重庆新城中心标杆写字楼 引领市场投资潜力股
4月20日，仲量联行发布数据显示：2012年一季度，重庆优质写字楼资本值稳步增长，平均达19295元/平方米，同比上涨28.6%；优质写字楼平均有效租金为84.8元/平方米/月，同比上涨28.0%。其中，以新牌坊等新兴区域2011年入市的优质写字楼项目市场需求表现特别活跃。
“新兴城市中心的标杆写字楼，将引领市场投资的潜力方向，必将成楼市投资者关注的焦点！”一业内人士认为，这在某种程度上给了投资客以指引：上半年，主城多个新兴城市中心的首个专业写字楼项目扎堆上市，凭借其巨大的区域价值上升空间，以及相对低位的价格，成就了房地产投资的焦点，成为了投资客的“所爱”。
区域首席 新城写字楼引领投资新标杆
“在主城的众多新兴城市中心，如空港新城、大学城、龙头寺、冉家坝等区域，今年上市的品质写字楼，大多为区域的第一个标杆性的专业写字楼，具有极大的市场引领作用。”领域机构总经理王君分析说，未来，大量的企业都会外移，把办公室布局在新兴城市中心，让办公环境更好。
据了解，目前，以解放碑、观音桥为代表的传统商务中心，由于商圈容量毕竟有限，加上车位、交通等外部条件不能满足办公需求，越来越多的企业和项目选择外移，涌现出高新园、新牌坊、龙头寺、汽博中心等新兴商务板块，呈现出多中心合纵连横的格局。同时，随着重庆城市价值日益凸显带来强劲需求，大量写字楼项目扎堆上市，形成了多中心的商务格局。这让楼市投资区域发生巨大的延伸。在这些区域里，率先出现的优质写字楼项目，都已经获得了区域快速增长带来的物业升值效应。
“随着城市的大发展，未来几年内高端写字楼的放量供应，存量将会大幅增加，使得空置率压力上行，未来将使得竞争更为激烈。因此，投资写字楼，应该放宽视野，往新兴城市中心转移。”一业内资深人士说，未来空港新城、大学城、大坪等新兴城市中心正在快速的崛起，多个产业带布局在它们周围，商务办公氛围已然或正在形成，且商务办公需求也越来越旺盛，或将为重庆写字楼市场带来新的发展契机。而这些区域之前几乎没有专业的写字楼，如今，华辰·财富广场、线外、协信总部城、康田·国际企业港等的出现，填补了区域写字楼市场的空白，为楼市投资客提供了新的区域投资标杆。
老城住宅价 新城写字楼成就投资低门槛
以老商圈住宅的价格，就可以在新兴城市中心购买到专业写字楼，让投资写字楼有了较低的门槛。这是众多投资客投资新兴城市中心写字楼的主要原因之一。
据了解，目前，在新兴城市中心的写字楼价格普遍较低，是物业价值的相对低点。比如大学城的康田·国际企业港，其写字楼的价格仅8000元/平方米左右，汽博中心的线外，其写字楼价格仅为15000元/平方米左右。而在解放碑、观音桥等老商圈中心，就连一般的公寓价格都在10000~15000元/平方米左右，甚至更高。
“较低的投资门槛，既可以让更多人的进入写字楼市场淘金，又能让投资客在一定程度上减低投资风险。”协卓地产代理机构董事长刘世勇分析说，据领域机构发布的数据显示，近几年来，重庆写字楼市场的供应量在持续增加，2012年将创下历史新高，猛增至220万平方米，是去年的3倍。同时，受房地产市场宏观调控影响，去年写字楼市场只去化了45万平方米左右，还有大量的存量写字楼。面对海量的供应，业内人士也为重庆写字楼市场未来的消化能力大捏一把汗。
尽管如此大的市场供应量，重庆写字楼价格仍一直在攀升，与住宅之间的价差较大，价格显得略高。据了解，领域机构最近研究了部分城市普通商品住房成交价格与写字楼成交价格的比例关系，成都为1∶1.43，上海为1∶1.23，北京是1∶1.13，而重庆则为1∶2。
“如此，在当下，如何在降低风险的背景下选择写字楼投资，就显得尤为重要。”刘世勇认为，从最近几年的重庆市场发展来看，写字楼还处于一个起步发展期，写字楼市场的投资前景和投资回报一直被投资客看好，也因此，重庆写字楼的成交价格一直是稳步上扬。其中，新兴城市中心的写字楼除了物业资本值在成倍增长外，其租金也在翻番的涨，比老商圈的写字楼增长迅猛得多。比如，高新园现已发展成熟，这里的财富中心星系列楼宇的入住率相当高，月租金水平3年来翻了一倍，增加到60多元/平方米。
区域增值效应 助推新城写字楼的快速回报
潜力决定价值！在新兴城市中心投资写字楼，其巨大的区域价值潜力，是这里的物业增值和投资回报的最大的支撑。
众所周知，在空港新城、汽博中心、大学城、冉家坝等新兴城市中心，目前区域的交通或者城市配套还不完善。这也让其写字楼价格普遍偏低。但是，随着主城交通的拓展，轨道交通的发展等，这些区域的城市化建设进程极为迅速，大多为主城规划的大型新聚居区，有多种产业带在围绕，正在逐步形成巨大的商务市场需求。比如空港新城，这里是两江新区的城市核心，位于规划中的轨道交通、电力装备、新能源汽车、国防军工、电子信息五大战略性产业带的几何中心，紧邻悦来国际会展中心。从城市发展的角度来说，这将是两江新区现代城市商贸功能服务区之一，是两江新区最核心的城市功能服务区。按照渝北区政府的规划，这里未来将成为一个比肩解放碑的重庆北城新中心。如此极具诱惑力的城市定位，空港新城未来的商务需求量是不可想象的。这注定了区域的专业写字楼的投资潜力也是不可想象。
在大学城，凭借西永微电园的电子产业及大学城本身数十所大学的产业效应，这里的写字楼市场潜力可见一斑；汽博中心位于两江新区核心，且快速直达空港和寸滩港，入驻企业可享受各种优惠政策，还有轻轨通过，线外、新科国际等项目，升值空间较大；大坪位于重庆主城的几何中心，龙湖时代天街和万科中心以商业为驱动力，带动商务产品，协信·总部城志在打造城市经济的又一高地；龙头寺依托火车站等交通枢纽，毗邻观音桥、江北嘴、寸滩保税港，区域的写字楼等商务产品潜力看好……
“一个区域城市价值的提升情况，这里的写字楼、商铺等商业产品将最先感受到，并率先享受城市价值提升带来的物业增值和快速的投资回报。”兴茂地产营销总监陈波说，在主城的新兴城市中心的写字楼，在产品打造和设施设备的配置上，都极大的改变了老商圈写字楼的缺点，如电梯配置低、交通拥挤等。同时，这些新推出的写字楼的品质更高，办公舒适度更好。
随着这些品质项目陆续入市，未来优质写字楼项目品质将得以提升，其物业价值必将随着区域价值的上升而快速增值，并带动租金的快速上涨，让投资者实现最快速的投资回报。比如在汽博中心的线外，一朋友三年前买的写字楼，当时的价格约8000元/平方米，如今已经实现物业价值的翻番，已达1.5万元/平方米。