“地王”高溢价成交背后：地方政府提供了优质地块

北京市住宅市场在沉寂了两个月后，于6月18日成交了首块居住用地——北京市门头沟区龙泉镇F1住宅混合公建用地，该地块占地1.5005公顷，建筑面积为4.1836万平方米，在经历了30多轮竞价后，被北京鹏辉房地产开发有限公司以2.785亿元，折合楼面价为6657元/平方米获得。该地块的成交不仅结束了北京土地市场长达两个月居住用地零成交的“空窗期”，同时也是郊区住宅地块首次在年内获得多次竞价局面的地块。

　　就在同一天，在广州，经过18个开发商上百轮竞价，最终恒大以13.22亿元的价格摘得珠江新城D4－B2商业地块，溢价170%，折合楼面地价约3.3万元/平方米，将广州此前的商业地王楼面价1.7万元/平方米的纪录提升近一倍，同时也刷新了今年除加油站用地之外的全国楼面价新高。

　　这块出让土地位于广州的金融中心区域，是该区域为数不多可供出让的土地，占地面积为9570平方米，规划建筑面积为4.01万平方米。

　　链家地产市场研究部陈雪认为，北京门头沟地块以49.9%的溢价率成交，已经是现有土地出让溢价率政策允许的最高值。不过，虽然其溢价率很高，但从绝对价格来看，楼面价6657元/平方米相比去年楼面价至少下滑了1252元/平方米，与2009年成交的住宅用地9314元/平方米相比相差约28.5%，另外，此地块位于门头沟区商业中心，周边新房价格一般为18000元-20000元/平方米，质优价低也是其高溢价成交的原因。

　　对于广州诞生的新“地王”，陈雪认为，虽然此地块楼面价高达3.3万元/平方米（广州顶级写字楼的售价眼下也仅为3.5万-4万元/平方米），但如果考虑到其总价13亿元的情况，实际上对于房企资金的压力并不大，因此新“地王”的产生并不代表房企拿地态度有了根本的转变。（编注：面对市场诸多质疑，一位恒大内部人士告诉记者：“恒大认为这一价格并不离谱，也在可接受范围内，未来可能将地块用于建设豪华酒店。”）

　　另外，由于此次拍卖的地块为商业用地。当前整个房地产，特别是一线城市，住宅发展速度过快，商业配套后续跟进的时代即将来临。未来商业用地楼面价高过住宅，可能成为常态。

　　京穗两地土地的高溢价成交，是否意味着土地市场开始由冷清重新回到炽热的状态？

　　北京中原地产市场研究部总监张大伟说，目前的土地成交情况最能说明的是，热门地块依旧不缺乏市场。

　　张大伟表示，此前土地市场的冷清，除了房地产调控导致的开发商对地价预期下调，地方政府未供应优质地块也是主要原因之一。

　　去年以来，随着楼市的萧条，地方政府为避免流标过多，放缓了土地上市节奏，特别是住宅类土地供应明显减少。同时，由于土地定价依然比较高，也影响了整体市场成交情况。地方政府不愿意低价卖地的心理普遍存在。

　　对于未来的土地市场走势，张大伟表示，在已经公布的2012年北京土地供应计划中，预计可能会出现两个极端：小部分热点区域的地块可能受到市场热捧，而其他一些地块可能因为调控而继续降温。