张宇良：商业地产过热必衰，百货颓势已现

        全民地产、房价怨声载道、拆迁成为官民矛盾的导火线，而一切的根源就在于流动性泛滥，社会投资渠道狭窄，资金过度集中在地产领域。其影响，在住宅地产表现为地产绑架了经济基本面，让中央对地产调控既爱又恨；由于商业地产也是从“2010年国十一条”出台以后才泡沫横飞，暂时看到的只是投资翻番，商业地产GDP再次承担经济发展主力。但若任其发展，政府通过过度集中的权利推波助澜，未来将导致商业满目疮痍，殃及经济基本面，彻底击穿掩盖在华丽数据下的所有谎言。

　　据条件数据，1990年，我国M2(广义货币供应量)、M1（狭义货币供应量）和流通中现金的余额分别为1.53万亿元、6950亿元和2644亿元；到2007年分别为40万亿元、15.2万亿元和3.1万亿；前后不到20年，分别增长了26、22和12倍。正因为本币在国内不断贬值，导致通货膨胀如洪水猛兽。

　　纵观这20多年，广义货币M2每年的增速是15%—18%，2012年截至目前，增速15.1%，这就意味着差不多4—5年广义货币翻一倍。钞票一年印15%，经济增长一年增长10%，其结果就是物价20—25年涨了20—25倍。

　　讲个具体点的案例，09年政府4万亿救市，当年信贷达到9.7万亿。而这4万亿政府主导的刺激计划，首先让地方政府恢复启动了地方融资平台。其次，是发改委审批了大量的项目，这些项目通过地方融资平台，从银行获得贷款。

　　从时间上来看，4万亿是3年内财政层面注入的资金，实际上注入市场的流动性，远超出财政开支。仅银行系统就有10万亿，中国1万多家融资平台，形成了一个债务融资的风暴。

　　因工作原因，笔者最近几年，实地调研北京、天津、上海等一线标杆城市，云南、郑州等二线城市，新疆这样的边境城市，以及四川几乎几十个县市。其4万亿刺激计划投入基　　础设施建设，比如道路、河道整治；而大多数投入以旧城改造为名义的地产领域，导致商业地产泡沫横飞。

　　中购联的《中国购物中心发展报告2012—2013》报告显示，2011年底，北京拥有245家购物中心，但有216家是2004年2011年开业的，645%的增速居全国城市首位。从数据分布上看，天津和重庆这两个城市购物中心数量高于其他二三线城市，增速仅低于北京。

　　四川省商业地产联盟的最新数据显示，目前，成都已开工建设的商业综合体数量高达104个，未来5年还将入市1000万平方米左右。近几年来，以商业、办公为主的城市综合体项目在全国发展迅速。数据显示，至2015年，20个重点城市新增入市体量将达到1.64亿平方米，而3-5年内城市综合体增量将以中西部城市为主。

　　其实不然，据笔者掌握的情况看，未来3-5年入市的综合体将达200个。当然，这是加上正在规划未开工的项目。仅以成都市“退二进三”战略为例，三环以内的专业市场系数外迁，西南食品城、家具厂、512建材市场、荷花池市场等等市场还未完全外搬，就市场上未来N个综合体的定位和初步规划早已出炉。而这些原址上的规划商业，多以综合体为主。

　　而综合体，必有集中商业，言集中商业，必言百货。即便无百货之名，也有其中规划的百货之实。

　　但如火如荼的商业地产泡沫横飞背景下，百货却已显颓势。

　　2012年6月武汉中商(000785,股吧)百货转型，3月上海第一百货淮海店停业，2011年年底北京太平洋(601099,股吧)百货撤店。

　　在成都，人民商场清江店宣布关门的同一天，地处同一商圈的成都摩尔百货羊西店也宣布停业。5月29日，在成都最繁华的春熙商圈，在仅仅开业半年之后，优客商城由于经营不善宣布“暂时歇业”。

　　2012年2月份，成都远东太平洋百货换帅、春熙路核心商圈的日资百货商场伊势丹在4月初进行了一场最大规模的人事调整。据悉伊势丹最近两三年的销售一直处在下降通道：2009年伊势丹的营业额增长率为37%，2010年增长率降到22%，而2011年的增长率只有8%。同时，伊势丹早已规划的成都2号店也迟迟未有进展。

　　商业地产巨头，旗下的万千百货又如何？2011年万千百货40家店创下的营收只有69亿元，目前单店平均的年营收大概只有1亿多元。两三家家店的营收，才能换一架王总的私人飞机。

　　经济不景气、电商咄咄逼人、经营成本大幅上扬、……等等不胜枚举的原因，但百货市场饱和，商业地产遍地开花，布点越来越密，同质化越来越严重是最主要原因。

　　一言以蔽之，过热的商业地产，已经在跟他联系紧密百货一角显出颓势。那些正在密谋以主力店（超市+百货）为噱头，带租约销售为辅助，妄想在商业地产捞金的项目，多关注下整体市场，毕竟，商业地产是要决胜未来，而不是成败在开盘。