河南商业地产 隐现结构性过剩 供应过量
短短两年内，商业地产形势似乎经历了由春到秋的急速转变。
供应过量，隐现结构性过剩
始于近两年的行政限购，伴随不断收紧的货币政策，使得住宅虚火迅速降温，投资属性随之遏制。这一背景下，脱离于限购之外的商业地产趁势崛起，以迎合暂时遇阻的庞大民间资本。自此，被业界称之为“商业地产之春”的时代开启。
以商业地产的主战场写字楼为例。郑州市写字楼一年时间就摆脱了“商住倒挂”的现象。2011年郑州写字楼新增供应量为95.05万平方米，较2010年上涨21.38%；成交均价为12471元/平方米，较2010年上涨46.3%。
记者注意到，不少长期偏向住宅开发的地产商，在高地价和住宅遇冷的双重压力下，开始杀入商业地产，以开掘新的“蓝海”。河南财经政法大学工程管理与房地产学院教授刘社分析认为，开发商为了规避调控带来的市场风险，并期待借助商业地产的高回报增加利润，都不约而同调高了商业地产的开发比重。
但如今，迅速增长的市场供应量，却似乎令商业地产之春一夜入秋，引起业界普遍担忧。
据郑州相关部门不完全统计，2012年写字楼总供应量将会达到225.7万平方米，未来一段时间，郑州将有20余个写字楼新盘(含部分涵盖写字楼的城市综合体)陆续入市，远超2011年全年95.05万平方米的供应量。
2012年7月6日，记者驱车沿郑东新区察看。目前在建的写字楼，主要集中于金水东路两侧及高铁站附近，一片又一片建筑工地，呈现出一派繁忙景象。其中高铁站区域占据了郑东新区在建写字楼的主要体量，粗略估算约150万平方米。
一位业内人士指出，客运新东站区域、经开区、二七新区等区域的高端写字楼相继入市，将会给郑州市的高端写字楼市场带来更多的新增供应，而未来消费者和投资者将会越来越理性，在竞争加剧的条件下，一些写字楼项目将遭遇前所未有的市场压力。
在众多商业地产项目中，除了郑东新区写字楼群之外，最常见的“例牌菜”便是城市综合体了。从最近两年市场发展看，郑州已经出现大型商业地产项目集体亮相的情况。其中不乏万达城市综合体、升龙城市综合体、锦艺城、华润万象城、西元国际广场等“实力派选手”。
“由于商业地产项目‘一窝蜂’上马，因此目前郑州非住宅产品的供销比，已严重失衡。”正弘置业副总经理王朴说，“从2010年年底住宅项目限购以来，商业地产的价格上涨了50%以上，但从租金回报率来看，却比2010年以前低了很多，投资价值变低。”
无论是写字楼还是城市综合体，一拥而上除了供应量增加导致供需失衡风险外，一个最大的诟病，是产品同质化严重。正如郑州市一位商业专家所称，郑州未来商业地产市场可能会出现结构性的过剩，众多购物中心存在盲目、无序、趋从发展的现象，差异性的不足则造成购物中心普遍千店一面的现象。
深层威胁，模式与人资风险
“河南省商业地产最致命的威胁，还不是各路资本跟风和市场供应量放大导致体过剩这一表面现象。”大中华购物中心联盟河南总召集人、上海贝兹华中区首席代表谢涛告诉记者，“商业地产不成熟的开发模式和专业人才团队的紧缺错位是商业地产的深层次威胁。”
谢涛在商业地产圈浸淫多年，不乏实战经验。他认为，河南商业地产模式的不成熟，首先体现在融资模式。一般来说，商业地产主要的融资是三种通道，即民间融资、信托和基金。但是，大部分开发企业由于对金融知识欠缺和匮乏，不能有效掌握何时用哪一种最恰当的金融杠杆来融资，结果带来融资成本过高隐患。
事实上，在开发商的三种融资模式上，随着民间担保行业迅速规范整治，房地产公司失去了最主要的资金来源。相对而言，如今基金更受房地产企业青睐。但基金和房地产企业的合作模式并不成熟和规范，尚在探索中。而且，目前河南市场相对活跃的基金公司，多是北京、上海、深圳等地的外来公司，但不少基金公司资金来源并不规范，多是集纳不同渠道的资本力量。
“一旦开发商无法偿还资金，将以物业抵押来偿债，但极有可能被基金背后的各路资本分割，变成‘四不像’，变相影响商业地产后期物业运营。”谢涛说。
商业模式不成熟，还体现在开发程序。到底是先有规划设计，再去对接资金、资本运作和管理团队，还是先结合政府立项融资，后再进行规划设计？
其实，商业模式不成熟，更多体现在商业地产战略层面。从具体层面而言，河南商业地产的一个重要制约，便是专业人才的匮乏。
综观河南商业地产圈从业人员，大多来源于三个渠道：住宅、零售和广告营销行业。但这三个渠道会聚而来的人才，却一定程度上制约了商业地产发展。
以住宅人才而言，习惯于以住宅的思维来做地产，即走“短平快”路线，以销量为导向，但事实上商业地产与其模式完全不同。源于零售业的人才，早期大多充当策划和招商的角色，优势在于卖场运营管理和品牌招商，商业运营很少介入，但商业地产更多是后期物业运营和次主力店招商。而广告营销人才则主要侧重品牌工作。
“如今商业地产要成功开发，其核心是前期产品规划和后期物业运营。上述人才很难满足商业地产的这种要求。”谢涛告诉记者，“在老的人才团队难以改变固有思维，新人又易眼高手低、追逐短期利益的背景下，河南商业地产的专业人才出现结构性紧缺。”
产品到模式，转型过冬进行时
河南商业地产“棋入中局”，前路似乎岌岌可危。但眼下，是否开始出现转型势头？
7月9日，基正控股董事长李海玉告诉记者，公司新近开发的基正聚源国际项目，刚刚进行了产品规划和设计上的全新升级。这个位于郑东新区、集写字楼与城市综合体一体的高端商业项目，将成为该公司今年在商业地产的重要发力之作。
“我们引入了国际知名的加拿大宝佳国际设计公司，尽管我们付出了更多成本，公司也会损失一部分‘准利润’，但是从产品品质的精益求精和着力打造企业品牌的角度看，这个钱花得值。”李海玉说。
事实上，像李海玉一样，部分有着较强行业前瞻意识和注重品牌塑造的商业地产项目，开始空前重视项目的前期规划和设计。“这在以往是不可能的。”一位商业地产专家告诉记者，“以往开发商对产品设计和方案施工图一般由一家公司完成，但现在规划方案往往找多家公司对比，最后由一家出施工图。愿意在设计和规划上多花钱的开发商开始增多。”
该人士表示，商业地产的一个优势在于，如果开发运营到位，容易做出来品牌和形象，形成良好的美誉度和名片效应，无形提升非商业品牌的形象。加之目前激烈的商业地产竞争形势倒逼，部分开发商的“精品意识”越来越强烈。
在谢涛看来，目前商业地产的转型，除了体现产品层面的创新，比如开发商对规划设计的空前重视，另一方面，开发商开发模式的转型的一个更重要体现，在于自持物业比不断提升。
“以往开发商拥有一部分自持物业，主要基于规范后期运营和销售层面，但如今不少开发商提高自持比，则是将自持物业作为资本运作和现金流平台。”谢涛告诉记者。
按照谢涛的观察，河南商业地产要转型突围，首先在政府土地出让层面，尽可能选择大企业、大财团，只有大企业才有足够的现金流去持有物业。其二，河南商业地产外来人才太少，亟待引进。
事实上，由谢涛作为河南总召集人的大中华(两岸四地)购物中心联盟，显然也是促进商业地产规范和转型平台。该联盟立足购物中心和商业地产平台，打造全国层面的金融资本平台、商家互动平台、操盘技术平台。
“我们希望通过这一联盟平台，为河南商业地产引入优质的开发资本和人才资源，促进行业的整体提升。”谢称。
“待转区”困惑
尽管转型似乎是大势所趋，但在部分河南开发商看来，商业地产要转型，依然制约和困惑多多。
“现在大多商业地产是无‘型’可转。”李海玉直言不讳告诉记者，“相对住宅，商业地产发展时间太短，无论是开发模式还是市场都不成熟。一个商业地产项目从开发建设、投入市场到效益评估，至少要在五年之后。从这个角度而言，目前郑州市场的商业地产还处于发展前期，从开发模式、产品线定位等方面，几乎还处于相对无序的未成型状态。”
正是在这一背景下，尽管业界对商业地产供应量过多等问题预警颇多，但由于商业地产的开发运营周期，基于短期利益所需，依然有大量同质化的商业地产项目蜂拥入市。
在一位业界人士看来，不少开发商并不会考虑三年、五年之后商业地产的发展情势，也不会考虑公司长远在商业地产的长远战略布局和品牌形象，仅仅是考虑眼下的销售形势。只要在土地成本和销售价格之间有利可图，便通过各种各样的营销手段强���入市，以短暂获利。
在上述人士看来，目前大多商业地产开发者，是先拿地，然后根据土地所在位置和拿地成本，来决定开发项目的定位。由于不少人依然以住宅思维来开发商业地产，其定位和开发模式依然以短期利益和易销为导向，导致商业地产无序开发，不少项目后期可持续经营价值不高。
河南省商业行业协会副会长、郑州希瑞营销管理咨询有限公司董事长何宏剑对此颇为认同。在他看来，正是由于不少从做住宅转到商业地产上的开发商，思维形成的惯性使得他们往往不注重前期的市场调研、分析定位及概念规划，不考虑消费者、经营者和投资者真正喜欢的产品，再加之有限的后期物业运营的水平，极容易导致开发完后，所建的商业物业，经营者不愿意租或不好用，难获消费者青睐。
“宏观调控下大量原本从事住宅开发的房地产商转向商业地产，一哄而上的开发将把商业地产的压力后移。三五年后，商业地产的市场严峻形势将远超住宅市场。”一位业界人士称。