郑州商业地产从6月份开始摆脱商住倒挂时局

不知几何时，商业地产销售开始冰雪消融，从近几个月郑州市房管局发布的郑房指数来看，商业地产从6月份开始一举摆脱了商住倒挂的尴尬时局，呈现一片暖意，并逐步企稳。晚报记者梁冰/文赵楠/图9月份郑房指数显示，郑州市市区共销售非住宅1253套（间），较上月上涨了55.07%，较去年同期上涨了 125.77%；销售面积为17.83万平方米，较上月上涨了24.86%，较去年同期上涨97.67%。

根据同致行对商业地产的监控和统计，今年前三季度，郑州商业用房同住宅一样，也经历了一波较强反弹，成交面积共计69.03万平方米，在6月份成交量达到一个高峰。

“然而，商业用房预售面积却呈现出严重乏力，前三季度只有35.03万平方米的新商铺推出。”郑州同致行地产顾问有限公司品牌运营总监曹庆伟表示，郑州市商业用房的供求比已经达到了1∶2，市场上成交的商铺多为去年的库存房。

据同致行统计，郑州商业用房的成交主要来自金水区和郑东新区，分别为27.8万平方米、20.7万平方米，占整体成交量的七成多。同时，商业用房的成交均价也经过了一波快速上涨的行情。从1月份的6976元/平方米到5月份的9722元/平方米，短短5个月时间，商业用房成交均价每平方米上涨了近3000 元。但是，在5月份过后的几个月里，商业用房成交均价开始出现微调，从最高点的9722元调整到9月份的8233元，每平方米调整幅度达到了1500元。

而从各个行政区商业用房成交均价来看，二七商圈所在的二七区商业用房成交均价最高，每平方米突破1万元，达到了10847元/平方米，金水区商业用房成交均价仅次于二七区。

在整个房地产市场的带动下，郑州办公用房也走出了一直低迷的行情。

据同致行统计，前三季度，郑州办公用房成交面积共计51.06万平方米，预售面积仅为17.97万平方米，供求比达到1∶3。与商业用房一样，郑州办公用房市场供给严重不足，竟有5个月份供应为0，后在9月份出现供应反弹。

从行政区域来看，办公用房的供应和需求主要来自于郑东新区。前三个季度，除了郑东新区和二七区外，其他行政区的办公用房供应都为0。办公用房成交均价波动相对较大，从整体来看，涨幅较小。从1月份的4229元/平方米到6月份的6326元/平方米，然后又经历了3个月的调整，回落到5046元/平方米。其中金水区办公用房成交均价位居首位，突破6000元/平方米。

探源：经济回暖投资功能突显商业地产出现暖流的背后是商业和住宅市场价格长时间的背离，DTZ戴德梁行华北区研究部经理魏东认为，商业地产向来被视为一种纯投资的地产商品，其价值是高于住宅的，曾经出现的“住商倒挂”现象说明了商业地产自身的巨大价值还没有被充分挖掘。

对此，天玺置业总经理冯晓峰持相同的观点。他表示，从产品属性上来说，住宅不仅是生活的必需品，同时也是一种投资品和奢侈品，而商铺的功能、属性就单一得多，它是纯粹的投资品。之所以在去年出现商住倒挂的现象，是因为住宅市场由于投资需求的推动而出现了价格上的快速上涨，目前的价格区间已经到了这一阶段的一个顶峰，投资空间相对较小。而商铺作为一种稳定的投资品，还有着相对较大的升值空间。“所以，现在商业地产出现回暖很正常”，冯晓峰预测，这种状况将会持续一段时间。

“商住倒挂现象并不正常”，河南财经学院教授刘社认为，与住宅市场不同，写字楼市场与实体经济密切相关，受国内国际经济的基本面影响，基本上无法借助政策调控拉动需求。因此，写字楼市场更加受制于宏观经济的真实状况，也更能体现实体经济的走向。不论是过去还是现在，政策的调控均不在这个领域，因此，投资人士对未来就会有比较好的预期。

“正常情况下，商业地产的均价应该是住宅的2～3倍，以此计算，郑州商铺的价格应该在2万～3万。可是，目前郑州还远未达到这个情况。”刘社分析，就像住宅市场一样，商业地产终会有一天进行补涨，如果说住宅是第一波，那么现在的商业地产就是第二波。商铺随着社区与人群的聚集会有一个市场培育期，经过这个阶段后，就会在某一天出现诸如“春天来了”的局面。

在郑州智源堂房地产咨询公司首席知识官高重恒看来，商业地产的持续企稳、回暖，说明随着整个经济形势的好转，人们看好未来市场。“投资商铺不仅比较稳定，而且回报率比住宅更高。”高重恒认为，商铺的投资会越来越好。