楼市调控供应趋紧 北京写字楼市场迎新增长

在楼市持续调控政策影响下，2011年住宅地产随着限购令的颁布及银行信贷、信托等融资大门陆续关闭而陷入低迷，而与之对应，写字楼市场则一派热闹非凡。

据房讯网、南丰智库联合统计：2011年虽然全球宏观经济形势疲软，但国内经济增长仍保持着较高的速度，写字楼市场的火爆远超人们的预期。北京甲级写字楼2011的整体租金累计上涨超过40%，空置率降至8%以下，创历史新低。北京正引领中国一线城市的写字楼市场进入新一轮的强劲增长期。

戴德梁行日前公布，2011年北京市甲级写字楼租金价格持续上涨，达每月每平方米246.43元，较2010年大幅上涨，涨幅远远超过上海和广州。

据戴德梁行分析，目前，在北京高端写字楼聚集区朝阳区CBD区域，租金价格最高的国贸写字楼等租金可达每月每平方米1500元左右，银泰写字楼、华贸中心写字楼等租金可达每月每平方米400至500元，安联大厦、北京财富中心等写字楼租金可达每月每平方米300元左右，SOHO尚都写字楼租金可达每月每平方米150元左右。

戴德梁行华北区研究部主管魏东表示，北京市甲级写字楼市场可租赁面积供应紧张，市场上出现多个优质项目被整栋买断，留作业主自用，同时新增项目屈指可数，使得可租赁面积严重短缺。随着供需矛盾日益突出，业主纷纷提高租金价格。

空置率创十年新低

在供应紧缺、需求持续强劲的背景下，北京甲级写字楼市场在2011年异常火爆，根据仲量联行的报告，去年全年，北京甲级写字楼净吸纳量达到86万平方米，成为2010年之后又一个活跃年。尤其是第四季度，北京甲级写字楼平均净有效租金达到293元/月/平方米(按建筑面积计)，环比增长9.1%，同比增长达到41.4%。

此外，据第一太平戴维斯第四季度市场报告显示，去年第四季度仅有一个甲级写字楼项目交付使用，为市场新增4.5万平方米可租赁面积。季内需求保持强劲，净吸纳量增至231000平方米，比上季度净吸纳量几近翻倍。有限供应及持续强劲的需求推动空置率环比下跌2.1个百分点，至4.2%，系近十年来历史最低值。北京甲级写字楼市场平均租金环比上涨7.5%，达到每平方米每月人民币278.2元，同比攀升44.2%。

另外，随着北京去年写字楼租金价格的一路上涨，写字楼的售价也水涨船高。此前，戴德梁行发布统计数据显示，去年第四季度，北京甲级写字楼吸纳量达7.5万平方米，全市甲级写字楼销售价格环比增长8.59%，达到了5.98万元/平方米。

据高力国际报告则预计，由于超过60%的新增供应量位于CBD子市场，其空置率至年末为8.75%。金融街、东长安街和中关村等子市场的可租赁面积则极其有限，空置率均降至1%左右。2012年市场整体基调依旧将有利于业主方，并支持租金的进一步上涨。

另外，高力国际认为，仅有两个甲级写字楼项目计划于2012年底启动预租程序，意味着在传统子市场中将可能出现供应真空。北京传统商业区域甲级写字楼租金在2012年将同比上涨约11.1%。CBD及金融街子市场仍将是北京写字楼租金最高的区域，而新兴子市场则有可能把握机会实现租金较大幅度的上涨。