厦门：“政策效应”带动商业地产井喷式发展

“政策效应”带动商业地产井喷式发展
随着国家对住宅地产市场调控力度不断加大，大量房地产企业投资转向商业地产。写字楼市场升温、购物中心涌现。专家分析认为，在调控政策影响下，部分投机性需求转向，由此催热了商业地产市场。

中国商业地产联盟近期发布的《2010~2011中国商业地产发展报告》显示，2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长，京沪商业地产销售额更是创下2007年以来的新高。

商业地产井喷式发展，要归功于"政策效应"。一方面，史上最严厉的调控政策，使投资客开始将资金投向政策未触及的商业地产，写字楼、商铺需求的急剧上升，使早期涉足于商业地产的房企尝尽甜头，也使众多传统住宅房企蠢蠢欲动。另一方面，商业地产创造的财政收入，使政府对其情有独钟。70年产权的土地一次性卖完，再无任何收入也丧失了可操作性。而商业地产不仅会带动区域消费，也会成为配套，优质商业项目更能把区域带热。

投资住宅难增值商业地产成开发商新宠

由于到目前为止，房地产调控政策未对资金进入商业地产加以限制，不少投资者因住房限购而转向商业投资，商铺、写字楼的成交价格一路攀升,限购之下抓住时机成功转型的商业地产开发商依然赚了个盆满钵满。

据深圳中原统计，2012年初深圳写字楼平均月租金为142元／平方米，同比2011年初上涨29％。从去年全年来看，一手写字楼成交均价较2010年上涨19．1％，而二手写字楼租金水平较2010年上涨22．1％，售价超过70000元／平方米。

中原地产研究认为，由于写字楼长线持有回报率可观，因此若无资金周转的压力，大多数开发商均选择自持，故能够成为市场可售新量的写字楼极为有限。在销售市场供应稀缺的情况下，写字楼租赁市场将成为市场焦点。不少投资客表示，在调控政策压力下，投资住宅已经很难实现增值，他们更多留意商铺和写字楼市场行情。

大量房企蜂拥而入 商业地产泡沫或将来袭

对于限购政策催热商业地产，部分专家纷纷对其未来的发展表示担忧。“由于住宅地产受到政府调控的影响，很多资金热钱涌入商业地产，造成或多或少的泡沫化发展。”中粮置业专门从事商业地产开发的内部人士表示，由于商业地产一般投资回报期较长，且对开发商的营运与销售能力要求较高，在大批商业地产集中入市的时期也蕴藏着较大风险。

细数商业地产，开发周期一般是2～3年，容不得仔细研究定位、规划以及判定建设周期是否合理就已完工。有项目负责人表示，“高速度下难免泥沙俱下，原因是我们的很多项目还没得及思考就已开工了。”此前高纬环球中国区零售地产服务部一执行董事在接受媒体采访时也表示，“我们已经开始看到一些城市出现问题零售项目，这些项目在设计和管理上都有问题，因此很难吸引优质零售租户入驻。由于不少缺乏零售项目经验的开发商继续开发超过自身管理能力的零售项目，我们预计会有更多的问题购物中心出现。”

除了运营难，资金困局也在显现。商业地产回报周期较长，前期需要沉淀大量资金，住宅市场的限购，都导致了众多开发商资金紧张。业界较早涉足商业地产领域的招商地产，自从去年高调宣布成立商业地产公司以来，其打造的商业地产项目仅集中于深圳蛇口区，远不如华润、华侨城、中粮地产等总部同样位于深圳的央企。有业内人士分析，造成上述现象的最主要原因，莫过于招商地产的资金压力。

        一位从事多年商业地产专家表示，由于在建和潜在供应量巨大，部分城市商业地产同时也面临过剩的风险。除了供应量过大以及与住宅遭遇的信贷受限等共同问题外，商业地产面临的风险还体现在开发商专业度低、专业人才匮乏。“一些转型商业地产的企业，特别是2008年前后才开始进军商业地产领域的企业，未来将面临许多问题。”他预测，2012年三季度起，商业地产问题将会逐渐暴露。