商业逆袭 价量齐升竞争激烈
当找不到出路的投资需求遇到不受限制的商业地产，成就了今年上半年成都商业市场的再次上升。在楼市整体不景气之下，商业地产逆袭而来，呈现出“量价齐升”的态势。成都的商业项目从2008年的67.26万平方米猛增至2011年的203.92万平方米，今年上半年，环球中心、东方希望天祥广场、万科钻石广场等商业项目先后开盘，商业地产增长值还在继续上升。同时，今年一季度成都市商业地产出现了明显的成交增量和租金上涨行情，真正称得上是“量价齐升”。但是，面对这样高增速的开发，对未来商业地产过剩与竞争的担忧和质疑也不绝于耳。
成都领军新兴城市之冠
3月22日，地产咨询巨头仲量联行在成都发布了研究报告《中国新兴城市50强》。在该报告定义的“新兴1.5线过渡型城市”中，被认为是从二线城市向一线城市过渡的8座全国准一线城市分别是成都、重庆、大连、杭州、南京、沈阳、天津和武汉。而成都更是跃居中国新兴城市50强商业地产市场首席。报告同时指出，未来十年里，中国新兴城市50强总计将有1亿平方米的商业地产开发，而成都将在其中占据较大份额，呈现加速发展趋势。
回顾2008年，大成都范围内的商业项目只有67.26万平方米，2009年猛增至127.50万平方米，直至2011年的203.92万平方米。而在今年2月世邦魏理仕、仲量联行等机构发布的成都写字楼市场的总体报告预计，2012年成都有270万平方米新增供应将集中交付，特别是在天府大道区域。在土地市场，成都商业用地也出现了小高潮。根据数据库统计显示，成都土地市场1-4月土地供应中，总计成交73宗地块，其中商业用地30宗，商业兼住宅35宗，商业和商业兼住宅用地比重达到83.65%。“如此之大的商业加速库存，在全国范围内再无其他城市可以赶上。”仲量联行商业部总监张裕鹏表示，在严格的国家房地产调控政策背景下，今年一季度成都市商业地产出现了明显的成交增量和租金上涨行情，真正称得上是“量价齐升”。一季度的商业地产行情主要是一大部分投资需求，被调控从住宅市场挤压到商业地产的井喷反映。同时，尽管有6月住宅地产成交小幅度上扬，但住宅触底反弹的转折点尚未到来，因此商业地产在下半年持续的火爆值得期待。
多家大佬高调进军
在当下楼市，业界各方尚在探讨今年住宅行情前景时，商业地产开发热潮却悄然红火。不但万达等传统的商业企业曝光率增高，万科、招商、龙湖、保利等昔日传统住宅开发企业也纷纷进军商业地产，商业地产逐步迎来新一轮的投资浪潮。4、5月之交，万科、合景泰富频频现身成都商业地块拍卖会场；6月20日，龙湖更是力挫华宇、中铁、中大等群雄，以总价12.8亿元拿下晋阳145.5亩商业用地。而作为成都本土开发商业起家的蓝光地产，今年伊始即启动了其2012年新商业地产引资计划，吸引了全国各领域100余家商业合作伙伴和大量商业地产投资人群。
金牛万达营销经理袁林在接受采访时表示，万达集团今年计划将万达广场的数量增至70个，五星级酒店38家，百货店增至60家，种种迹象表明，下半年更将通过招拍挂市场继续增持商业地块，深度布局成都商业地产市场。与此同时未来5年，万科商业地产领域的投资比例将提高到整体业务的20%；保利计划将商业地产的投资比例逐步增大到总投资的30%；招商地产将商业比例提高到30%——这些巨头商业投资增幅中相当大一部分都将投注于成都市场。
商业产品细分成主流
传统上，商业地产可以分类为街铺、专业市场、商业综合体、社区商业中心、休闲度假商业、商住办公楼、甲级写字楼、大型商业中心MALL等八大门类。而在产品越来越精细化划分的成都市场，从其中又可以划分出商务公寓、高端五星级服务式酒店、跃层式LOFT、下层式商业、主题式商业街区、博物馆聚落、创意工作室等等更为细致的划分，分别对开发商、投资者的专业度、资金实力、操盘手段提出了更高门槛要求。
就城市综合体来看，当前成都已经有来福士广场、群光商场、茂业百货、韩国乐天、华润万象城、中粮大悦城等争相盛开，而高新南区更是开发商们死磕的重点区域，虽然巨大体量集中面会带来巨大的商机，但是竞争的结果必然会有胜负输赢。
今年将会有超过18万平米甲级写字楼集中放量，届时成都甲级写字楼的存量将为现有量的两倍。商务公寓这种小型商业地产受到资金有限的投资者欢迎，在种类繁多的商业地产投资市场中分得了一杯羹。此外，专业市场、社区商业、商铺等诸多门类的商业，预计下半年也将重演去年的供应态势。可以说，2012年的楼市，在住宅受限之下，楼市最大亮点依旧会是商业地产。
成都知名房产投资专家黄海说：“成都商业项目定位雷同的项目举目皆是，拔高调性、夸大优势进行销售推广的手法也层出不穷，这不可避免地会造成市场过剩。众多中小开发商的差异化思路还没打开。”而业界著名的“二八定律”仍然有效，即高达8成的销售业绩由2成的优质商业来实现，下半年更为严峻的市场就将对商业地产业者进行残酷的考验。