深圳甲级写字楼需求活跃度降低 空置率微降

DTZ戴德梁行近日发布《2012年第1季度深圳写字楼市场研究报告》。报告显示，进入2012年第1季度，受到季节性因素以及经济形势的影响，全市甲级写字楼总体需求活跃度较2011年明显降低。而2012年前两月的深圳经济数据指标亦表明，本地经济增速减缓迹象已经显现，加之不乐观的外围经济环境在短期内难以得到改善，企业经营环境的恶化将使得甲级写字楼市场上行出现压力。

2012年第1季度，全市甲级写字楼季度吸纳量仅为8,143平方米，为2011年全年吸纳量351,861平方米的2.31%，同比大幅减少92.16%，也是继金融危机影响下的2009年第1季度之后的最低值。从分区表现来看，由于一些企业搬迁至福田区及部分小型企业受外围经济环境影响缩减办公面积甚至退租，罗湖区甲级写字楼吸纳量出现负数，为-3,885平方米；福田区虽然伴随嘉里建设广场二期、NEO企业大道等高品质物业的逐渐消化，区内吸纳量达到12,555平方米，但仍不足上季度的30%。在没有新增供应的情况下，部分较新甲级写字楼被逐渐消化使得全市的空置率由上季度的14.6%轻微下降至14.3%。

报告称，需求活跃度的降低也使得甲级写字楼租金持续上涨遭遇压力，2012年第1季度甲级写字楼租金呈现惯性的缓慢增长，全市平均租金涨幅明显收窄，微幅上扬0.1%至每月每平方米177.80元。其中，由于嘉里建设广场二期和NEO企业大道A座等高品质物业采取较为进取的租金策略，加上对租金敏感度较低的高科技企业的成交，福田区甲级写字楼平均租金被拉高至每月每平方米189.02元；罗湖区和南山区甲级写字楼租金水平基本与上季度持平，分别为每月每平方米165.1元和139.8元。

从行业来看，依然是高科技和本地金融企业表现较为活跃，而一些高品质写字楼也积极引入对租金敏感度较低的金融类和高科技租户，比如位于中心区的嘉里建设广场二期引进了AMD、eBay、华润信托等高科技和金融类企业入驻，同样的位于中心西区的NEO企业大道A座也在积极引进银行类金融企业。而对经济前景预期下调的物流企业基于成本控制，将办公地点搬向租金相对低廉的写字楼的现象也较为普遍。

甲级写字楼买卖市场方面，一方面受今年经济增速下调的预期、售价高企、高品质物业供应相对缺乏以及商业楼宇贷款受限等多方面原因的影响；另一方面，售价预期持续上涨以及租金回报较高等原因也令得业主惜售心理严重，导致总体市场供应较少。2012年第1季度写字楼交投活跃度明显减弱。一直处于高位运行的售价在本季度有所回落，DTZ戴德梁行写字楼价格指数显示，2012年第1季度甲级写字楼售价季度变化率为-3.20%。

对于后市的走向，DTZ戴德梁行认为，经济活跃度的降低造成企业经营环境的恶化，而基于成本控制以及对前景利好预判的下调将影响企业扩租或搬迁办公地点的意愿，因此大部分企业在年内更倾向于采取较为保守的发展策略，甲级写字楼的需求活跃度将会有所降低。在需求活跃降低的影响下，预计2012年第2季度乃至全年，甲级写字楼的租金涨幅将会减缓；而另一方面，市场消化已处于高位的甲级写字楼租金水平仍需一定时间，加之后期大量的新增供应的入市，甲级写字楼市场上行渐现压力。