未来增加的商业地产需求将集中在二线城市

我国2010年城镇人均商业面积为0.81平方米（包括餐饮、零售、办公等），而人均商业仅0.6平方米。一线城市人均商业面积远远超过全国平均值及二线城市，存量较多，增量较少，二线城市增量较大。因此，商业地产需求增加，并且将集中在二线城市。

现在，国内商业地产开发商两极分化趋势明显：大陆以外的商业开发商如和记黄埔、九龙仓、恒基兆业、太古地产等多进入成熟发展期，持有大规模经营性物业，追求品牌溢价。而国内地产商多数未形成清晰产品和区域定位，竞争模式不清晰，尚未摆脱摸索阶段，国内做得比较好的商业开发商如万达[简介 最新动态]、宝龙已具有成熟产品线以及清晰的区域拓展战略，能够进行快速复制。

万达的产品组合

万达目前进入国内50个城市，投资60多个项目，主要分布于国内沿海和东部经济发达的一二线城市的核心地段。

万达第一代产品多为纯商业，选址特点为核心商圈黄金地[简介 最新动态]段，体量为5万平方米；第二代产品为商业+高层，选址特点为核心商圈黄金地段，体量多为10万平方米左右；第三代产品多为“四菜一汤”，即住宅、办公、商业、酒店加上回迁房，位于潜力地区，打造城市地标，业态组合丰富，自持物业比重增大，核心商业只租不售，小型商业、写字楼销售解决资金支持问题。

经过对万达2010年开业的15个城市综合体项目的盘点，发现第三代产品有以下特征：

特征一：主力体量为50～90万平方米。其中，90万平方米以上3个，50～90万平方米9个，50万平方米以下4个。

特征二：楼板价偏低，拥有明显土地红利优势。楼板平均价仅为1347元。

特征三：平均商业开发体量为23万平方米，持有大商业一般为17万平方米左右。

特征四：拿地城市多集中在二线城市副中心或新区，少量布局三线城市。具体情况为：一线城市在广州；二线城市有天津、合肥、呼和浩特、济南、沈阳、武汉、福州、长春、宁波等；三线城市为襄阳、绍兴柯桥。

90万平方米以上案例以呼和浩特万达广场项目为例，总投资59亿元，其中土地开发贷款35.4亿元，支付土地款7.7亿元，总销售收益约82亿元，项目建设51.2亿元，商业抵押贷款约8亿元，租金及物管收入1.24亿元支付抵押本金及利息。

可供下一轮滚动投资的金额为：59-7.7+82-51.2+8-35.4+1.24=55.94亿元，即项目结束后尚有约56亿元可用于下一轮滚动投资。

对于90万平方米以上案例分析，结论有四：一是商业持有及商业销售比例为8∶2；二是持有及总体销售比例为1∶5；三是大商业即购物中心体量为20万平方米（平均沈阳与呼和浩特的数据）；四是90万平方米项目可实现项目内资金平衡。

50～90万平方米案例以合肥包河万达广场为例，总投资30亿元，其中开发贷款为18亿元，支付土地款约10亿元，总销售收益约60亿元，

项目建设约28亿元，商业抵押贷款约5亿元，租金及物管收入1亿元支付抵押本金及利息。

可供下一轮滚动投资的金额为：30-10+60-28+2-18+1=37亿元，即项目结束后尚有约37亿元可用于下一轮滚动投资。

对于50～90万平方米案例分析，结论有四：一是商业持有及商业销售比例平均为7.5?2.5，商业持有比例略小于90万平方米以上超大规模综合体；二是持有及总体销售比例平均为2?8；三是大商业体量为13.69万平方米；四是50～90万平方米项目可实现项目内资金平衡。

万达的结论

最为成功的商业地产开发模式，强调的是运营创造价值，运营赚的是资产收益和资本收益。而以销售为主的开发模式，赚取的只是开发环节的利润。从长期来看，自持物业的资金回流量要远高于出售。

结论一：万达设定90万平方米以上大型综合体的购物中心体量为20万平方米左右，50～90万平方米大型综合体的购物中心体量为14万平方米左右。

结论二：90万平方米及50～90万平方米的商业销售及商业持有比例均为8∶2，这样的黄金比例可平衡现金流。

结论三：未来几年二三线城市仍为万达发展主战场。2011年，万达新增土地储备面积1016万平方米，同比2010年新增土地储备面积1976万平方米下滑49%。说明万达逆市拿地趋于谨慎，通过拿地位置可发现，2011年二三线城市仍为万达拿地的主战场，在温州、芜湖、南京、天津、厦门等多个城市拿地。