商业地产逆势崛起风险不可忽视

　　随着商品住宅持续受到严厉调控，商业地产以不限购的特点“接棒”，成为吸引投资者的热点物业形态，开发商拿地热情很高。

　　以笔者看，就目前社会经济状况，商业地产比商品住宅风险要大得多。商品住宅在限购情况下主要是自住型的刚需和改善性的享受型需求，这种需求都是以长期积蓄和固定稳定收入作为购房基础的，并且以住房价值为担保抵押的，既是贷款负债购房，归还本息仍是有保证的。我们退一步说，既是投资性和投机性购房，一般贷款时都是住房产权的70%作为抵押的，也就是说房价跌倒30%时才能威胁到贷款本金。总之，一般来说商品住房风险不大，既是在严厉调控下也如此。

　　而商业地产与商品住房相比较，风险就大许多。商业地产最大的风险在于受经济形势变化影响很大。一旦经济形势恶化，那么，商业地产将面临很大风险。商业地产无怪乎三方面用途：一是商铺用途，二是写字楼办公使用，三是洗浴、娱乐、酒店、饭店等用途。这三个方面都与一个国家整个宏观经济形势景气与否关系很大。宏观经济形势不景气情况下，盲目炒作吹大商业地产泡沫风险非常之大。

　　目前，我国的情况是，在商品住宅受到限购政策等调控影响下，一大部分开发商都开始转向商业地产，潘石屹可谓领军人物。但是，转向商业地产的唯一原因是商品住宅市场受调控影响不景气而逼迫的。而没有考虑到中国整个宏观经济环境。目前，中国经济受内外需不振影响，经济下行压力越来越大，企业经营整体处于低迷状况，市场整体处于颓废状况，在这种情况下，盲目发展开发商业地产，风险可想而知。

　　从2012年一季度房地产开发投资数据来看，住宅开发投资增速仅为19%，而商业地产则达到了43.4%。这表明资金还在大量进入商业地产市场。商业地块受追捧，不仅在北京、上海、广州等一线城市，二线城市同样火爆。6月上旬，上海万卓投资有限公司以1.75亿元竞得上海市嘉定区嘉定新城一商业地块，楼板价16063元／平方米，溢价率高达435.5%。广州恒大创出的地王据说也是商业地产。一方面是商业地产开发红红火火，另一方面是商业地产租金不断下降。在中原某城市新区，商业地产售卖价格和出租价格都几年维持在低位。其实，按照目前的商业地产租金归还开发成本需要几十年以后。许多开发商都是寄希望于商业地产未来溢价出售赚取利润。但是，未来的不确定性很大。同时，商业地产在供给和需求上已经失衡，供给已经远远大于需求，已经明显呈现过剩现象。

　　针对商业地产的火爆局面，银监会提醒，要对商业地产和二、三线城市房地产风险保持“关注和警觉”。笔者预言，商业地产风险终究是要爆发的。因为，我国经济不可能再回到高速发展阶段，中国经济将长期维持在一个均衡、中低速阶段。这种宏观经济增速根本支撑不了商业地产重蹈过去商业住宅的泡沫式发展覆辙。

　　总之，提醒开发商和银行以及监管部门要共同密切关注商业地产泡沫式风险，及早做好应对之策。