京优质写字楼扩租强劲 需求向乙级市场转移

与2011年相比，2012年上半年北京写字楼市场需求放缓。自年初至今，北京甲级写字楼市场无新增供应。截至二季度末，甲级写字楼市场存量仍然稳定在620万平方米。预计全年北京将仅有2.3万平方米的新增供应，因此下半年租金将持续走高。

租金水平达到历史高位、可租面积日见紧缺、国内经济增长预期下调，以及世界经济增长不确定性增强等因素导致了前两季度北京写字楼市场需求放缓。由于多数优质甲级写字楼已接近满租，上半年北京写字楼市场146,065平方米的净吸纳量大多来源于近年新落成的项目。从总体租赁面积看，扩租需求最为强劲，内资企业与外资企业均较活跃。

尽管需求有所减弱，但供给短缺使二季度北京写字楼市场空置率继续下降。可租面积的短缺使业主在挑选租户时拥有了更大的选择权，有些业主更是表示只愿接纳高品质租户。截至二季度末，北京甲级写字楼市场空置率降至6.8%，环比下降0.9个百分点，同比下降1.5个百分点，全市多数区域市场空置率均下降或保持在10%以下的水平。随着空置率的持续下降以及可租赁面积愈加有限，新建及扩租的企业将转向非中心区域或乙级写字楼市场寻找可租面积。

低空置率导致二季度北京优质写字楼市场租金继续上涨，其中新租户面临的租金上涨幅度远高于老租户续租的涨幅。仲量联行北京商业地产部总监贺睿珂认为：“许多租户在租约中都设定了租金上限，这限制了整体市场的租金上涨。”整体市场租金目前达到每平方米每月326元，环比上涨6.8%，同比上涨34%。其中，CBD和第三使馆区租金涨势最强。

由于多个中短期内计划竣工项目的完工期有所延后，预计北京甲级写字楼供应量将在2016年达到高峰。2012年下半年北京将仅有一个甲级写字楼入市，新增供应面积2.3万平方米，但这对于缓解整个市场的供应紧张只是杯水车薪。仲量联行预测，2012年下半年，在稳定市场需求的作用下，北京甲级写字楼市场空置率将进一步下降，而租金则会继续小幅上扬。