费用5.86 亿元,装修及设备投资2.65 亿元,不可预见费用及零星费用6085 万元,建设期两年,投资回收期10.53 年(含建设期),内部收益率10.34%,高于8%的基准折现率。我们认为积极外拓购物中心,符合公司长期发展的战略需求,依托公司丰富的资源和自身多年运营购物广场的经验,利于公司继续做大做强主业。但短期来看,之前公告的仙桃商业城和黄石购物中心均预计在2012 年开工,两项目投资合计约15.07 亿元。而本次公告的青山商业城我们预计将在2013 年开工,又将发生投资16.5 亿。我们认为,未来两年合计31.57 亿元的巨额资本开支将造成一定现金流压力和财务费用压力,2013-2015 年开业后培育期的亏损也将对公司业绩造成一定影响。长期看,我们认同鄂武商目前“高举高打开大店”的策略,认为这是公司谋求外延式扩张发展必经的阵痛期,只要风险可控,长期将提供给公司理想的投资回报。

    维持增持评级,6 个月目标价15.00 元:不考虑2014 年武广回收股权可能带来的EPS 约0.30 元提升,我们维持2012-2014 年EPS 分别为0.75/0.88/1.04 元的判断,以2011 年为基期未来三年CAGR 16.8%,认为公司合理价值15.00 元,对应2012 年市盈率20X。随着湖北地区中西部经济崛起和消费升级,目前公司逐渐下沉二三线城市布局也将有所受益。公司隶属于区域百货中第一梯队的华中翘楚,但考虑到近期公司已公告投资项目有襄樊现代商业城(50 亩地,项目规划待定,6个亿开支)、黄石(18 万平米,总投入10 个亿,预计2014 年开业),仙桃(10 万平米,总投入5 个亿,预计2013 年底开业),青山(25 万平米,总投资16.5 亿,开业时间待定)以及2011 年底开业的十堰人商一期可能在2012/2013 年进行整体改建二期工程(即广电大楼拆迁工程,二期预计资本开支3 个亿),短期资本开支较大,我们认为对公司现金流以及短期业绩有一定压力,维持增持评级。