深国商举债求生 皇庭广场或成最后救命稻草
赢商网 > 赢商新闻 > 名企观察 > 开发商 > 正文
深国商举债求生 皇庭广场或成最后救命稻草
http://www.winshang.com 赢商新闻 2012年04月16日14:52 我来说两句
核心提示：从无偿担保、增持再到游说金融机构，对于郑康豪率领的“皇庭系”来说，多日的苦心孤诣正在进一步显现成效。目前深国商旗下有三块资产，包括负责皇庭广场项目的融发公司、物业公司和林业公司。去年半年报显示，2011年上半年物业公司亏损86亿元，林业公司营业利润为5.86万元。此种情形之下，皇庭广场成了最后的救命稻草。
从无偿担保、增持再到游说金融机构，对于郑康豪率领的“皇庭系”来说，多日的苦心孤诣正在进一步显现成效。
4月7日，深国商公告称，向平安信托的借款将由原计划的17亿元缩减至12亿元。其中，7亿元抵充银行前期借款，3亿元抵充信托前期借款，2亿元用于皇庭广场开业前的装修、招商和前期推广工作。
“压缩5亿元，是因为原本需要归还的12亿元银行贷款中，有5亿元被我们争取到了续期。”深国商办公室人士解释，出于节约资金成本考虑，便相应下调了融资规模。
受经营业绩与资金链所困的深国商似乎正在好转。但在记者接触的深圳一位深国商接近人士看来，未来留给深国商的路并不好走。“高负债、高融资成本只是一方面，深国商从2008年已经连续三年亏损，2011年也是预亏，当前的关键是如何使皇庭广场尽快开业并扭亏为盈，否则上市资格岌岌可危。”其认为，为了改善业绩，郑康豪所表示的“出售部分资产”极有可能。
一波三折
连年亏损且债务高企的深国商已经戴帽无疑。而实际上，为了阻止局势更进一步向退市恶化，被更改的“17亿元融资计划”并非深国商今春的首份举债求生方案。
早在今年1月，郑康豪便提出向平安信托及金融机构借款14亿元的方案。然而，如何变化为当前的12亿元融资计划，在前述接近人士看来，却是一波三折。
按照郑康豪及董事会的想法，是打算通过融资使皇庭广场尽快开业营收。在随后的股东大会上，尽管郑一再强调此次融资的重要性并承诺项目将在5、6月份先开工一部分，计划却依然遭到了第二大股东“茂业系”及小股东的否决。
否决的原因并不难揣测。皇庭广场项目一拖再拖、装修借款不断滚雪球、“短贷换长贷、高息换低息”资金成本直线上升、退市风险高企等等，这些都一直为中小股民所诟病。
有据可考的是，类似的开业承诺已经在过去的年报、半年报里出现多次。翻阅可知，皇庭广场原本打算2010年完成招商，后来推迟到2011年年底，现在又推到今年年中。
然而，项目未见开业，自2010年郑康豪入主深国商后，关于皇庭广场项目借款的议案，却几乎是一年一次：2010年7月，向渤海信托借款13亿元；2011年6月，向建行深圳分行借款12亿元，向其他机构借款3亿元；如今，一年未满，新的14亿元借款计划又再次出炉。
“项目装修预算也是一涨再涨，2010年是1.5亿~1.8亿元。2011年多了2亿元，2012年还要再加2亿元。”在深国商的股吧中，中小投者对所谓的“高端定位，装修升级”并不买账。
除此之外，密集的巨额融资更是让人担忧控股方资金挪用。“其实仔细看一下每次的资金用途就知道，早年的历史债务过多，第一次渤海信托的资金基本上被用来顶建设时期的欠账，接下来这两年便一直借新偿旧，再加上与茂业系争夺控股权分神，一直就没缓过来。”前述人士表示。
此后两周，执着于融资的深国商又抛出另一份向平安信托举债17亿元的方案，其中15亿元用于还债。
与被否的14亿元方案相比，此次融资均由郑康豪及皇庭集团无偿担保，代替了此前方案中的“由上市公司进行担保”；借款利率也由原先不超过16%调整为不超过12%。
在股东大会表决前，郑康豪更是耗费数千万元增持股份，并允诺以公允价值计量法来改变财务报表资不抵债的情况。
“这些都是为了增加市场信心，争取中小股东的支持，而最终，这些方法也是奏效的。”上述接近人士分析。3月底，股东大会通过了这一决案。
压力仍存
另一方面，二股东“茂业系”的突然卖股，也让一直担忧失去控股权的“皇庭系”暂时松了一口气；再加上与建行深圳分行新近谈成的5亿元贷款续期，事情似乎正在逐渐向可控的方向回归。
但即便如此，在包括前述人士在内的市场人士看来，深国商的前景依然压力重重。
过往的年报数据显示，深国商2008年、2009年、2010年连续三年净利亏损，预告2011年全年归属母公司净利润亦亏损在9826.4万元以上。一旦2011年正式年报发布并亏损，深国商便将被冠上*ST的警告。而不惮以最坏的恶意揣测的话，倘若今年不能扭亏为盈，深国商更是要面临退市风险。
目前深国商旗下有三块资产，包括负责皇庭广场项目的融发公司、物业公司和林业公司。去年半年报显示，2011年上半年物业公司亏损86亿元，林业公司营业利润为5.86万元。此种情形之下，皇庭广场成了最后的救命稻草。
对于皇庭广场的重要性，郑康豪在个人的公开答复中也表示，公司将加快皇庭广场的维修施工进度，争取早日开业，获得经营收入。
小股东的考虑想得更远。尽管通过了举债决议，但一位持股人仍在担心，半年时间内，广场项目是否有能力抵充融资利息，并产生正收益。
有投资者算过一笔账，按深国商披露的可租用面积10万平方米、月租300~500元/平方米、招商率65%、营业成本20%~30%，单月的租金最多为3250万元，按60%的股权比例计算，当月的营业收入是1950万元，半年的收入是1.17亿元，扣掉20%的营业成本，就只剩9400万元。
“所以，市场才会觉得不乐观，现在的地产行情又不好。相比之下，深国商的高负债成本恐怕都不止这些，这也是为什么深国商能省就省，尽量争取保留原有的银行信贷，而压缩信托融资。”前述接近人士分析。
据了解，此次顶替的银行信贷，正是2011年建行深圳分行发放的12亿元、10年期的商业项目经营性贷款。
对于该笔贷款提前结束的原因，前述深国商办公室人士并未言明，仅表示是为了借新资金准备。中行一位信贷人士则分析，“近期银行出于地产行业风险考虑，纷纷压缩住宅及商业地产项目贷款的投放周期，深国商的项目迟迟未产生经营性效益，估计银行也有意愿收回或重新修订贷款期限与规模或者抵押物。”更进一步，接近人士分析，皇庭广场的股权实际上已经全部质押，深国商也少有其他抵押物，“也只有先结束在建行的质押，才能向平安信托借新偿旧。”除此之外，针对是否会退市的质疑，郑康豪表示，如果有需要，将会加紧处理公司其他的非核心资产，包括林地和龙岗地块。