江西：二手房明年“评估计税”

“阴阳合同”难有空间 明年7月1日起实施

以“最低计税价格”报税、试图逃税的二手房“阴阳合同”，将不会取得计划的效果。昨日，记者获悉，为了堵塞“阴阳合同”产生的税收漏洞，近日省地税局、省财政厅出台了《开展应用房地产估价技术评估存量房交易的申报计税价格工作方案》，在明年7月1日起，在全省推行借助计算机软件辅助评估，届时，存量房交易税将由电脑评估系统来监管。

全省进行存量房交易估价评估

存量房也就是市民所称的“二手房”。在正常过户的情况下，存量房交易税收包括卖房人应缴：营业税及附加、个人所得税、印花税、土地增值税；买房人应缴：契税、印花税等。

目前，在二手房交易过程中，“阴阳合同”现象比较普遍。即合同当事人就同一事项订立两份以上的、内容不相同的合同，一份对内，一份对外。其中对外的一份并不是双方的真实意思，而是以躲避政策监管、逃避国家税收等为目的。

为加强监管，我省将建立“以房地产数据信息技术为依托，以房地产评估技术为方法，以计算机辅助批量估价信息系统为手段，以估价信息系统生成计税价值为纳税评估标准，以契税‘先税后证’为抓手”的征管模式。在全省范围内负责存量房交易税收征管工作的征收窗口，统一应用本地化后的房地产交易计税价格评估系统，评估存量房交易申报计税价格。该方案在明年7月1日起在全省全部推行。

评估主要看市场真实价格

我省要求各地要组织人员深入调查分析本地区房地产市场及影响房地产价格的因素情况，根据选定的评估方法，确定本地区评估分区设置、修正系数指标体系、评估模型等，制定符合本地区实际的房地产评估技术标准。

按照评估技术标准的要求，根据所用评估方法确定收集数据的项目，按类别编制表格，由地税部门组织税源普查，获取评税所需基础数据。住建、国土、房管等部门向地税部门提供个案房地产的基础数据，逐步实现税源信息的实时传输，强化现行征管过程中的税源动态管理。并以当地房地产市场交易数据为参考，对本地化软件批量评估的评估价格进行检验和修正，并组织相关评估专家对评估技术标准及评估结果的合理性和适用性进行论证和评审，确保正式上线后评估结果的客观和公平。

避免“自由空间”带来的争议

过去，由于存量房交易税征收采取的是核定计税价格方式，客观上存在纳税人的“随意空间”和征管人员的“自由裁量空间”。而评税软件系统中的各种参数指标和计算公式都是通过国家房地产评估规定标准以及预先调查参照市场价格指数公正设置的，所以系统评估出来的价格基本上客观、公正地反映了房地产当期的市场价值，由计算机核定替代人工核定，防止了主观随意性，体现了税收的公平、效率原则，真正地体现税收公平、公开、公正，也避免了“阴阳合同”所带来的税收流失和给买卖双方带来的风险。