成都苏宁广场开业后持续冷清 凸显商业地产跟风扎堆问题

　　作为苏宁置业在成都的开篇之作，从2011年10月火爆开张以来，苏宁广场就被业内称之为近年来“为数不多”的大型商业卖场，甚至被寄予了“打造时尚购物中心”的厚望。但是，苏宁广场如今却持续冷清，再次凸显出成都商业地产跟风扎堆与运营等问题。

　　专注于成都商业地产研究的中润实业策划经理祁宏志分析认为，目前苏宁广场的持续冷清，至少有两个原因，首先在于缺少大型主力店，而苏宁旗舰店不足以支撑如此庞大的卖场；第二，品牌商家较少，招商率偏低，导致集客能力低。

　　此外，北京金网络置业成都公司副总经理赖翰林也指出，商业地产运营人才的严重紧缺更值得忧虑。

　　多个商业零售卖场扎堆新南天地商圈 开张以来呈现人气不足

　　成都发展看城南，城南看新南天地。如今，新南天地商圈已渐成气候。

　　2011年5月，成都市高新区政府对外宣布，城南门户商业规划之一的新南天地商圈已初步建成并投入运营，同时力争到2013年，将其打造成为“百亿级商圈”。

　　据了解，目前，这一区域已聚集了凯丹广场、欧尚超市、宜家家居、迪卡侬、苏宁广场等六大主力商贸企业，建筑面积达55.5万平方米，营业面积为40万平方米，2010年的营业总收入达31亿元。

　　当前，像在建的凯德商用、大鼎世纪广场等超大体量的商业项目，不久也将入市，势必将成为新南天地商圈的“抢食者”。

　　“在新南天地板块，受政策、区位等利好因素的驱动，众多国内外开发商纷纷抢夺先机，先占为王，尤其是商业地产难免会出现跟风扎堆的现象，未来该商圈商业竞争的硝烟或将更为浓厚。”一业内分析人士认为。

　　作为新南天地商圈的新宠之一，苏宁广场在2011年9月30日隆重开张，其建筑总面积超过12万平方米，豪掷资金9.3亿元倾力打造。自亮相以来，苏宁广场一直被业界所高度关注。曾有业内人士表示，凭借苏宁作为国内电器业的巨头地位及强大号召力，苏宁广场或将在新南天地商圈崭露头角。

　　不过，上周末，本网经调查发现，苏宁广场并未像当初开张时有关媒体报道的“人头攒动”，异常火爆，反而尤为冷清。在超大体积的苏宁广场内部，除了来回走动的保洁人员，购物或逛超市者“稀稀拉拉”。

　　在属于品牌旗舰店的广场一层，仍有不少门店暂时闲着。一保洁员告诉本网，“开张以来，一直都很冷清。可能是商铺租金高，东西比周边卖得贵”。与之紧邻的凯丹广场、欧尚等的人流虽然相对多些，但相对于自身的庞大体量而言，也呈现出“客源饥渴”。

　　对此，祁宏志认为，苏宁广场的持续冷清，至少有两个原因，首先在于缺少大型主力店，而苏宁电器旗舰店却不足以支撑如此庞大的卖场；第二，品牌商家较少，特色店稀缺，招商率偏低，导致集客能力低。

　　无独有偶，成都早期兴建的大世界商业广场，甚至被业内当作一个失败的商业案例来研究。据悉，该项目位于紫荆北街富人区，开业可追溯至2001年，当时出租率高达80%，其中涵盖了不少国内外一线品牌。然而好景不长，众商家纷纷撤离，至今一片凄凉。

　　“最主要原因在于，开发商销售后没有持续投入，更没有强力支撑专业的运营公司不断打造。所以说，商业运营也成为商业地产运作链条中不可或缺的环节。”祁宏志表示。

　　运营成为商业地产发展的短板 商业运营人才缺口过大亟需弥补

　　目前，商业地产的运营短板日益凸显，除商业项目迅猛入市应接不暇外，其原因之一还在于受专门人才缺口过大。

　　2011年，全国住宅市场受调控挤压，导致商业地产成为新的投资选择。与北京、上海与深圳等一线城市相比，成都商业地产的发展也异常迅猛。

　　相关资料显示，截至2011年上半年，成都在建和立项的商业项目多达88个，商业总体量更是近千万平方米。目前，在成都，像商业步行街、社区商业、购物中心、综合体、各类专业市场等业态不断涌现，而每种业态的开发要求也越来越细化。

　　然而，这一市场火爆的背后是，运营短板日益成为商业地产持续发展的拦路虎。

　　当前，成都商业运营能力的不足，绝非大世界商业广场和苏宁广场两家。事实上，2011年12月，苏宁集团总裁金明在接受媒体采访时表示，公司将回归商业零售的盈利本质，研究商品和消费者，强调自营。祁宏志认为，目前商业地产已进入调整期，探寻商业地产持续运营的问题更为迫切。

　　四川商业地产联盟秘书长冉立春也表示，目前商业地产的核心竞争力已经转向商业运营，一个商业地产项目的价值主要来源于此项目商业运营的附加值。另外，开发商在招商时要力避重复已存在的业态类型，寻找自身的特色。

　　当前，国内商业地产正面临运营转型期。从当前的市场态势来看，最主要的还是相关专门人才的极度匮乏，以至于难以满足市场需求，更在于开发商的用人机制存在过分短期化、功利化，更忽视了企业自身人才的长期培养等问题。

　　以苏宁为例，最具说服力的是，打开苏宁置业的官方网站，首先映入眼帘的是项目总经理、工程经理等多个职位的急聘启事。“当前，商业项目的人才需求确实非常紧俏。”中舆地产顾问公司总经理汪宁生表示。

　　作为深耕商业地产的实践者，赖翰林也深有体会。他认为，“成都商业地产发展太快，人才成长跟不上。大多数商业运营商仍未从传统住宅的开发理念中转变过来，培养的人才根本也不是真正的商业地产人才”。

　　2011年初，亚太商业不动产学院发布的统计报告也表明了上述问题的严重性。该报告显示，目前国内商业地产的发展，主要是通过企业自身培养、猎头挖墙角和参加机构培训等方式获取人才，但挖墙角最为常见，已呈现出恶性的竞争势头。

　　业内人士认为，目前如何搞好商业项目运营，尤其是各地遍地开花的购物中心、零售卖场等的持续运营，值得商业地产商们深入思考，此外，如何吸纳优秀的商业运营专门人才，特别是建立起自身的人才智库，也成为他们持续发展的关键。