广州南站将带动广州下一个“千亿商圈”出现

与会专家表示，广州南站拥有完善的基础设施和便捷的交通运输接驳系统，使大量的生产、技术、资本、信息、人口等要素逐渐聚集于南站及周边地区，必将促进高新技术产业、现代制造业、现代物流业、会展业、商贸等行业的高速发展和多业态聚集，能够成就大商业发展模式。可以预期，依托番禺居住、商业、休闲的成熟氛围，作为广州政府重点打造地区之一的广州南站周边地区，必将成为广州下一个最快成熟的高端商务、居住商圈，广州南站必将带动广州下一个“千亿商圈”出现。

商圈定位

将成中国南端枢纽商圈

据了解，广州南站被定位为华南交通枢纽，其控制性规划早在去年已通过市规委会审议。规划详细描绘了未来南站地区的面貌从南站出来的乘客，坐轨道交通花30分钟、走公路交通花45分钟就能到达珠三角主城区；而南站广场将建景观中轴线，内设5.3公里的内部公交环线，未来还可以升级成内部BRT。可以说，南站拥有一个被高铁、轻轨、地铁、高速路网全面覆盖的交通网络。

不少业内人士表示，“路通财通”，未来南站的商业发展潜力巨大。胡刚表示，目前火车从广州南站穿过惠州到汕尾跟沪深高铁连接起来，把沿海发达城市的人流都汇聚到南站，这对区域发展比较有利。中国已经进入了地铁和高铁的“双铁时代”。双铁可以拉近城市与城市之间的距离，吸引外地人来广州消费，促进广州经济的发展。这样一来广州城市中心的地位也就提高了。

赵卓文表示，对于广州南站发展大家是充满希望，因为广州火车站带旺了流花商圈，不少广州人都在流花商圈有物业，该商圈的发展带来很多的效应，特别是经济效应；广州东站带来的成长也是有目共睹。如今，高铁南站又诞生了，该区域的发展值得期待，可能是未来10年20年广州最值得关注、或者是最有活力和潜力的区域。南站商圈恰恰是广州未来地产很重要的空间和区间，南站不但是广州人或者广州投资者、广州房地产的商圈，还是珠三角的商圈，还是广东的商圈，甚至是中国大地南端枢纽商圈，不仅局限在广州南站。

发展路径

商业先行而非住宅先行

如今广州大大小小商圈众多，政府以及各个行业人士对南站又寄予发展厚望，那么，南站商圈该如何与其他商圈区别发展呢？该打造怎样的商业特色呢？胡刚认为，从中国近几年的城市发展历程来看，区域发展不能搞单一配套，单搞居住没有商业配套起不来，单搞文化也起不来，往往是形成综合型的区域，有居住、商务、文化娱乐、高档消费场所、酒店等，才能积聚人气，各要素互相影响，互相推动，这样才能有利于新商圈发展。

赵卓文则分析认为，南站商圈的发展跟以往经验上的火车站商圈的起步和发展有很大的区别和不一样的地方：

第一，高成本开发。从政府出让南站地区土地的价格来看，第一批出让的价格就是住宅7000元/平方米，商业类5000元/平方米，这个起点非常高，这是以往在别的功能区和新区里面没有遇到过的。高成本必然决定了高档次的开发，这就决定未来发展投入是非常高的。

第二，以火车站为圆心，在周边划一个5公里范围的圆圈来看，暂时没有人气，起步区20~30平方公里的发展，未来恐怕不会走以往其他地区发展的方式。我们看到以前珠江新城发展住宅14~15年了，办公商业才逐步发展起来，天河北也是大量居住人口入住后，商业价值才逐步显现；现在长隆-万博商圈，是因为50万~60万常住人口入住才有商业价值。南站商圈很特别，有可能是商业先行，而不是等居住人口入住才发展商圈，发展的秩序和发展模式跟以往的区域有很大的区别。

第三，南站商圈应该会走出新商业地产模式。从对广州房地产业的研究来看，我们千万要避免走深圳老路。深圳因为土地资源不够，发展受到制约，这个城市有投资能力和需求但是没有量做不起来，我们要有一些反思和提升。另外也要避免香港路径，广州房地产越来越香港化，包括刚才提到的南站也有这样的特点，高地价、高开发强度，很多地块达7~8甚至是10的容积率；还有高房价和高开发门槛，这是香港化，土地发展是有计划和聚集性的，但是也有不好的东西，所以我们既要面临香港化也要去香港化。